翟宇

　　與其他國家相比，中國的房地產仍比較便宜，且具有投資價值。此外，在全球市場，中國的經濟發展速度較快，外資普遍認為這種發展仍將繼續

　　對于外資而言，他們對“人民幣升值”的因素仍然比較看重

　　深耕新加坡及香港地區房地產及投資市場的香港上市公司力寶系，日前宣布了其內地投資的未來戰略：未來3年，集團將投資100億元于內地市場；未來10年，集團70%的收入將源于內地。

　　力寶系由印尼李文正家族控股，此前在內地的發展一直相對低調。上半年，集團將旗下三家上市公司進行整合，形成旗艦公司力寶(0226.HK)直接控股香港華人(0655.HK)和力寶華潤(0226.HK)的布局，其中香港華人將主攻房地產開發，力寶華潤則專注百貨業務。

　　力寶董事總經理李聯煒在香港記者會上透露，香港華人目前在內地擁有超過200萬平方米的土地儲備，未來將專注于投資收租物業及大型的綜合性開發。記者查閱力寶及香港華人的2007年中報后發現，目前內地房地產投資對力寶系的贏利貢獻主要集中在早前已開發完成的2幢商辦物業，其中包括位于上海淮海中路的力寶廣場。

　　記者粗略估計，這些物業的租金收入在力寶系的總體收入構成中所占比例不超過10%。因此，力寶系此番公布的內地收入將占70%的計劃意味著集團未來的投資重點將集中于內地市場。

　　實際上，香港房地產上市公司中，宣布業務重點將轉向內地的并不在少數。其中轉變得較為徹底的當屬香港的老牌地產商恒隆集團(0010.HK)，公司目前的投資重心已完全轉向內地，目前內地物業的租金收入已占公司收入的31%。

　　與此同時，海外基金投資內地房地產的熱情仍然高漲。北歐金融集團旗下房地產投資管理機構SEB Immobilien-Investment GmbH(下稱“SEB”)過去一年內僅在上海市場已斥資近4億美元收購兩幢辦公樓。最新的消息是，該基金與上海復地(2337.HK，下稱“復地”)將共同出資2億美元投資中國房地產項目。

　　外資“不關心”經濟大勢

　　中信嘉華銀行副總裁廖群表示，從他所接觸的外資來說，外資對國內房地產市場仍然是看好的居多。“他們認為，與其他國家相比，中國的房地產仍比較便宜，且具有投資價值。此外，在全球市場，中國的經濟發展速度較快，外資普遍認為這種發展仍將繼續。”

　　據廖群介紹，對于外資而言，他們對“

人民幣升值”的因素仍然比較看重。“外資已基本達成共識，到目前為止，人民幣已升值8%，而到人民幣完全放開之前，他們認為將升值30%。”另據了解，盡管國內市場對近期土地價格的飛速上漲已頗有微詞，但在外資看來，“他們仍覺得土地比較便宜”。基于上述原因，一些外資目前仍繼續投資國內房地產市場。

　　這或許能夠解釋，為什么在內地對房地產市場的宏觀調控日益趨緊的大勢下，外資對內地房地產仍表現出“一往情深”的態度。當然，對于力寶系姍姍來遲的擴大內地房地產投資的戰略，這也是一個合理的解釋。

　　據了解，力寶目前在福建莆田已擁有超過260萬平方米的土地面積，用于旅游及商用、綜合物業開發。此外，力寶在北京經濟技術開發區還有總建筑面積約17萬平方米的綜合物業開發項目。

　　記者注意到，力寶系在過去一年里一直在調整其名下的物業投資，上半年剛剛將新加坡的一個地產發展項目出售套現。同時，公司內地物業的收益正呈現良好的上漲態勢：根據公司2006年報，內地的物業租金收入較上年上升17%，尤其是上海力寶廣場的出租率及續租租金均持續高企。公司同時預期，中國物業市場存在良好商機。

　　恒隆集團則宣布，計劃在中國投資18個“恒隆廣場”項目，并希望在2009年底之前購入18個項目所需的土地。目前恒隆集團在內地已獲得六幅土地用于發展新物業，如果將上海已建成的兩個項目包括在內，則恒隆集團在內地的項目也僅8個。這意味著在未來兩年時間里，恒隆集團還將再獲得10幅土地，才可實現在內地復制“18個恒隆廣場”的目標。

　　顯然，恒隆集團必須加快拿地的步伐。回顧恒隆集團宣布業務重點轉型內地的時間，正是2005年，宏觀調控最嚴厲的時候。在恒隆集團主席陳啟宗看來，內地房地產市場的宏觀調控對恒隆集團的項目并不會造成影響。

　　高位套現機會已顯

　　亞信金融執行董事洪曦認為，在中國加息、美國減息的大背景下，將會有越來越多的錢進入國內市場。而房產是中國相對優良的資產，仍將被持續看好。復地與海外基金的持續合作或許也能說明問題。

　　實際上，SEB已經是與復地合作的第4個海外基金。摩根士丹利、荷蘭ING以及加拿大的CDP與復地都曾有過合作。其中，荷蘭ING與復地的合作僅持續了一年有余，但回報率高達140%。復地總裁范偉曾對媒體表示，公司與荷蘭ING的合作協議中有股權回購的約定。但復地方面拒絕透露此次與SEB的合作是否有股權回購的條款。

　　從荷蘭ING在內地的房地產投資來看，其路徑與其他海外基金有所不同。與地產公司的項目股權合作似乎是其更樂意接受的方式。無論是復地，還是金地集團(600383.SH)，荷蘭ING的投資都是以項目股權的方式進入。

　　如果荷蘭ING與合作方都有一個股權回購協議的話，則其資金的退出將變得容易，這種投資也更像一種高利率的貸款。

　　據了解，與復地合作的SEB及CDP均為退休基金。如果按照此前各大機構的介紹，此前摩根士丹利及高盛等投行基金在內地收購的房地產物業，最終可能都將由海外的退休基金接盤。退休基金的特點是，他們將長期持有物業，追求穩定的租金回報。

　　如果這一介紹屬實，在高盛及麥格理將其收購的

寫字樓物業售予退休基金后，是否意味著SEB不會像他們一樣在兩年之后拋售其過去一年收購的兩幢物業？但從目前的市場表現看，一些在過去幾年里在中國市場已有所斬獲的海外基金正面臨高位套現的機會。

　　除了高盛和麥格理、花旗出售上海物業套現之外，雷曼兄弟則于日前拋售了手中持有的富力地產(2777.HK)174.4萬股股權，獲利金額不詳。但富力地產的股價在過去兩個月間，漲幅已超過50%。

　　但內地的限制外資投資房地產的政策正在發揮效用。除了外資收購地產物業的審批時間有所延長外，金地集團與荷蘭ING在天津項目上的合作日前宣布終止，據說是因為雙方的合作在稅制方面不符合外匯管制的規定。這是到目前為止公開的第一例海外基金房地產投資受挫的個案。

　　但這并沒有影響外資的投資熱情。據荷蘭ING最新的投資氣氛季度調查報告結果，在開展調研的13個市場中，有意投資房地產的受訪對象最感興趣的市場為中國內地，其次為

澳大利亞和越南。根據調研顯示，大多數投資者選擇投資本國或鄰國的房地產。韓國投資者則表現出相反的趨勢，他們偏好投資中國內地、澳大利亞和越南的房地產項目。插圖/劉飛

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