在全民理財的年代，小本創富已不再是夢想。備好資金，選好項目，再租了個店鋪，正準備甩手大干一場的時候，卻遇到了意想不到的麻煩：商鋪租賃合同成為創業途中的攔路虎。

　　事實上，看似簡單的商鋪租賃合同，卻隱含著很多學問。如果雙方沒有提前做好約定，則極可能為其中的一方帶來意想不到的麻煩。因而，關注簽定商鋪租賃合同的細節，是創業者要做的第一門功課。本文精選了四個典型的商鋪租賃約定不明的案例，以給投資創業者提醒。

　　文/特約記者 王展

　　餐飲商鋪細節尤需注意

　　2006年6月，

東莞市民周紫云打算租一個沿街商鋪來做餐飲。7月，她看中了莞城區某社區推出的一處沿街商鋪，覺得地段好、面積合適，而且人流量大，特別適合做餐飲。于是，她爽快地與開發商負責人魏娜簽訂了租賃合同，就租期、租金、裝修、租賃用途等事項作了約定。同時，魏娜也答應協助辦理餐飲業的相關手續。

　　正當周紫云開心地謀劃著餐飲生意時，卻發現該商鋪的電容量僅為5千瓦，根本無法做餐飲。而且，商鋪內的煤氣接頭也沒有到位，這造成經營餐飲的許可證一直批不下來。眼見商鋪裝修完畢，卻無法實現最初的投資目的，周紫云無奈之下向魏娜提出了解除租賃合同的要求。

　　周紫云認為，魏娜當初曾承諾協助辦理餐飲業的許可證，但一直沒辦下來，等于是違背了當初的承諾。開發商在規劃、建造物業時應具備專業水平，如今商鋪設計有缺陷、配置不符合餐飲標準，開發商應當承擔責任。而魏娜認為，電容量和基本設施不是自己能夠控制的，合同約定的義務自己全都做到了。

　　在雙發協商達不成一致的情況下，周紫云不得不向法院提起了訴訟。法院審理認為，開發商已盡到了合同約定的義務，問題在于周紫云在簽訂商鋪租賃合同時，沒有注意一些細節的問題。而餐飲商鋪畢竟不同于一般商鋪，不僅要通過規劃，還要在水、電、煤、排風甚至還有油污處理等各方面事先設計規劃好。要是任何一個配套設施沒到位，餐飲就不能開張。而對于這些，魏娜并不是故意隱瞞。因此，周紫云不得不承擔違約的責任。

　　律師點評：投資前先請教業內人士

　　本案中周紫云遇到的情況，在餐飲商鋪投資中時有發生。一方面，開發商不負責任，規劃、設計、配套沒有考慮周到，有的商鋪項目是由爛尾樓改造的，內部設置還是好多年前的水平，根本不符合現在標準，但在銷售時說得“花好稻好”；另一方面，投資者不具備相應知識，在租賃時只考慮人氣，認為挑選地段好的鋪位就行。

　　但事實上，由于餐飲行業污染嚴重，政府對經營餐飲設置了較多限制。在物業方面，商用房產如要做餐飲，規劃需經有關部門專門批準；還有水、電、煤、排污等方面也都有行業要求。因此，投資者在挑選餐飲商鋪時，必須注重這些細節。承租人在決定投資前應先請教業內人士，并向開發商問清有關情況后讓其作出書面承諾，最好還要查驗一下規劃設計。

　　合同中要明確商鋪用途

　　2007年3月，深圳的張明發現汽車裝潢生意很火爆，于是很快租個沿街鋪面打算開店。可當他一切籌備妥當準備開張時，附近居民卻堵在了鋪面門口，不同意這里開汽車裝潢。居民的理由是該沿街鋪面屬于小區整體規劃范圍，汽車裝潢影響小區居民的休息和周邊環境。

　　多次協商無效下，張明只好無奈地要求房東李寧解決問題。李寧說自己也無能為力，是居民不同意開汽車裝潢店。不得已之下，張明萌發了退租的想法，并要求李寧賠償自己的裝修等損失。可李寧卻指出當初張明承租鋪面的用途并未明確為汽車裝潢，自己并沒有違約行為，張明沒有理由要求自己承擔違約責任。

　　張明拿著合同找律師咨詢，律師認為張明與李寧的租賃合同中并沒有將商鋪用途明確地標明，這是張明自己的責任。就算是張明當初口頭告知了李寧，但沒什么證據進行證明，就等于沒說。因此，由于商鋪用途約定不明而造成的后果，只能由張明自己承擔。

　　律師點評：租賃合同應面面俱到

　　做生意的人在租一個商鋪開什么樣的店，事先肯定都經過一定的籌劃思考。可不少人在租商鋪時往往只是口頭上跟出租方說將來要開什么店，在租賃合同中很少明確寫明。等到自己裝修完成后，可能會由于種種原因這一類的店根本開不起來。再要退租，卻并不那么容易。

　　不同的商鋪，可能由于其規劃、設計、附屬設施、環境等而有不同的商業用途。在簽訂租賃合同前，承租人務必要考察該商鋪是否符合自己的租賃用途。在具體簽訂租賃合同時，應該確定如下條款。首先，要求出租人就該商鋪的所有相關情況作詳細的陳述和保證；其次，明確此次租賃的用途，比如餐飲、汽車裝潢等；第三，明確在開店過程中出租方對于相關手續的協助辦理義務；最后，明確相關手續無法辦妥或者由于其他非承租人原因導致無法開業的，承租人解約退租的權利和損失賠償方式。有了這樣幾個條款，將來碰到任何情況，在處理時就可以游刃有余了。

　　規劃調整影響商鋪價值

　　2006年12月，廣州市民龍霏霏在天河區看中了某開發商開發的商鋪。于是，便和業主簽訂了租賃合同準備開店。可剛開店沒多久，龍霏霏就發現整個商圈的規劃全變了。原來的步行街變成了停車廣場。而且，在商鋪旁邊還新造了一個公廁。這樣一來，人流量明顯減少了，龍霏霏覺得自己的商鋪價值大打了折扣。

　　于是，龍霏霏連忙與開發商交涉。開發商認為步行街變成停車廣場，這是政府整體商業規劃作了調整，并非開發商的過錯，與他們無關。當然，開發商可以幫龍霏霏更換一套商鋪，可也一直沒有落實。眼看著商圈規劃的變更，對自己的經營帶來了不少的損失，龍霏霏想解除租賃合約。違約的責任究竟該誰來承擔，龍霏霏自己心里也沒底。

　　律師點評：合同約定開發商責任

　　對于一個商鋪而言，其整體商圈的商業規劃很重要。因為不同的規劃，對于商鋪的價值可能會有不同程度的影響。就本案來說，龍霏霏租賃的商鋪由于整體商業規劃的調整，其開店生意受到了不小的影響。但是，這種商業規劃的調整屬于她當初所無法預料的，所以在簽訂合同時沒有注意擬定相關條款。那么，龍霏霏到底能否以此作為退租的理由呢？

　　商業規劃可能與開發商對其開發的商鋪促銷有一定關系。所以開發商會試圖通過調整商業規劃來提升商鋪價值。但整體商業規劃的調整與傳統意義上的規劃變更有本質區別，商業規劃屬于商業定位，與法律上的規劃審批不是同一回事，所以在合同沒有明確約定的情況下，龍霏霏要以此為由退租比較難。

　　在此提醒商鋪投資者，商鋪與其他性質的房屋最大的差別就在于它的價值受到周邊環境、商業規劃的影響特別大。因此，對于開發商開發時對商鋪的商業規劃，投資者要做準確了解，同時要以承諾條款的形式要求開發商不得擅自變更此種規劃，否則要承擔明確的法律責任。

　　沒約定開業時間白租數月

　　今年3月，佛山市民段麗在禪城區的一條繁華步行街上投入巨資買斷了三間商鋪的租賃權。其中，一間商鋪面臨大街，位置優越；其他商鋪則在街鋪背后，屬于內鋪。由于商鋪的地段好，段麗的三間商鋪都很快以高價順利轉租出去，每月租金收入都有幾萬元。

　　但是，奇怪的事情發生了。2個月過去了，租下街鋪的租客在簽下租約后一直不開門營業，每個月的租金卻定時轉到段麗的賬戶里。段麗與租客聯系了很多次，他總是表示資金緊缺無法裝修開業。街鋪空置的情況導致了一些問題的產生。兩個內鋪租戶意見很大，因為他們租下內鋪是為了受益于街鋪的“提攜”，而現在街鋪遲遲不開業，他們的生意反倒受到影響，于是紛紛鬧著要減租，否則要解除租約。

　　無奈之下，段麗只好向租客提出解除租約。沒想到，街鋪的租客以自己的做法無懈可擊而拒絕解除租約，表示除非段麗對他進行賠償才有解除租約的可能。段麗本以為轉租商鋪是最沒風險、收入最穩定的投資方式，所以把大部分的資金投入其中，沒想到自己遇到了不按常理出牌的租戶，間接損失巨大。而兩個內鋪租戶更是損失慘重，他們對段麗意見很大。

　　律師點評：定出租條件時要多想想

　　單從租約看，租客的確沒有違反任何一條規定，而租約中甚至還規定了任何一方解除租約要付一筆數目不小的違約金，對段麗非常不利。在無計可施的情況下，段麗最后只能付給對方這筆違約金，將事情了結。雖然收了近半年的租，最后卻付出了比租金更高的違約金。段麗既虧了錢，又虧了時間，還影響了自己投資的商鋪的商業價值，無奈而又后悔。

　　在租戶交齊了租金的情況下，業主很難將出租房屋收回。所以，業主要采取措施預防這種情況的發生而不是尋求事后解決。《合同法》中規定了合同訂約的雙方有自由協商的權利，也就是說除了法律規定的條件外，雙方可以在租約上加上合理的條件，這就是所謂的“約定條款”。

　　租賃商鋪必須交租金是法定條件，而商鋪的用途等則是約定條件，是必須由雙方自行約定的，目前很多大商場與租戶簽訂的租賃合同中，都規定了商鋪的開業時間。除此之外，出租商鋪一般應該與出租住宅的條件有所區別，例如要求租戶要合法經營、證照齊全等。如果當初段麗在租賃合同中增加了相應的約定條件，后來的事情就不會發生了。所以，各位業主還是要在設定出租條件時再多個心眼。

　　編后語

　　租賃時要先想解約事

　　在商鋪租賃中，由于涉及的財產較大，所以在簽訂合同時，雙方既要考慮怎樣履行合同，又要考慮怎樣保障自己特殊情形下解約退租的權利。否則，當由于某種原因需要解除合同的時候，就會產生糾紛和損失。對于承租方來說，至少要考慮三種需要解除合同的情況。

　　第一，出租方違反約定，使自己的合法利益受到損害。作為承租方要在合同中明確出租方的義務及責任承擔方式。

　　第二，由于第三方原因使合同無法繼續履行時，如何解除合同。比如由于政府規劃的變化，導致商鋪被拆除。這種情況下，房東可以得到相應的補償，但承租方卻不能直接得到這種補償。因此，需要在合同里約定在雙方都沒有過失的情況下，須解除合同的，承租方應得到一定的補償。

　　第三，由于自己的經營情況發生變化，承租方需要終止協議的。如業務經營不善，在這種情況下承租方往往要承擔違約責任。而如果雙方在合同中做些特殊約定，事先做好準備，那么真的退租時就比較容易解決。