新加坡：三種方式待選擇

　　除了美國、加拿大之外，新加坡也是實施住房養老模式比較成功的一個國家。在新加坡，政府規定倒按揭只限于私人建造的商品住房，新加坡政府建造的組屋不能參加倒按揭操作。組屋是指：由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，大致相當于我國的經濟適用房。新加坡“以房養老”模式具體情況有以下三種：

　　第一種，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養老收入。

　　第二種，對于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經搬到他處居住，老年夫婦可以將現有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風險小的產品來獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。通過以大換小

　　第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付

養老金。老人仍居住在自己的住房內，當其死亡后，產權由這些機構處置，抵押變現并結算利息，“剩余價值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。

　　英國：“逆向年金”未雨綢繆

　　英國的住房養老模式則更多地借助于保險公司的力量，即房屋主人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。

　　英國是住房金融產品出現比較早的國家之一，已有200多年的歷史。目前英國辦理住房抵押貸款的金融機構和協會有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。

　　哈利法克斯抵押貸款銀行和全國建筑協會是英國最大的兩家專業抵押貸款銀行，國民阿比銀行和英國最大的商業銀行匯豐銀行等也都排在承辦抵押貸款的金融機構的前10名之內。這些銀行雖然在抵押貸款利率以及借還貸條件方面有些細微差別，但大致的貸款和還貸原則基本相同。

　　有一種與養老金掛鉤的貸款，還款期可達40年。貸款金額一般為所購買住

房價格的70%到90%，不同機構政策略有不同，貸款額大致為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。貸款買房時還必須通過律師，并交付1%到4%的印花稅。然后，房屋主人再用這筆貸款充當保費去購買年金。這種住房抵押貸款方式不限年齡，的產權房的人可以自青壯年起就可以為自己的晚年而未雨綢繆。

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