宗新華

　　與提高首付款比例和利率相比，銀行更關注的是如何界定第二套房。盡管新政提出通過利用人民銀行個人征信系統(tǒng)等手段，以及要求銀行提示房貸者履行誠實守信原則，但由于潛在的利益沖突，銀行依然面臨如何界定第二套房的難題。

　　依照央行、銀監(jiān)會就調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策答記者問時的解釋，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。僅從字面上理解，此次政策調(diào)整并非針對“第二套住房需求”，而是針對“第二套住房信貸需求”。

　　多家商業(yè)銀行人士預計，對“第二套(含)以上住房”的監(jiān)測將主要通過央行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫來進行。也就是說，有信用記錄即進行過住房按揭貸款的客戶才會被歸類于“第二套(含)以上住房”信貸調(diào)整之列。那么，實際擁有第二套(或以上)住房，但僅為首次貸款的客戶，依然可進行正常優(yōu)惠授信，此其一。

　　其次，《通知》中并未對“第二套(含)以上住房”的主體進行嚴格界定，是以戶為單位還是以個人為單位，商業(yè)銀行對此仍未達成一致。也就是說，如果夫妻雙方購買兩套住房，只需分別單以一人名義貸款，即可規(guī)避“第二套(含)以上住房”貸款利率上調(diào)。

　　對“第二套(含)以上住房”界定未明，不僅使得游走于邊緣地帶的消費者有可能規(guī)避政策調(diào)整，對某些實際為第一套住房購買者亦可能出現(xiàn)“超常波及”的危險。比如“以小換大”購房者，如果首次購房時曾有信貸記錄，則可能在二次購房時被列入“第二套(含)以上住房”客戶的范疇。

　　而另一尚未定案的疑點在于，目前公積金貸款的個人信用記錄還未完全進入央行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫。也就是說，部分進行二次貸款購房的客戶可能由于首次僅進行了公積金貸款而被排除在“第二套(含)以上住房”貸款購房者之外。

　　多家商業(yè)銀行人士表示，雖然目前對于“第二套(含)以上住房”的認定仍頗多爭議，但最終在各行細則出臺之前，將協(xié)調(diào)定義以方便政策落實。同時隨著央行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫的完善，兼顧信貸需求與風險控制的調(diào)控將更加平穩(wěn)。

　　首付提高北京退房人急劇增多

　　黃金周還沒結束，清河地區(qū)某中高檔樓盤的高管全體被緊急召回公司開會，會議的主題就是商討應對第二套房提高首付和利率的對策。據(jù)了解，前幾天北京很多開發(fā)公司都召開了類似的會議，原因是房貸新政出臺第二天部分在售樓盤的簽約情況出現(xiàn)了變化，已有購房人三三兩兩開始退房，退房的理由幾乎都與房貸新政有關。

　　南城這幾天正在正式簽約的某樓盤銷售負責人告訴筆者，在房貸新政出臺的第二天，該樓盤已經(jīng)接到了9戶退房申請，其中7戶的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來的資金壓力太大。

　　筆者聯(lián)系到了其中的一位退房人郭先生。郭先生告訴筆者，這套正在辦理退房手續(xù)的房子是他名下的第二套房，所以肯定得執(zhí)行新的房貸規(guī)定。郭先生坦言，他買房不是為了投資，而是為了改善居住品質(zhì)，讓自己住得再好點，“但是新的房貸政策下，幾乎每個月要多交2500元的月供，而銀行還在不斷加息。買房本來是為了提高生活品質(zhì)，我可不想為這個再把現(xiàn)在的生活品質(zhì)都降低了，趁早退了。”

　　受房貸新政影響最大的就是類似上述清河地區(qū)某樓盤那樣的單價在1.2萬上下的中高檔樓盤。對此，業(yè)內(nèi)人士分析原因有兩個：首先這類樓盤適合投資的人群比較廣，不像別墅豪宅只有特別有錢的人才能參與投資；其次，很多已經(jīng)買過房的北京人紛紛開始二次置業(yè)，將自己的家“更新?lián)Q代”，而這兩類人無論是投資還是為提高居住品質(zhì)換房往往需要借助貸款，中高檔樓盤因此成了房貸新政的“重災區(qū)”。

　　而有意思的是，一些中高檔樓盤開發(fā)商已經(jīng)有了應對的做法。把40%的首付分成兩次付——簽約的時候首付30%，其余10%等到樓盤封頂銀行放貸時再付。而第二套房貸款利率調(diào)高帶來的影響顯然是開發(fā)商無能為力的。

　　(李復)

　　相關信息

　　央行銀監(jiān)會解讀房貸新政

　　本報訊 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會9月27日共同發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整。有關負責人就此次政策調(diào)整回答了媒體記者提出的問題。

　　就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”這一問題，有關負責人解釋稱，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。

　　有關負責人說，《通知》要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢，貸款申請批準后再將相關信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫，以此確保對“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的認定。借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。

　　為切實防范金融風險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風險，《通知》強調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　(成方)

　　《通知》的主要內(nèi)容

　　《通知》主要對以下政策進行了調(diào)整：一是進一步嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。《通知》規(guī)定，對經(jīng)國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。二是嚴格住房消費貸款管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，并提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平，同時嚴禁發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款。三是明確提高商業(yè)用房購房貸款的最低首付款比例和利率水平。四是加強房地產(chǎn)信貸征信管理。要求商業(yè)銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統(tǒng)防范信貸風險。五是要求所有商業(yè)銀行(包括外資銀行)按照《通知》及通知精神和相關政策，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理操作細則，并向監(jiān)管部門報備。

　　《通知》對住房信貸政策做了哪些調(diào)整？

　　《通知》以購房的套數(shù)和套型建筑面積為標準，設計了不同的最低首付款比例、利率水平。

　　為繼續(xù)支持中低收入家庭通過信貸解決住房問題，引導居民形成資源節(jié)約型的住房消費觀念、理性消費，《通知》重申了對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付款比例規(guī)定；對購買首套自住房且套型建筑面積90平方米以上的借款人，繼續(xù)執(zhí)行30%的貸款最低首付款比例規(guī)定。

　　為切實防范金融風險，《通知》對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；同時要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。同時，為保障借款人的還款能力，防范信貸風險，《通知》強調(diào)借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　需要注意的是，隨著借款人購房套數(shù)的增加，最低首付款比例和利率的上調(diào)幅度將進一步增大，抑制效果會更加明顯。

　　《通知》出臺的背景

　　2005年以來，針對部分地區(qū)房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題，中央出臺了一系列調(diào)控措施，并取得初步成效，但房地產(chǎn)市場上仍然存在囤積土地、囤積房源，住房建設和消費模式不合理等亟待解決的問題。今年8月底，全國城市住房工作會議召開，國務院領導就加大房地產(chǎn)政策調(diào)控力度，引導住房需求，進一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策做了進一步部署。

　　為貫徹落實全國城市住房工作會議精神，人民銀行、銀監(jiān)會從防范房地產(chǎn)信貸風險的角度，進一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施。《通知》在重申原有房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時，重點調(diào)整和細化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。