隨著房地產市場不斷升溫，越來越多的買房者進入樓市，他們中既有為了滿足自住需求的買房者，也有一些是投資客。然而，市場變幻無常，任何商品都不會只漲不跌，購房者爭相買房的背后，其實蘊藏著不小的風險。記者找到了一位典型的房產投資者，讓他談談他的買房“投資經”，同時也請房產專家為他把脈算賬，提示在目前環境下購房投資的潛在風險。

　　“我有100萬，除了買房，投資渠道不多了”——老丁自述

　　溫州人老丁（化名）是樓市“追漲族”中的一員。老丁不到40歲，在溫州當地一家頗有名氣的民企工作。他說：“我和妻子收入差不多，在當地不高不低，除了女兒讀書，平常也沒有其他大的開銷，工作十來年了，省吃儉用有了百把萬的積蓄。”一個多月前，老丁在杭州錢江新城買了套房子。老丁這么做出于兩個考慮——

　　一是這些辛苦錢放在銀行里他覺得有些不甘心。“盡管利率上調了，但目前還趕不上CPI上漲的步伐。”

　　二是這幾年身邊一些親戚朋友炒股的炒股、炒房的炒房，創造了不少“財富神話”，這多多少少讓他有些“眼紅”。在幾個朋友的建議下，老丁終于下決心成了“炒房團”中的一員。

　　老丁買的房子面積140．52平方米，每平方米單價10380元，總價為1458600元，他首付7成共計1021018元，按揭3成，貸款約437600元，10年還清，每月需還款4700多元，期滿總共需支付利息134370元。

　　“有機遇，但同時也存在多重潛在風險”——許博士點評

　　在浙大

房地產投資研究所許云華博士看來，老丁買房后能夠獲得的利益有三方面：一是如果

房價上漲，那老丁就可以獲得投資收益；二是可以規避儲蓄利率低于物價上漲帶來的風險；三是房子如果出租，他還可以獲得租金收益。

　　“不過，風險同樣不可忽視。”許云華認為，老丁買房后起碼有以下幾重潛在的風險——

　　最大的風險當屬房價下降。許云華介紹，投資房產要想有收益的話，就要求房價的漲幅超過包括銀行貸款利息、

個人所得稅、營業稅以及其他手續費在內的總和。有人作過統計，在一次性付款的前提下，目前購買一套普通住宅進行投資的最低交易成本大概是10%。而老丁買的是非普通住宅，又有貸款，也就是說，要掙到錢，他買的房子在轉讓前必須要升值10%以上。“任何一個商品，價格沒有永遠上漲的，所以說老丁投資失敗的潛在風險也不小。”

　　第二，商品房的價值存在著一個天然的貶值因素，即折舊因素，現階段由于房價持續上漲，折舊問題被忽略了，但如果房價停止上漲，那這個問題就會凸顯出來。

　　第三，利率的持續上調也會給投資者帶來風險。一旦房價滯漲甚至下跌、銀行又持續加息，那風險就會累加。此外，政策面上的變化，也會帶來市場波動。再有，房子是固定資產一旦價格出現波動，要變現就比較困難，那么老丁就會失去其他的投資機會，這種機會成本也不能不算。

　　許云華認為，像老丁這種類型的投資客即便虧了錢，充其量還只是投資失敗，因為他購房的首付比較高。但是那些借錢買房、按揭首付比例很低，又在高位入市的買房者如果遭遇風險，就有可能出現資不抵債的情況。

　　“要規避風險，我的建議是，投資樓市需理性，尤其是貸款成數不要太高。打算購房自住的人，如果資金不是十分充裕，不妨先考慮租房。”許云華還告誡買房者：樓市有風險、入市需謹慎，買房前必須充分考慮可能出現的市場變化和自身的抗風險能力，理性下單，避免讓自己成為樓市高位的接單者。

　　（本報杭州9月27日訊）