證券時報記者 張若斌

　　海外資本對中國房地產市場以往異乎尋常的熱情可能正在下降。9月18日，穆迪評級決定將浙江綠城集團的無抵押債券予以降級，理由是該公司土地儲備過多；同時，花旗房地產投資基金售出上海永新廣場股份；高盛賣出高騰大廈套現；麥格理房地產基金轉手新茂大廈……種種跡象表明，雖然暫時還看不到境外資金大規模離場，但從房地產收購主體來看，已經從過去大刀闊斧地歐美大型投資銀行，開始變為一些謹慎的投資基金。

　　在報告中，穆迪顯示了海外資本對內地房

地產政策變化的擔心。穆迪分析師曾啟賢表示，調低浙江綠城評級主要是因為目前監管環境的變化，以及政府為遏止樓市過熱而持續實行調控措施的情況下，不明朗因素充斥，而綠城集團卻以非常進取的方式收購土地，這是穆迪始料不及的。由此，綠城的盈利能力受到了穆迪的懷疑。曾啟賢預期在政府實行有關行政措施下，若干項目可能延誤，以致綠城集團未來12—18個月的表現將會低于預期，由于其債務資本比例已接近24%，因此現金流利息覆蓋保障率將下降至目前的1/3—1/4。

　　而花旗賣出上海永新廣場是出于對未來上漲幅度的擔心。2005年11月，花旗集團以5000萬美元的代價收購上海永新廣場75%股份，到今年9月以7500萬美元賣出，兩年不到的時間里，永新廣場僅物業升值就超過50％，還不包括兩年來1億元人民幣的租金回報。花旗房地產副總裁張虎表示，此次出售主要是因為已經獲得了足夠的增值回報，另一方面考慮到2008年上海寫字樓市場將會出現一個供應高潮，未來大廈繼續增值的幅度可能未必理想。但這并不代表公司將撤出中國市場，如果有合適的機會，花旗還是會進行收購，不過尋找一個理想項目的難度已經大大提高。

　　事實上，從這些物業的接手方可以看出，持有樓盤的海外投資者已經不再是追求高額回報的快速資本運作型的熱錢，而是類似德國SEB這類追求持續穩定回報、需要低風險環境的政府型養老基金。或者說，在海外投資銀行和風投基金的心目中，上海物業目前的價格已經很難滿足其投資回報率。

　　同時，國家一系列限外政策也影響到了部分外資的心態。世邦魏理仕投資部董事盧志華表示，由于政策影響，國外一些中小型公司的資金進入中國出現了減緩，甚至無法進入，直接影響到這些公司在中國的投資。很多在國內投資房地產的外資機構，都停止了進一步的擴張計劃，有的甚至考慮裁減中國員工。現在還無法確定他們具體的裁員比例，但這至少已經是他們計劃的一部分。戴德梁行投資部有關負責人也表示，目前涉及投資中國房地產的內部審批變得更加謹慎，而國家有關部門涉及到外資投資房地產的項目也變得更加嚴格。雙方合力之下，外資投資國內房地產市場的步伐正在放緩。

　　全球房地產信托基金7年來的首次下跌也傷害了海外資本的“做多”信心。數據顯示，標普花旗全球房地產指數在2007年第二季度下跌了4．5％。在美國房地產和房地產投資信托股票下跌的同時，歐洲和亞洲也受到嚴重影響，其中標普花旗歐洲房地產指數下跌10．4％，日本房地產指數下跌10．8％。“雖然新興市場房地產年初至今為止的收益率為26．7％，但全球投資者對房地產價格持續升高的隱憂開始增加。” 標普指數副總裁Ｂａｎｅｒｊｅｅ表示。