文》本刊記者/甄愛軍

　　現(xiàn)在報(bào)章對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的描述為：市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)。賣家頻繁“跳價(jià)”其實(shí)也可以簡(jiǎn)單地理解為賣方市場(chǎng)惹的禍。

　　那么這種賣房市場(chǎng)重現(xiàn)上海的現(xiàn)象到底是什么原因造成的呢？上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所在今年7月份公布的一份研究報(bào)告頗有說(shuō)服力。

　　這份報(bào)告稱，根據(jù)《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》要求，在2006年、2007年分別供應(yīng)住宅土地1500公頃，但實(shí)際情形并非如此，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來(lái)，上海每年新增土地供應(yīng)都非常少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全市商品住宅用地僅推出4幅，合計(jì)總建筑面積為54公頃(1公頃＝10000平方米)，2006年純住宅用地有25幅，共300.66公頃，2007年上半年純住宅用地出讓10幅，占地72.13公頃，離1500公頃這一目標(biāo)差距比較大。

　　上海近年的住宅市場(chǎng)真實(shí)需求(成交量)大約為住宅2200～2500萬(wàn)平方米，按1.2比1的正常供應(yīng)需求比，可保證市場(chǎng)的供應(yīng)充裕。若平均容積率以3.0計(jì)算，每年需要新增1000萬(wàn)平方米以上住宅用地，才能形成比較充足和穩(wěn)定的市場(chǎng)供應(yīng)，現(xiàn)在的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于規(guī)劃和市場(chǎng)需求。

　　請(qǐng)注意上述數(shù)據(jù)，自對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控開始至2007年年中，上海共推出429.79公頃，這與市場(chǎng)的真實(shí)需求存在巨大的差距。按照1～1.5年開發(fā)周期，2005年、2006年兩年推出的土地上開發(fā)出來(lái)的商品房應(yīng)該在現(xiàn)在上市銷售，而現(xiàn)實(shí)狀況是怎樣的？

開發(fā)商捂盤，

二手房賣家不斷“跳價(jià)”，價(jià)格不斷上漲，不管是新房還是二手房，都變得奇貨可居。這就是現(xiàn)狀。

　　對(duì)于今年下半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所比較保守地估計(jì)，在各項(xiàng)房地產(chǎn)政策基本穩(wěn)定的前提下，上海商品住宅在未來(lái)將出現(xiàn)溫和的量、價(jià)上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)如此運(yùn)行嗎？不久就會(huì)見分曉。

　　由此不難發(fā)現(xiàn)，前一段時(shí)間土地供應(yīng)的減少才是真正的原因。要解決這個(gè)

房?jī)r(jià)勁漲的問題，也只有從土地供應(yīng)上下功夫。令我們感到欣喜的是，近期土地供應(yīng)節(jié)奏已加快，同時(shí)政府有關(guān)部門對(duì)開發(fā)商刻意“捂盤”行為進(jìn)行了嚴(yán)厲查處，相信不久就會(huì)有所改善。