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房產(chǎn):想說(shuō)愛(ài)你不容易

http://www.sina.com.cn 2007年09月17日 20:10 《錢(qián)經(jīng)》雜志

  房產(chǎn)投資獲得收益的方式主要是兩種,一是購(gòu)買(mǎi)后出租以獲得長(zhǎng)期的租金收益;二是通過(guò)轉(zhuǎn)售獲取買(mǎi)入賣(mài)出的差額;樓市投資產(chǎn)品主要有住宅、寫(xiě)字樓、商鋪;從投資額來(lái)看,一般來(lái)說(shuō),投資額從低到高分別為住宅、商鋪、寫(xiě)字樓;投資風(fēng)險(xiǎn)從低到高分別為住宅、商鋪、寫(xiě)字樓。

  但近幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一路飚升,如果購(gòu)房作為投資,需要綜合考慮多方面因素。普通的投資者如果選擇住宅投資,以下的區(qū)域可以重點(diǎn)關(guān)注。

  關(guān)注租金回報(bào)較穩(wěn)定的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域。支撐因素有三點(diǎn),第一,傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域存量房充足,便于投資者進(jìn)行選擇;第二,租賃需求旺盛,可以兼顧穩(wěn)定的租金收入以及盡可能減少空置期;第三,熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格呈現(xiàn)補(bǔ)漲趨勢(shì),可以為投資者帶來(lái)額外的增值空間。

  軌道交通沿線(xiàn)房產(chǎn)升值空間依然較大。這是因?yàn)椋谝唬壍澜煌▽?duì)于人氣及各項(xiàng)配套起集聚的作用,可拉動(dòng)沿線(xiàn)

房?jī)r(jià)快速上漲;第二,軌道交通沿線(xiàn)房產(chǎn)往往出租收益穩(wěn)定,空置期短。

  由于新房多以期房為主,從投資回報(bào)周期、投資風(fēng)險(xiǎn)等因素考慮,可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房交易的

二手房,可控性相對(duì)而言要優(yōu)于前者。特別是對(duì)于小金額的投資者而言,考慮到投資收益和風(fēng)險(xiǎn)的博弈關(guān)系,置業(yè)二手房進(jìn)行投資是比較穩(wěn)健的投資選擇。

  隨著房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化現(xiàn)象日益明顯,區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃對(duì)房產(chǎn)影響至關(guān)重要,尤其是交通改造與商業(yè)配套建設(shè)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)的影響更為突出。因此,位置依然是選擇二手房時(shí)的重要衡量因素之一。由于一二手房的聯(lián)動(dòng)作用,在售商品房市場(chǎng)的價(jià)格檔位對(duì)于同區(qū)域二手房的影響非常大。但這種影響只會(huì)發(fā)生在某一特定時(shí)間,歸根結(jié)底,對(duì)房產(chǎn)價(jià)格起決定影響得還在于供求關(guān)系。

  同樣作為二手房成交的成熟熱點(diǎn)區(qū)域,房產(chǎn)價(jià)格所處的“位態(tài)”也會(huì)有所不同,而還處于較低“位態(tài)”的區(qū)域,未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)處于追漲狀態(tài)。因此,投資二手房,應(yīng)該從其區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值處于較低“位態(tài)”時(shí)開(kāi)始出手,未來(lái)再出售將會(huì)有非常可觀(guān)的收益;而當(dāng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格處于滯漲狀態(tài)時(shí),出售收益則會(huì)較為有限。

  租賃市場(chǎng)的租金水平及空置期等都是從側(cè)面衡量區(qū)域房產(chǎn)是否具備投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。如果說(shuō)一個(gè)區(qū)域房屋租金處于相對(duì)低位,而售價(jià)過(guò)高,那么投資區(qū)域房產(chǎn)將具備較大的風(fēng)險(xiǎn),除非區(qū)域?qū)?lái)會(huì)有重大交通改造或商業(yè)配套等利于區(qū)域房屋租金上調(diào)的利好因素;而如果說(shuō)區(qū)域房產(chǎn)租金較高,但空置期較長(zhǎng),也將會(huì)對(duì)房產(chǎn)的投資價(jià)值造成影響,但也要考慮將來(lái)是否有諸如大型企業(yè)落址等帶動(dòng)區(qū)域租賃市場(chǎng)人氣的利好因素。

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