黃韜現任廣東中原地產代理有限公司項目部總經理，從事房地產事業15年。1995年至今任職廣東中原地產代理有限公司，從業務推廣經理到項目部總經理，對于房地產策劃營銷方面有豐富的實操經驗。

　　民生問題無非是“衣食住行”。“住”如今成為最讓百姓頭疼的問題。全國的房價持續上漲，毫無停歇的態勢，管理層的房產調控似乎也顯得力不從心。那么，在第三輪樓市調控醞釀之時，會有什么樣的措施出臺？未來房價到底走向何處？目前什么板塊的房產處于價值洼地？帶著這些問題本刊記者專訪了中原地產項目部總經理黃韜。

　　文/本刊記者 羅瑜

　　房產調控具有滯后性

　　私人理財：今年以來，全國

房價繼續上漲，大有不可抑止的態勢。隨著新一輪房地產開發投資由偏快轉為過熱和房價上漲過快，中央有關部門發出一系列調控預警信號，其中包括央行再次加息，提高了存貸款利率等等，相關職能部門也采取密集措施為樓市降溫，諸如加大土地出讓力度，加大對住宅樓盤開發監管力度等等。面對緊鑼密鼓的調控措施，樓市是否面臨著一個拐點？

　　黃韜：目前房產調控還沒有具備達到一個拐點的條件，房價還會繼續上漲。就目前市場需求來看，樓價上漲的原因是多樣的。首先是土地供應量減少；第二是調控政策力度不夠,總體上說政策不到位；第三是規劃部門審批速度慢；第四是需求旺盛，直接導致價格上漲；第五為樓市結構不平衡，高端樓盤比較多，價格自然貴，而中低檔樓盤卻較少。

　　但目前瘋狂的樓市，讓國家也警覺到樓市不能過于膨脹，也在力圖進行宏觀控制。之后政策可能會推出一系列措施，進行調控，但是房地產市場具有滯后性，不像股市出個印花稅就立刻能起到效果，當日股市能作出相應的反應。但房產調控則不同。例如目前國家大量推地，雖然能解決供應需求，加大供應量，但并不能產生立竿見影的效果，土地變樓盤，畢竟要一兩年后才能體現。因此，房產調控對市場的影響存在一定的滯后性。

　　私人理財：日前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組發布一份報告建議，把目前的期房銷售制度改為現房銷售制度。如果這個政策實施，您認為是否為危及開發商的利益？能否起到抑制房價上漲的作用？

　　黃韜：目前樓市供不應求的大背景，也是阻礙“取消預售政策”出臺的重要因素。據不完全統計，目前市場上銷售的貨量有90%都是期房，其余10%的現樓也不過是項目銷售的尾貨。如果取消期房預售，供應量就更加緊張，很可能導致樓價上漲得更快。此外，還可能因此至少“擠死”三分之一的中小開發商。

　　當然，禁止期房銷售并非不可以，不過需要1年左右的過渡期，過渡期后，市場上積存了大量的現樓，才不會給供求造成壓力。其實，地產商拿到預售證不開盤，或者刻意慢慢地賣樓對地產企業也會造成很大資金壓力，作為房企尤其是大開發商，持續穩健的開發是必不可少的，而資金鏈是支持持續開發的關鍵因素。

　　廣州房價將在2010年出現拐點

　　私人理財：9月11日，廣州一口氣推出了13幅住宅用地，成為廣州市單日賣地收益最高歷史紀錄。而此次賣地，也誕生了四大新地王。地王頻頻出現給房地產市場會帶來什么影響？

　　黃韜：土地的拍賣，反而帶動周邊的樓市氣氛，推進周邊樓價的上漲。這次拍賣的白云、花都、金沙洲地塊周邊的樓盤，將可能根據拍賣地價調整售價，放緩推盤速度或押后推出時間。據了解，此前在番禺區沙灣拍出地王后，周邊的樓盤一夜漲價1500元/平方米。雖然短期來看，政府的推地反而帶動樓價的上漲，但是目前瘋狂的高價，政府不可能不作為，只有推地來控制樓市泡沫。但從長遠看，隨著大規模推地的進行，就不會出現這么多地王了，樓價上漲的勢頭也會受到抑制。

　　私人理財： 8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，但深圳在二手房以及總房價兩項指標均達到驚人的20%以上，稱冠全國，廣州房價上漲7.4%，而廣州無論是新房價格還是二手房價格漲幅均低于全國平均漲幅。您認為第四季度廣州的房價走勢如何？

　　黃韜：目前中國的房地產市場多多少少的確存在泡沫。從表現來看，深圳的泡沫就要比廣州嚴重。而廣州樓價較高的原因，集中在供應上，炒家和外來買家這兩個因素還不足以成為推動廣州樓價上漲的主要原因，廣州的房地產市場總體上要比深圳成熟。由于調控有滯后性，加上在國慶和元旦兩個旺盛期的推動下，第四季度廣州房價仍會上漲。

　　同時，9月11日廣州推出了13幅用地后，接下來在9月17日和29日繼續出讓土地“盛宴”。如果說9月11日是解渴，那么之后兩次推地才是真正吃飽。因此，地價在年底有望下降，而樓價在明年下半年有望下調。不過總體而言，在2010年前樓價將呈現波浪式上升。廣州房價在2010年之后才會出現真正意義上的拐點。

　　尋找“抗跌性”的房產

　　私人理財：目前不少市民在猶豫不決，現在購房，又怕買后房價就跌了；不買，又怕房價仍在上漲。對這類困惑的“準購房者”，您有什么專業的意見？

　　黃韜：廣州房價在9個月內肯定上漲。如果自住型的買家，在9個月內急需購房，那就不必太多考慮政策影響，馬上去買，因為廣州樓市在9個月內仍會保持相對穩定的上漲。如果不急于購房的市民，可以緩一緩，現在畢竟是高樓價，等9個月后看市場的情況而定。可能在9個月和1年后房價不會上升，甚至會有微弱的下調，但畢竟誰也不知道房價的高點在哪里，就如股票一樣誰也不知道哪個價位是最好的賣點。

　　私人理財：對于房產投資者來說，目前的情況下投資房產是否具有風險？持有兩套和三套房產的投資者，如何處理手里的房產？

　　黃韜：準備投資房產的買家應該慎重，畢竟現在房價偏高，風險較大。對于目前持有多套房產的投資者，應該診斷持有的房產，如區域和樓盤素質、

戶型好壞，往往不同區域的住宅價格會此消彼長。

　　投資者可以分兩種情況考慮。如果投資者持有的房屋，小區配套設施好、景觀不錯、區域位置好，這類房屋具有抗跌性，值得繼續投資，可以放租取得相對穩定的收益。但要警惕有些房產雖然近段時間也升值不少，但可能并不是它本身物業的升值，只是在樓市上漲的大趨勢下，被周邊的物業帶動下，價格有所上漲。如果樓齡在十年以上，地理位置不好，配套設備差，這樣的房產在樓市出現拐點時，首當其沖受到沖擊，因此最好將這類房屋出售，換成未來抗跌的房屋。這就如股市中的換股，而目前廣州房價仍處于上漲時期，正是“換樓”的好時機。

　　私人理財：據“陽光家緣”的統計數據，8月廣州市中心六區一手住宅成交均價為12309元/m2，超過萬元的區增加至5個。在目前比較高位的情況下，還有哪些地段的房子最有升值潛力？除了住宅，還有哪些物業具有價值洼地？

　　黃韜：當然，不管是熊市還是牛市，都會有價值洼地的個體。在目前的高位下，投資者可以關注兩個地段的房子，一個為珠江新城板塊，珠江新城在西部商務區的支撐下，又多了東部商業圈的補充提升，珠江新城作為CBD整體商圈的氛圍正逐步顯現。在今后一段時間還會繼續上漲，甚至會帶動天河區整個房價。第二個為番禺板塊。9月11日，出讓的4幅番禺區中心城區的住宅用地以高價成交。其中位于規劃濱江大道的4-2地塊，樓面地價達到6230元／平方米。這足見其增長速度比較塊。不過番禺華南板塊上漲的差不多，投資者可重點關注市橋板塊。

　　除了住宅之外，投資者還可以適當關注商鋪和

寫字樓。商鋪現在正在發展當中，出現了兩極分化，好的商鋪在2.5萬元-3萬元/平方米，差的只有8000元/平方米。但商業物業跟周邊環境、物業有很大關聯。如果商鋪周邊沒有商業氣氛，獨立的商業很難升值，因此，投資商鋪關鍵側重周邊商業氣氛，而非單看價格。投資寫字樓則考慮更多的是板塊，如珠江新城、天河北和東風路等板塊。如果不在板塊內則風險較大。不少板塊中也有較好的二手寫字樓，如世貿廣場的寫字樓已經跌了很久，目前價格已逐步站穩，加上世貿廣場有十幾年商業歷史，而寫字樓卻處于9000元/平方米，周圍的住宅都高于這個價格，具有升值空間。