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銀行為什么不貸款給你

http://www.sina.com.cn  2007年07月13日 14:03  《錢經》雜志

  文/陳霞

  房地產市場整體上揚時期,找到了一套心儀的房子的難度和買到一只潛力股差不多。問題是,如果這只潛力股天天停牌或日日開盤漲停,你根本就沒有機會介入,該怎么辦?找到好房子卻買不到的心焦,恐怕更甚于買不到股票吧。

  信用卡欠賬、手機欠費、貸款逾期償還甚至忘了交水電煤氣費,這些生活中的瑣事、小事,本是每個人每個家庭難免出現的狀況,但反映到辦理貸款過程中,就可能是“申請被拒絕”。不能從銀行借到錢,就只能忍痛割愛或咬牙硬撐。

  為什么會這樣?因為你對銀行在個人住房貸款方面所關注的問題不甚了解。換句話說,可能銀行關心的,是個人從不曾留意的環節。

  作為銀行來講,在發放個人住房貸款中,會主要關注的是兩個方面的問題:房子的問題和借款人的問題。

  哪些是“房子的問題”?

  在房子方面,銀行主要關心的是房屋的產權問題、抵押權實現問題和價值問題。

  具體來說,就是:產權狀況是否完整、有沒有涉及訴訟及糾紛,出售行為是否為其產權所有人真實意愿的體現,交易是否真實等。對于房屋的價值,銀行會指定評估公司協助認定。

  通常情況下,銀行會通過審查售房聲明、與賣方面談等方式來考察情況的真實性,還會用放款時間作為輔助手段防范風險。

  案例一:只擁有部分產權,無法“代人作主”

  李先生熱衷炒股,家中有兩套住房,一套是商品房自住,有未結清貸款,一套是自己單位早年分的已購公房,正在出租。由于看到近期股指瘋長,覺得應該追加一部分資金入市,想把在出租的房子賣掉,但夫人堅決不同意。李先生悄悄將出售信息掛在網上,找到買家后趁夫人出差之際,拿著產權證原件及相關售房資料約好買方來到銀行。但由于夫人沒有到場,也沒有提供相授權文件,被銀行當場拒貸。

  案例二:涉訴的產權無法交易

  趙先生開的公司欠款累累,所以他準備賣掉一套房子來還錢,當他與買方到房管局過戶時才知道,債權人已向法院起訴并申請了該房產的保全查封,無法過戶。銀行得知后也拒絕了買方購買該套房產的貸款申請。

  其實,在貸款申請及交易過程中,銀行非常在意房產的抵押權是否實現了(就是將貸款申請人取得的新房本在產權管理機構進行抵押登記備案)。銀行接受貸款并放款給申請人,一般有兩種可能性:取得房管局出具的“他項權利登記證”,這個證明用以證實申請人對房產擁有的產權(完全產權和部分產權的情況都存在),這時候,在實現抵押權上銀行就不會有風險;第二種情況是房產局不出具證明時,銀行會要求有一個擔保機構介入,這時候只要見到契稅票或更名后的新產權證就可以放款。這時候,中介機構承擔了到“他項權利登記證”辦妥送交銀行期間的風險,(例如:借款人未能及時還貸或由于種種原因無法實現抵押登記)。在北京,這個過程通常需要一個月的時間。

  哪些是借款人的問題?

  在借款人方面,銀行主要關心的是借款人(已婚人士會一同考慮其配偶)、共同還款人的還貸能力、承貸能力及資信狀況。

  借款人的還款能力體現在月收入、年齡、工作單位狀況等方面,貸款人的年齡要求是男性應不大于65歲,女性不大于60歲;工作單位的注冊資本最好是50萬元以上且正常年檢,若借款人是法人代表,則需提供該公司近三年的財務報表。一般來說申請貸款和申請信用卡一樣,工作穩定、收入高、年輕(具有長時間還貸的能力)等因素可能幫助你獲得額度相對較高或者是期限更長的貸款。

  每個借款人或者是家庭,能承受的貸款期限和金額不同,銀行至少會要求借款人的月收入須達到月供的兩倍以上(即承貸比例最高為50%,通常會低于這個標準),而且考察的內容包括了現有的銀行貸款月還款額及此次申請貸款的月還款額總和。

  如果,一個人的還貸能力達不到銀行的要求,可通過增加共同還款人的方式來實現,目前銀行認可的共同還款關系人包括夫妻、父子、母子等,也有部分銀行認可無血緣關系的共同還款關系人,如男女朋友關系等,但需要簽署附加的協議聲明。

  案例三:國家對房地產的投資有所限制

  張小姐,浙江人,幾年前在房產投資方面獲利頗豐,已在海南、蘇州、成都等地購置了多套房產,均由銀行貸款購得,目前都在出租,并且以租養貸。她非常看好北京的房產市場,于是決定投資兩套房產,她照舊將申貸資料提交銀行后,卻收到了銀行的拒貸通知,理由是張小姐的根認證信息通顯示,她由于已經利用銀行貸款投資多套房產,已經超出了銀行的支持范圍,因此新的貸款無法獲批。

  資信狀況是目前銀行最為重視的貸款人條件之一,資信良好的申請人獲得高額貸款的可能性非常大。

  經借款人授權,銀行方面會通過個人征信系統(該系統已于2005年7月1日實現全國聯網)考察借款人的銀行貸款情況及還貸記錄、信用卡透支的還款記錄及話費的繳費記錄等情況為依據來判斷借款人的承貸能力及信用狀況。如果有共同還款人,還會以同樣的方式考察共同還款人,這時候的情況不是一個人符合條件就予以發放貸款,而是由一個人的信用系統出現瑕疵,就會被“雙拒”。

  上文提到的楊一飛的案例,他的理財顧問發現:楊的還款日是每個月的20日,但是他通常會在23號或24號還款,也就是說發生逾期也只是逾了幾天。因為楊一飛此前堅持認為,只要按銀行規定每個月歸還固定數額的款項即可,并不知道時間也會帶來殺傷性的效果。

  銀行認定的不良信用記錄的產生,通常會有兩種原因:主觀原因和客觀原因。由主觀造成的不良信用記錄包括惡意拖欠、或對自身償還能力判斷不足導致不能正常清償欠款,比如下例:

  案例四:惡意拖欠,后患無窮。

  周先生,已婚,夫妻倆看好一套二手房,夫妻擁有積蓄20萬,只夠首付款的,妻子王女士遂申請銀行貸款,不多日,銀行致電王女士:“您先生曾有兩張信用卡惡意欠貸且已被凍結,因此,我們無法貸款給您!”

  因為已婚人士購房貸款,所購房屋產權為夫妻共同擁有,同樣,負債也是共同承擔,周先生雖沒有直接向銀行申請貸款,但他也是實質借款人之一,具有共同償還貸款的責任。考慮到周先生曾經信用卡惡意欠貸且達到信用卡被凍結的地步,無論如何銀行也不敢貸款給這樣的客戶。

  至于客觀原因造成的不良信貸,一般是借款人對銀行政策的了解不夠準確造成的,還有一種情況就是因為個人信息被盜用或相關工作人員受理業務時未向客戶解釋清楚,亦或利率調整后未及時將更新的信息傳遞給客戶造成。

  案例六:業務受理人員的失職帶來的不良信用記錄

  馮女士,2005年購買某移動電話運營商的手機加話費套餐,共七千余元,從工作人員處了解到只需每個月往固定賬戶存入300元,存兩年即可,馮女士遂買下該套餐。今年年初買房需貸款,申請后,銀行回復:“您信用記錄中有二十多筆逾期貸款,因此我們無法貸款給您!”

  經過中介公司理財顧問核實,馮女士當年購買的套餐分期付款是電話運營商掛靠某銀行辦理的,而當時馮女士并沒有注意自己與運營商簽定的一堆合同的內容,合同里的月還款額及還款時間與營業人員所說并不一致,自己的疏忽加上對方的工作人員的不負責任導致了嚴重的后果。

  案例七:個人信息被盜用導致的永久遺憾

  冀先生第一次買房申請購房貸款就被銀行拒絕,得到的理由是:冀先生已于幾年前在該行申請過一套一手房的按揭貸款,目前欠款已超過20期未還,且為其承擔擔保責任的該項目開發商,也未履行義務,上了該行的黑名單。

  經回憶,冀先生想起,那個開發商曾經是其工作的公司,但自己并未購買該房產,單位也未給大家分房啊!再聯系以前的幾個同事,也發生了同樣的問題。原來開發商利用工作之便,為從銀行騙取貸款,以員工的名義申請銀行貸款,之后又無力償還,所以導致很多人信用記錄不良,在自己真正需要時,無法申請貸款。

  據中國人民銀行表示,隨著信用體系建設的逐步完善,個人繳納電話費、水電燃氣費的信息,以及來自公安部、社會保障部、法院、稅務等部門的個人相關信息都將納入個人征信系統,以反映個人全面的信用狀況。隨著房屋交易市場的逐步規范,個人信用體系的日臻的完善,每個人都應當重視個人資信的積累。信用記錄相當于個人的第二身份證,一旦這張身份證有了污點,可能導致“寸步難行”。做一個守法的人,做一個誠信的人,這樣才能贏得別人的尊重,才能夠充分地享受好的資信帶來的好的服務。

  如果你還沒有買房子或者是有計劃將來向銀行申請貸款,就從現在開始,清點一下你的信用資產吧。對于那些資信良好的人,銀行也會有相應的優惠政策,最引人的就是利率下浮了。

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