問：我打算今年結(jié)婚，眼下就開始要選擇婚房了，選來(lái)選去，覺得二手房比較適合我的實(shí)際情況。我聽朋友說(shuō)，買二手房的隱性風(fēng)險(xiǎn)不小。請(qǐng)問，我該注意哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)？

　　江蘇讀者 溫慶田

　　答：首先，你要防范選擇中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。作為購(gòu)房人，如果不通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，一般很難找到自己需要的合適房源。而一些不法的二手房中介機(jī)構(gòu)會(huì)乘機(jī)設(shè)置以下圈套，坑害消費(fèi)者，比如：不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋質(zhì)量問題；不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；沒有如實(shí)介紹商品房的具體面積；與購(gòu)房人玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。

　　其次，要防范房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

　　價(jià)格問題是二手房交易中最大的問題。賣房人習(xí)慣于拿同地區(qū)商品房的

房?jī)r(jià)來(lái)比較自己所售房屋價(jià)格，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格與商品房?jī)r(jià)格差距不大；而買方由于考慮到自己所買的房屋是一個(gè)舊房，因此出價(jià)較低，從而導(dǎo)致雙方價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。

　　建議買賣雙方參考以下因素，對(duì)標(biāo)的房屋價(jià)格有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)：1、房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無(wú)法相比，相應(yīng)房?jī)r(jià)也應(yīng)適當(dāng)調(diào)低。2、環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會(huì)的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)。再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　再次，要注意法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個(gè)人支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，使出賣人不能得到全部房款。

　　2、標(biāo)的房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有：用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或

經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存在質(zhì)量問題。

　　3、交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。

房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)房產(chǎn)部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用，并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí)，登記機(jī)關(guān)才予以登記。

　　上海明明房產(chǎn)公司 季美芹