專家認為保障經濟適用房廉租房的合理比例是解決問題的關鍵

　　180套房子在離確定放號時間還有7天就有人前去排隊，上千人在售樓處風雨中排隊，開發商不得不提前放號，不少想買房的市民拿不到號，有拿到號的人竟“鉆”起空子，叫賣起“房號”。

　　———這是在南京新開盤的“左鄰右里”上演的一場“搶房”熱潮。雖然開發商被稱有炒作之嫌，但是近一段時間，狂熱的“搶房”風卻在南京一撥接著一撥地上演。

　　在全國70個大中城市中，2006年南京房價的漲幅排在第32位，而今年春節之后南京多次遭遇“一房難求”現象，南京的購房熱或許也是全國不少城市住宅問題的縮影。

　　供給不足引發消費投機

　　來自南京房產主管部門的數字表明，南京繼2003年后，2006年商品住房市場再次出現明顯的供不應求狀況。一是人口多了；二是土地、金融政策趨緊，土地供應不足，以及房地產開發投資增速下降。去年南京商品住房上市量同比下降12％，其中江南八區同比下降24％，而銷售量卻在持續快速增長。住房供求的不平衡造成價格波動，這或許可以解釋為什么近段時間以來南京的搶房潮一波接著一波。

　　江蘇省社會科學院城市發展研究所研究人員王振卯，在對南京目前的“房市”進行分析時指出，住宅與普通商品不同，住宅需求是基本需求，也是硬需求。因此，具有準公共產品的性質。目前江蘇的住宅供應方面，公共住宅的供給不足，而商品房的價格又居高不下，這是造成各類住宅問題的主要原因。

　　而在住宅供應不足的情況下，南京的公共性住宅供給也顯得力度不夠，一定程度上加劇了住房問題。2005年江蘇全省住宅房地產投資額1545．15億元，其中經濟適用房投資額僅有138．42億元。2005年的抽樣調查顯示，家庭住宅來源當中，江蘇居民購買經濟適用房的比例是1．7％，而山東購買經濟適用房的比例是2．3％，相比較而言山東公共性住宅供應稍好一些。

　　與此同時，記者注意到，某地產網站社區討論中也出現叫賣新開盤的“左鄰右里”房號的現象：“現有三期排號單前5號，賣！欲購者聯系，本人姓呂，底價2萬，價高者得”。一個號叫出了2萬底價，但卻有多名想買房者與其聯系。排隊買號以及高價叫賣房號的出現，可以說一方面是居民的住宅需求還沒有很好的滿足，確實有相當一部分人是購買自己的居住用房的；另一方面，多年來房價持續上漲，也加劇了居民在住宅方面消費的投機性，所以很多人排隊拿號，再轉手在網上賣出去，也有一些資金充裕的家庭直接購買住房，等價格上升，再轉手賣出，從中漁利。

　　二手房依然火爆

　　近段時間以來，南京二手房市場也逐漸顯得異常活躍，交易量開始擴大。來自南京有關部門的數據顯示，目前南京二手房的供求比為1．3：1。這就是說，在二手房交易中，總的來說還是供大于求，但二手房市場卻因為許多市民的“非理性”需求，加之群體效應的感染，形成了資源的稀缺，價格也在不斷上漲。

　　記者了解到，南京地鐵沿線的二手房價格普遍居高不下，有部分地區甚至每平方過萬元。二手房的價格畸形增高，但在二手房的交易中，有不少購房人的心態都是被動地被市場帶動，甚至出現只知其信息并沒有看到房子的情況下就決定購買。這種現象屢見不鮮。

　　王振卯分析認為，在二手房市場供大于求的情況下依然火爆，可能有以下幾個原因：一是存在一種互相感染的群體效應，在房地產市場買方和賣方信息不對稱的情況下，一部分人熱切購房的行為會逐步擴大，感染更多的人參與。二是與社會對住房價格預期有關，多數居民預期未來房價還將大幅度上漲，甚至超過收入增長的速度，可能引發搶購住宅或在經濟能力沒有達到之前購買住房。三是住宅供應存在局部短缺的情況。住宅具有區位性，受商業中心、交通和基礎設施等等因素影響，有的城市，比如南京還與學區有關。所以住宅供應總量上看，可能供大于求，但區位較好、房型較小的住宅短缺的情況是存在的。

　　操作不規范問題凸現

　　在房產交易中，房屋的價格上漲因素除了建筑成本上漲，銀行調整信貸政策等，是否還與土地價格的上漲和部分開發商的炒作有關？在一位業內人士處，這一看法被得到證實。

　　南京房價的上漲與土地市場持續升溫一定程度上是同步上揚的。來自南京房產主管部門的統計表明，目前，土地成本通常已占當前住房建設成本的40％左右。去年全市土地出讓542．6萬平方米，同比減少11％；而全年出讓土地平均地價2301元／平方米，同比增長約四成。地價的升溫帶來了房價的繼續上揚之勢。

　　另外，在交易過程中，個別地產開發商存在的操作不規范情況，更進一步加劇了房地產市場的諸多問題。如獲得土地開發權后，不及時開發或多次轉手，等待地價上漲。經過幾年時間，惡果就會顯現出來。

　　用科學規劃找出路

　　據前不久召開的江蘇省住房保障工作會上透露出的消息，江蘇將積極探索共有產權經濟適用房試點，并鼓勵企業利用自身的土地建設經濟適用房，解決符合申請經濟適用房的職工居住問題。但據建設經濟適用房的有關規定，企業自建房要有一系列的條件，首先企業要有自己的土地；其次要符合當地土地利用總體規劃和城市規劃；列入當地經濟適用房建設計劃；企業困難職工比較多；供應對象為符合經濟適用房申請條件等。而據南京過去的集資建房項目顯示，獲得批準的單位基本都是國有企業或者事業單位，業內人士分析說：一般只有國有企業才有充足的土地資源，因此集資房多是國企，除了國企之外，南京市的部分高校也在積極醞釀集資建房。

　　王振卯分析認為，南京目前房地產諸多問題的出現是多個社會問題綜合作用的結果。住宅問題還與居民收入有關。根據世界銀行的標準，住房的合理價格應該是家庭年收入的3到6倍左右。按照目前江蘇的商品房價格水平，購買90平方米的住房，家庭年收入應該在6萬元到12萬元左右才不構成太大負擔。而目前江蘇家庭的平均年收入約在4萬元左右，再加上收入差距因素，絕大多數家庭買房壓力非常大。同時，中國人習慣上還要為子女考慮，教育年限增加，時間拉長，客觀上也推遲了子女參加工作的時間，但對房價的預期，又促使居民提前考慮為子女買房的問題，實際上就是把購房需求同時擠壓到當前這個時間段，帶來諸多問題。

　　解決住宅問題的關鍵還是要樹立科學發展觀念。保障經濟適用住房、廉租房在整個城市房地產開發中達到一個合理的比例，是問題的關鍵。王振卯分析說，有些國家在確定土地價格的時候，是倒著算的，比如一個地區平均家庭年收入的3～6倍是多少，減去房地產商的合理利潤，減去建設成本，再減去其他相關費用，之后確定土地價格，這樣保證住宅價格基本上不會造成太大負擔。這種方法也有值得借鑒的。同時，還要保障政府相關政策的權威性，不被個別利益團體所左右，加強房地產開發過程中的信息透明度，才能增強居民對房地產相關政策的信心，促進更加理性的住房消費行為。（9B1）