陶樂陽

　　關于上周五央行的加息行為，業內評論多認為乃針對當下宏觀經濟過熱跡象所采取的“意料中的措施”，房地產行業受到的影響“甚微”，不過是不經意間又一次被從側面撞了一下腰而已。

　　但筆者認為，從2004年以來的數次加息行為及我國金融改革的趨勢來看，利率風險已是當下房地產市場一個不容忽視的問題，而如何建立一套科學的風險提醒、承擔、化解機制則更為緊迫。

　　“意料中的加息” 昭示樓市利率風險

　　央行和建設部關于自本月18日起上調商業貸款和

　　此前由于近期各種宏觀經濟數據“發熱”，此次加息已在各方的預料之中，因此當央行加息的“靴子”落下之后，購房者、開發商和銀行對此均表現出少見的冷靜和“麻木”。

　　恰恰是這種“意料中的加息”和相關方的“麻木”態度昭示出各方特別是購房人對“利率風險”在思想上還認識不足，重視不夠。

　　一般意義上的利率風險是指利率變化帶來的金融資產價格變化所產生的風險。就樓市“利率風險”而言，筆者認為是指利率變化給開發商、購房人及整個行業所產生的風險，如帶來的開發、購房成本的變化，及由此產生的對個人和家庭生活的影響。

　　對廣大購房人來說，以五年期以上貸款為例，從2004年10月首次加息的5.76%貸款利率到現在的7.11%，房貸利率增加約25%。如果單看一次加息，對購房人的支出影響或許“甚微”，但如果從5次加息將給平均20年期的住房貸款造成的影響來看，新增的利息支出可能要讓人大吃一驚。

　　問題還在于，未來加息的可能還會繼續。今年貨幣政策的主要目標之一是收緊流動性，年內還會有加息的可能。從更長遠來看，自我國在1993年提出利率市場化改革的設想之后，隨著金融改革的不斷推進，實現是遲早的事。因此，在10年，乃至30年的房貸期限內，將來利率的可能調整也就不足為奇。

　　毫無疑問，“利率風險”不再只是專家對股民或金融機構的警告，每個購房人都已實際面臨這樣的風險。而當下樓市表現出的“加息麻痹癥”則更突顯出“利率風險”可能會在悄然之中造成意料之外的影響。

　　“利率風險” 不能由購房人主要承擔

　　有風險就要有人承擔。

　　就當下樓市現狀而言，筆者認為，購房人事實上成為“利率風險”的主要承擔人。從樓市的運行機制和長遠發展來看，這不僅對購房人不公平，對整個行業也是危險的。

　　樓市利率風險的直接表現為加息帶來的支出增加。對放出房貸的銀行來說，加息不僅沒有風險，還會給其年終業績錦上添花，此次加息之后第一個交易日銀行股的出色表現就是明證。

　　房地產作為資金密集型行業，加息對開發商肯定有影響。不過有專家計算過，加息0.3%開發商凈利潤將下降1.16%，加息0.45%，將下降1.74%；而從購房成本看，則分別上漲2.24%和4.15%。不僅如此，開發商還可以有多種方法轉嫁或降低加息造成的影響，除了常見的提高一點房價外，加快開發進度、收預付款或定金等也會加快資金回籠，減少利息支出。

　　已購房的人承擔了利率風險已是不爭的事實。而且除了提前還貸外，這些人根本沒有任何轉嫁利率風險的選擇。也許有人會說，選擇更為節省的還款方式也不失為降低風險的途徑，但筆者認為，只要有可能承擔一開始的高額還款數額，想必大多數人在貸款時就已經選擇了經濟的還款方式。

　　而對準備購房的人來說，也承擔了“利率風險”。如果考慮到前幾次加息對房價上漲所起的推波助瀾作用，此次加息或許還會在短期造成房價的上升，那么加息造成購房成本的上升，要么打消一些人的購房念頭，要么迫使他們把打算付諸行動。筆者在前面已指出，“樓市利率”風險不僅是指支出上的變化，也包涵由此產生的對個人和家庭生活的影響。因此，無論是加息造成已購房人支出增加，甚至部分購房人因此成為所謂的“房奴”，還是加息延緩部分住房剛性需求造成一些人生活質量未能提高或心理焦慮，實際上都是購房人從經濟和心理兩方面承擔了主要的“利率風險”。

　　由購房人主要承擔樓市“利率風險”是不公平的，也是危險的。首先，風險承擔和收益分配應該匹配。在房地產這幾年快速發展中，購房人肯定不是行業發展帶來的收益的主要受益人。其次，購房人作為整個房地產資金鏈的終端，如果出現較大面積房貸壞賬情況，會直接沖擊商業銀行；如果越來越的人對購房望而卻步，整個市場就會萎縮，由此造成對開發商和相關行業的影響，也最終會體現在銀行的年終報表上。最后，當下房地產市場已成為輿論和各方關注的焦點，無論是已購房成為“房奴”的，還是未購房已經有“焦慮癥”的，這與我們當下倡導的“和諧社會”都是違背的。

　　利率風險化解機制亟待完善

　　樓市“利率風險”亟須一套科學的提醒、化解和承擔機制，而這又需要銀行、開發商、購房人乃至國家有關部門的共同努力。就當下而言，至少可以從以下幾方面做起：

　　首先，開發商、銀行以及中介機構要及時提醒購房人包括“利率風險”在內的相關購房風險，更不能再“忽悠”購房人。如今一個常見的現象是，銷售小姐多以最低利率告訴購房者大約每月要還多少錢，而中介機構為做成業務，有的還積極操作“加貸”，不僅不提醒，甚至還誤導購房人。這樣的做法近乎飲鴆止渴。通過多種方式進行提醒是任何風險防范的首要一環，而在今天樓市“利率風險”的防范中尤為必要。

　　其次，購房人不能根據“完美的預想”確定購房支出，要增強“利率風險”意識。我國目前個人住房貸款已近2萬億元，但有很大一部分人沒有考慮到利息風險，而是以傳統的定勢思維認為他們購房時貸款利率是不會變的。此外，隨著近幾年房價快速上漲，迫使不少人買房時間提前，這也使得一些人根據“完美的預想”來制定自己的資金來源和將來的負擔。這是不可取的。

　　再次，銀行應開發更多有利于購房人防范包括“利率風險”在內的購房風險的貸款品種。基于銀行內部對“利率風險”有一套完備的管理機制，在防范樓市利率風險中，銀行也將大有可為。如此次加息以后，固定房貸就受到購房人青睞。可見，如果銀行在開發房貸產品時能為購房人考慮更多，樓市“利率風險”的化解就有了一個良好的基礎。

　　而對開發商來說，絕不能以加息為由乘機提高房價。

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