李季

　　在通常情況下，購房者在購買房屋后，其房屋所有權歸個人持有，但是土地所有權卻是歸國家所有。一般住宅的土地使用年限為70年，那么，規定中的這70年土地使用年限，在房屋買賣之后該如何計算？

　　根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在關于實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》中規定：鋼筋混凝土結構、磚混結構的房屋，其土地使用年限最高不超過70年；磚木結構的房屋，其土地使用年限最高不超過50年。

　　土地使用權兩種獲得途徑分為，一是出讓土地使用權；二是劃撥土地使用權。土地使用權出讓，是國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。劃撥土地使用權，是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。國有劃撥土地主要用于公益事業、學校、

　　那么，

　　已購公房、央產房

　　已購公房和央產房同屬福利分房制度下的“產物”。取消福利分房后，已購公房和央產房也可上市進行交易，由于是成本價的房屋，因此買方在購買這類房屋時需要繳納一定的土地出讓金。根據其房屋權屬的特殊性，這類房屋的土地使用年限計算方法也分為幾種不同方式。

　　（1）已購公房和央產房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　例如：某棟鋼混結構房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。如果2003年業主將這套房屋出售，那么購房者購買后的土地使用年限為70年-（2003年－2000年）＝67年。也就是說，新業主即將有67年的土地使用時間，該套房屋的新購買時間2003年+67年＝2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　（2）已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權出讓合同》或《轉讓合同》，以及下發的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準。（一般是從竣工日期算起）

　　例如：某磚混結構的房屋1997年竣工，它的《國有土地使用證》下發時間為2000年，而該房屋所下發的《國有土地使用證》上標注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說該房屋的土地使用年限從1997年開始算起。那么，如果這套房屋的業主于2004年出售該房產，其新的土地使用年限＝70年－（2004年－1997年）＝63年。該套房屋的新購買時間2004年+交易后核定的土地年限年63年＝2067年，即這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。

　　二手商品房、經濟適用房

　　經濟適用房是為了適應新的社會經濟形勢，由政府推出的新型房產種類，適合于中低收入家庭承受能力、具有經濟性和適用性的社會保障住房。經濟適用房的性質較為特殊，整個開發的樓盤并不具備土地使用權證。基于這種情況，經濟適用房的土地使用年限以樓盤原始竣工的時間為準。而這一種土地使用年限的計算方式也等同于二手商品房，因此經濟適用房和二手商品房的土地使用年限都是以

　　例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，如果該房屋2006年出售，那么，購房者所購買這套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。該套房屋的新購買時間2006年+交易后核定的土地年限年64年＝2070年，即這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。