樓市不乏非正當銷售行為，開發商與購房者之間關系逐漸惡化 資料圖樓市揭黑錄 （一）

　　【策劃人語】

　　“深入整頓和規范房地產市場秩序，強化房地產市場監管，依法懲治房地產開發、交易、中介等環節的違法違規行為。地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。”兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中專門強調政府對于維護房地產市場健康發展的決心和措施。

　　可以預見，在連續兩年的整治措施強力出臺之后，今年的房地產調控仍將繼續貫徹“打黑”的重要工作，在房地產交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領域，這樣的違法違規行為仍將被一一曝光和嚴厲懲處，最終迎來“玉宇澄清萬里埃”的一天。

　　這個月的《上證·地產投資》愿為先行者，以業內的眼光、專業的角度和直言的態度，搶先打開這些暗箱，為政策的進一步落實，吹響新一輪進攻的號角。

　　(柯鵬)

　　哄抬房價

　　價值的迷局

　　□本報記者 于兵兵

　　華南某大型開發商近日正在為即將開盤的幾處住宅項目做最后的營銷準備工作，銷售代理公司策劃團隊將精心調研后形成的策劃書上交代理公司主管市場的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價格上調15%。“依據是什么？”調研人員問。“沒有依據，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說。果然，調整后的策劃書拿到開發商處，得到的評價居然是價格仍然趨于保守。

　　這是真實的一幕。房價，在過去幾年中，似乎真的已經成了可以任由想象的數字游戲，開發商和代理商打拼事業的基礎之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價格，甚至在宏觀調控已經如此急風驟雨的今天。

　　開發商另一個哄抬房價的技倆是通過制造連夜排隊購房的熱銷假象，來證明高房價確有需求支撐。近年來，開發商雇用“房托”排除購房的做法屢現報端，從雇用農民工排隊的低級表演發展到不同層次、不同類型房托組織，以達到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學生和青年白領做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

　　浙江大學房地產研究中心主任賈生華就曾分析，房價上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實際上有很大部分是被“復制”出來的，并不是真實的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經失去了理智。

　　但是，隨著溫家寶總理在政府工作報告中對房地產市場的介紹再次體現“保民生、保資源”的大原則，專家認為，今年起房地產市場必然呈現一個以充足供給緩和供需矛盾的趨勢。“雖然政府沒有說打壓房價，但廉租房等保障類住房的推出將是房價最大的克星，進而打破開發商苦心營造的買房預期。”上海一開發商表示。

　　虛假廣告 承諾與現實殘酷對立

　　□本報記者 于兵兵

　　根據建設部等三部門聯合發出的《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》，未取得預售許可證發布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關項目的銷售信息內容虛假等被列入房地產廣告的整頓范圍。

　　許多開發商認為，廣告與法律條款是兩個范疇的概念，房產宣傳資料的法律性質屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風格、設施以及性價比特有優勢，以吸引消費者的眼球，然后通過洽談達成法律協議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負法律責任。于是，花花綠綠的房產廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的第一陷阱。

　　去年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個樓盤其實原屬于同一房產證下的樓盤，因為開發商后期脫離了母公司，便把最后一期房源以一個全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標識都全然一新。而購房者入住后才發現，小區與鄰近小區需要使用同一地下車庫，走同一個出口。由此引起了兩個小區居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

　　專家表示，類似開發商的口頭承諾、宣傳語句等只有構成合同的一部分，才能對開發商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關于房屋質量、地段、附屬設施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發商的法律責任。尤其是開發商在宣傳廣告中介紹有關小區以外的未建基礎設施，如公園、地鐵、馬路等，都極有可能是不確定的規劃，購房者不要以此作為購房主要理由。

　　合同欺詐 玄機識破又奈何？

　　□本報記者 于兵兵

　　《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》中嚴禁的又一違規行為是合同欺詐。

　　如海口某購房者看好了一套新建商品房，當初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內建筑面積94.56平方米。竣工前，開發商再次公布實建的建筑面積，結果多與合同上約定的相差2平方米，套內建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當一些業主重新測量時卻發現，誤差遠遠大于開發商公布的面積，其中套內建筑面積相差5平方米左右。

　　律師提醒，不少開發商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內是一些企業的常用伎倆。因為業主重新測量的成本較高，耗時耗力，開發商往往乘機謀利。

　　另一種情況是在小區配套和裝修房中的建材使用中，開發商往往在合同中承諾一個明確品牌再附加“其他”字樣來做品牌備用。但實際上，開發商往往以此為依據選擇其他低成本品牌充數，而購房者一一求證過程的可能性不大。

　　然而，即便購房者都能看透玄機，主動權仍在開發商手中。“一旦看好了房子，開發商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購房者都有這樣的疑問。“目前，大多數購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過程中的主動權仍然十分有限。”北京的一位律師稱，開發商可以在示范文本之外的很多細節中占得上風。

　　囤積房源

　　假熱銷的心理戰

　　□本報記者 于兵兵

　　簡單地直叫天價當然不是開發商能夠最后取勝的全部功力，為了讓房價不至于嚇退購房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭的假象，開發商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產市場火爆發展時期新派生的營銷術語，眾多富豪售樓員靠此發家。如今，“銷控”已經成為開發商最有效的營銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營銷”，是指房地產商通過人為控制銷售進度，同時配合價格的上調以制造銷售火爆、供不應求的效果。

　　本質上，銷控是一種心理大戰。“一般來說，假如房子在5月份預售，開發商通常在年初，甚至上一年的年尾就開始做推廣工作，接受預訂。到了預售時，客戶已經積攢了一定規模，當天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應求的緊張氛圍。”一位房產銷售人員介紹。

　　與銷控同時進行的則必然是房價的上調。一般來說，每一輪新房源推出都會伴有2%左右的房價漲幅。“無論房子賣得怎么樣，有時上調價格絕不是供不應求的結果，而只是開發商為了制造氣氛而使出的花招。”市場人士稱。

　　去年9月，建設部、發改委、工商總局三部門聯合發布《關于進一步整頓和規范房地產交易秩序的通知》，對6種違規交易行為明令禁止，第一條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產開發企業在取得預售許可證后的10日內必須開始銷售商品房，以加快市場供給釋放節奏。

　　但是，開發商自有方法。據記者了解，華東某大型樓盤已竣工1年以上，但開發商以沒有預售許可證為名拒絕開盤。知情人士稱，因小區與今年年底建成的家樂福超市和明年建成的地鐵站相鄰，開發商希望再等一段時間開盤，以保證更高的價格和更好的銷售成果。

　　從網上公布的預售許可證發放情況看，這部分樓盤確實沒有獲得預售許可。“政策只禁止了有證不售的行為，但沒有說明這種可辦理預售卻遲遲未辦的情況應該如何處理。”一位購房者表示。目前，該小區均價已經接近10000元/平方米，但去年初第一期開盤時，網上登記的均價只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出臺后，開發商對大戶型的捂盤惜售現象尤其明顯。”北京一位購房者陳女士表示。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開發商捂了兩周后新開盤，房價已經大幅度上漲。

　　中介作假

　　頑癥還需重藥醫

　　□本報記者 李和裕

　　除了一手房交易中的那些不正當手段，二手房買賣中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價所造成的房價抬高應是購房者最深惡痛絕的。

　　“前幾年樓市火爆、房價攀高，加上二手房市場透明度不夠，買家和賣家信息不對稱，一些房產中介看到有機可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價。”上海久欣律師事務所的一位律師告訴記者，他已經代理過多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發的法律糾紛。

　　據悉，最嚴重的一次，是一位溫州的購房者發現經中介人員介紹而買下的一套位于上海浦東的商品房，最后成交單價竟是上家購買時的3倍多，再乘上面積的話，房屋購入價和賣出價之間的差額達到200多萬元！

　　“雖然那個時候上海樓市確實處于較瘋狂狀態，溫州購房者也是沖著投資目的去的，但也沒有上家才持有半年多，房價就翻兩個跟頭的。由于對上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子。”發現真相后，購房者惟有對涉嫌欺詐的房產中介采取法律行動。

　　事實上，還有市場人士告訴記者，上述房產中介人員欺上瞞下吃差價的手段在全國二手房市場上都已司空見慣，不過如果讓二手房買賣雙方有接觸的話，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接買入上家的房屋，自己再以高價轉手，差價所得遠比傭金來得高。

　　所幸去年的“國六條”掀起新一輪房地產調控風暴后，相關部委先后出臺了《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》、《中國房地產經紀執業規則》等針對性文件，刮起了一場房地產交易秩序的整頓風，特別是明令禁止房產中介吃差價，并要求做好交易資金的監管。

　　不過，還是有業內人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴厲，但仍以指導為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒有細化執行標準，所以在地方落實方面可能帶來滯后反應。