目前，北京房價雖然仍未見有絲毫松動的跡象，但近期政策面已悄然發生變化：去年底，商業銀行及住房公積金禁貸未封頂樓盤；三年內，北京要建1000萬平方米經濟適用房，1000萬平方米限價商品房；今年將嚴格對個人出租房屋進行征稅；日前北京市出臺規定，對外資購房予以限定……這一系列舉措盡管不一定會取得立竿見影的成效，但可以預見的是，政策影響力將在不長的時間內開始“發酵”。2007年，或有可能成為京城樓市的“拐點”。

　　保障性住房將批量入市

　　近日，北京市委書記劉琪在北京市人大東城區代表團會議上表態，在三年之內，北京要建設1000萬平方米經濟適用房，1000萬平方米限價房。另一位北京市建委官員強調，經濟適用房將更強調社會保障屬性，弱化商品屬性。這兩年經濟適用房將實行定向銷售，來安置和解決奧運工程、重點工程、市政基礎設施建設搬遷居民的住房需求。對于社會的散購，要視定向銷售情況而定，有富余時可拿出一部分來解決部分人的住房需求。

　　根據北京市規劃委員會制定的《北京住房建設規劃（2006年———2010年）》規定，“十一五”期間，北京市將推出經濟適用房1500萬平方米，約21萬套。據此測算，年均應推出300萬平方米、約4萬套以上的經濟適用房，房源數量約為2006年的兩倍。

　　從目前的情形看，經濟適用房在兩年之內暫時還無法惠及社會普通民眾，但1000萬平方米的限價商品房卻是實實在在的市場供應量。近日，北京市完成了一項迄今為止規模最大的土地利用現狀調查。調查結果顯示，目前北京市已供土地仍未開發供應市場房屋的，按照建筑面積計算有8000萬平方米，而目前北京市全年的房屋開復工面積約為3000萬平方米左右，閑置土地資源挖掘潛力巨大。去年，北京實際供應住宅用地848公頃，只占到全年計劃供地1600公頃的53%。由此，可以比較樂觀地期待，在中央政府嚴密關注下，地方政府很有可能要對以往的供地計劃作出調整，社會保障性住房的供應量將會急劇增加。

　　一位業內人士分析，限價房的推出不僅可以拉低平均房價，更為重要的是其將對周邊房地產項目價格產生影響。高收入人群購買商品房，中低收入人群去買保障性住房的市場格局會越來越清晰。而當第一批限價商品房推出之后，市場預期也會隨之發生變化，并對地段相近、品質相同的商品房價格產生抑制作用。這一點可以從以往北京大規模推出經濟適用房后對周邊市場的影響中得到印證。在回龍觀地區，當大量經濟適用房面市時，附近的商品房項目幾乎無一例外地受到“重創”，以至于當時一批開發商幾乎是眾口一詞地批判經濟適用房的建設。“問題的關鍵在于限價房的建設規模和地段，如果是將限價房都建在偏遠郊區，雖可以拉低平均房價，但對普通老百姓來說則意義不大，因為工薪階層如果買了這種房就會發現，高昂的時間成本和交通成本會使這種低房價變得毫無意義。”該人士這樣認為。

　　客觀地說，土地以招、拍、掛方式轉讓符合地方政府利益最大化的要求，但當關乎民計民生的住房問題已上升到非常重要的位置時，舍棄部分經濟利益以換取社會的和諧安定，應不失為政府的一個明智選擇。

　　房產投資者會奪路而逃？

　　北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個人出租房屋收入將嚴格按照5％綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5％的個人所得稅、征收率為4.5％的其他地方各稅。據了解，北京個人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開始實施，至今主要是由房主到地稅部門自行申報。此次重申嚴格執行的個人出租房屋收入按5％綜合征收率征收的稅款中，分別包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、個人所得稅等地方各稅。

　　有業內人士介紹，以往有關這一稅種的交繳率并不是很高，這主要是與出租房屋業主的納稅意識不強以及征管難度較大有關。此次重申嚴征此稅，對政府的決心自然不容忽視。雖說征稅的目的或許在于擴大政府財源，但對房地產市場的影響則在于進一步擠壓長線房產投資者的利潤空間。如果不納稅的話，業主將冒有一定風險。“就如同酒后駕車一樣，不被捉住則已，一旦被捉，拘留、罰款、吊銷執照，一系列的懲罰將不期而至，”這位人士作了一個生動比喻。

　　在一些發達國家，房屋出租的收入要納所得稅，保有房屋要納財產稅。對于房地產投資者來說，主要的收益有兩塊，一是長期投資的出租收益，另一塊是房屋升值的帳面收益。目前，針對這兩項房產投資收益的稅收政策越來越趨于明晰。早先，北京市對房屋出租收益所征稅的稅率為20%，后來調低至5%。今后會不會按照累進稅率計征或者再改變“游戲規則”誰也不知道，加之物業稅（財產稅）的開征以及大戶型房保有稅（可視為是一種資源占有稅）的開征似乎也已是箭在弦上，這對房產投資者來說“利空”不斷。去年，政府分別加征了房屋轉讓營業稅和所得稅以及上調了大面積高檔房屋契稅，增加了房屋轉讓的交易成本。至此，可以說房產投資的前景會越來越暗淡，而股市的財富效應漸顯，對房產投資所產生的“虹吸”效應也會越發顯著。

　　那么，如果政府的稅收政策得到徹底地執行，將會是一幅什么景象？首先，擁有多套房產的投資者會感到一種前所未有的壓力。房屋出租所得稅將“吃掉”一部分收益，并且讓投資者感到真正恐懼的是，政府下一張出的是什么“利空”的牌無法預測。其次，物業稅的開征很有可能是壓垮駱駝的最后一根“稻草”，房產未來升值的樂觀期待將會很快被即期的稅負負擔所取代。擁有房產越多并不意味著財產越多，而是要交納的稅越多。假如，某個房產投資者做過股票投資，那他肯定會由此類推———購買了一個業績逐年下滑的公司股票，與其長期持有不如及早“砍倉割肉”了結才是明智選擇。當然，在大多數投資者還處于觀望時，能果斷了結出局的人肯定是少數。但隨著時間的推移，會有越來越多的投資者逐漸意識到房產投資已味同“雞肋”。屆時，很有可能出現股市快速下跌中的“多殺多”局面。

　　目前，對政府在今年實施新稅政的力度究竟會有多大以及對市場的影響怎樣，還難以作出量化的判斷，但可以肯定的是新稅政肯定不會對只擁有自住房的家庭有什么影響。

　　“限外令”不可能沒影響

　　今年2月初，北京市建委、北京市外事辦公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商務局聯合下發了《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》。該通知對境外機構和個人購買京城商品房的資格以及購房用途作了一些限定。

　　據了解，外資流入中國樓市大都集中在上海、北京等少數城市。早在前幾年，人民銀行金融市場司就曾對此做過專項調查，該調查顯示，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8.3%，2004年底已經達到了23.2%。這還是在當時人民幣實行固定匯率以及上海樓市尚未大幅急升時的外資進入情況。在北京，外資購買也十分強勁。一位業內人士告訴記者，某位于CBD（中央商務區）的一高檔樓盤90%的單元被海外人士所購。在北京望京地區，大批韓國人的購房與入住已形成一道奇特景觀。或許是受到中國人“有土斯有財”的文化傳統影響，眾多港、澳、臺、日本、韓國等亞裔人士在京城置業購房已是不爭的事實。除此之外，近年來一些歐美人也加入了京城購房大軍。按理說，歐美人歷來有經常遷徙和異地就業的習慣。在歐盟內，一個國家的人為了取得更好的工資和收入，到另外一個國家去工作發展是很平常的事。在北美，收入相對較低、稅賦較重的加拿大人，就有不少南下到美國謀發展。至于在本國內異地就業，對歐美人來說就更是家常便飯了。在這樣的情況下，買房往往就成了拴住發展機遇的“絆腳石”。那么，這些老外為何拋棄了自己固有的習俗而入境隨俗呢？

　　“其實老外并不傻，即使是在華只工作一段時間買套房也是自住、投資兩相宜，”一位稔熟北京市場的人士分析，“近幾年人民幣升值必然帶動人民幣資產的升值，此外北京房價這幾年漲的也很猛，所以老外買了中國房產將來再賣出至少會有兩大塊收益。一是人民幣升值的匯兌收益，另一是房產本身升值的收益。如果是作長線投資，應該還有一塊租金收益。這樣算下來，外資購房的年復合收益率應在15%—20%左右。在京城高檔項目的外資購買，大約應占到高端市場的20%以上吧。”該人士推測。

　　“之所以有人認為‘限外令’對北京樓市沒影響，主要是因為這種影響已經在去年‘發力’了，”北京一位房地產專家說，“在全面限制外資購買房產政策出臺前，北京許多高檔住宅項目的外資購買占到20%至30%。當北京市限制外資購買一手房后，許多樓盤項目的銷售進度明顯放緩，而部分外資也將目光瞄向二手高檔住宅。但當二手房買賣也開始‘限外’后，由于市場的接盤力度大為下降，致使高檔房加價出手的難度有所加大，投資獲利空間被進一步壓縮。”事實上，“限外令”主要是通過壓縮市場的部分高端需求來影響開發商對市場的預期，進而讓“無形之手”去調整市場結構。

　　總體而言，大量社會保障性住房入市能夠攤薄平均房價，通過增加供給來改變消費者的市場預期，進而抑制房價上漲過快的勢頭；運用稅收手段擠壓房產投資者套利空間、限制外資購買將會使部分購買力退出市場，甚至有可能會“震倉”出部分拋盤（取決于物業稅的實施）。那么，市場以往的供需關系所決定的房價高位運行軌跡也許會因此而有所改變。2007年底，京城樓市“拐點”或現。