本報(bào)記者:鄧華寧

　　二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì)，但涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會(huì)屬性隱蔽性強(qiáng)，加之買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)，交易過(guò)程中有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)、房屋騰空、戶(hù)口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。為此，有關(guān)專(zhuān)家建議：買(mǎi)二手房要把握好四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　首先，購(gòu)房時(shí)要盡可能詳細(xì)地掌握出售房屋的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購(gòu)物娛樂(lè)情況等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況。了解出售房屋基本狀況、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車(chē)位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的其他權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等。　

　　其次，沒(méi)有取得

產(chǎn)權(quán)證的

二手房不能買(mǎi)入。法律規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)二手房時(shí)一定要讓其他共有人出具書(shū)面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。　

　　再次，購(gòu)買(mǎi)有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果第三人想購(gòu)買(mǎi)該房，必須有承租人書(shū)面放棄購(gòu)買(mǎi)此房的聲明，否則該買(mǎi)賣(mài)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。　

　　第四，要加強(qiáng)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的二手房，即使在通知抵押權(quán)人的情況下，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)二手房也同樣存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣(mài)該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)一定要防風(fēng)險(xiǎn)。盡量不要替房主贖樓，如果贖樓不成功，就會(huì)出現(xiàn)較大損失，所以一般由房主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。