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07百姓住宅年度猜想 三類人成剛性需求生力軍
猜想一：
“結婚大軍”？
厚望指數：★★★★★可能指數：★★★
從上海市民政局公布的資料看，2006年是結婚的旺年，上海有6萬對新人走上婚慶的紅地毯。當時，不少面臨房產低潮的上海開發商，幾乎是目不轉睛地盯著這支年輕的購房大軍，希望他們把自己的婚房鎖定在自己的樓盤。但新房市場上的“婚房潮”并沒有如期而至。用不少年輕新婚夫婦的話來說，“我們是現實戰勝了浪漫。”
點評：26-28歲是屬于結婚的高峰期，但對這類年輕婚房購房群而言，由于積蓄有限，大多數人都還要依賴父輩的資金支持，因此，對住房的功能性和舒適性的要求較低，面積多為60-80平方米，總價在60萬至80萬元的一房或兩房，而上海這類新房多處在中環線或外環線附近，交通相對不方便。因此，為方便上下班，軌道交通區域、市中心、或離雙方父母近的小戶型二手房就首先進入了準新人的視線。
結論：看樣子，今年“結婚大軍”火的還應該是二手房。
猜想二：
“嬰兒潮”？
厚望指數：★★★★★可能指數：★★★★★
繼2006年結婚高峰后，今年又是一個六十年不遇的“金豬年”。日前，市人口和計劃生育委員會稱，綜合考慮近兩年的實際出生情況，預計2007年全市常住人口出生將達到13.7萬人左右。不少業界人士對此普遍看好，兩口之家將變為三口之家，還可能會請保姆或老人照顧孩子，小套已無法滿足居住需求，因此這股“嬰兒潮”將可能帶來換房熱潮，
滬上不少樓盤已遇到這類客戶。他們的共性就是對于房型的要求更高。例如，家住浦東的小錢，今年32歲，明年六月份孩子就1歲多了，可現在還住在原先結婚時購買的兩房里，加上父母親都趕來照顧，二室一廳的房子一下子多了三口人，顯得更加擁擠了，他們現在正在看房子，預備換大一點的。在他看來，面積在110—130平方米，總價在120萬左右的小三房是首選，雙南臥室設計是必備的，還有就是廳一定要大，能夠放得下鋼琴，周邊最好要有名校，優秀幼兒園是最不可少，這樣接送方便。一位從事多年幼兒教育的專家表示，現在越來越完善的城市社區已作為一個個相對獨立的“小社會”存在。因此，引進一些有名的社區幼兒園等一些專門教育機構應該成為今年新推居住項目規劃的重點。
點評：33-35歲是這一換房型購房者的集中區段，這類人群屬于理性消費群，一般會綜合考慮舒適性和保值性，對住房的各項要求會比較高。挑選一處孩子成長和家庭居住兼備的環境，已成為這類新婚夫婦和準爸媽們買房時考量的重點。
結論：戶型緊湊的小三房將吸引這批有“添丁”計劃的自住客。
猜想三：
新上海人？
厚望指數：★★★★可能指數：★★★★
人口流動，特別是向沿海大城市移動已經成為一種經濟現象。作為海納百川經濟發達的上海，外來人口不斷增加，有些區縣甚至產生了戶籍人口與外來人口結構倒掛的現象，如上海閔行區，戶籍人口僅85萬，而外來人員已達105萬。
事實上，這些流動而來的”新上海人”可以用“兩外人士”來概括：即外省市來滬定居者；海外來滬定居者。一份調查報告顯示：69.2%的“新上海人”表示，來滬發展最看重這里機會多，有利于自我價值的實現；對于已有家庭的人來說，來上海還可以為子女創造更好的發展空間，這個比例達22.9%。值得注意的就是,這一調查從側面說明了大多新上海人認為自己處在中等水平，這種橄欖型結構不僅有利于上海社會的穩定和諧，也大幅提升了“新上海人”對上海的歸屬感，堅定了其在上海買房定居的信念。與最初階段“新上海人”來滬就業往往選擇租住或借住方式不同,近兩年來，“新上海人”中選擇長期居住的人數明顯劇增，成為支撐上海樓市剛性需求的生力軍之一。
點評：由于在上海沒有根基，“新上海人”在購房首付能力方面的壓力較大，但通過幾年的積累，部分“新上海人”已經擁有了一定的經濟實力，加上“新上海人”的選房標準也不同于原居民，他們一般不考慮傳統地段的優劣，比較注重交通、環境和配套等因素，選擇的范圍也相對變寬。同時，由于“新上海人”中，中青年比例較高，購房目的又集中在剛性自住需求，所以中小面積住房仍然是新上海人的購買一個主要特征。
結論：交通的便捷程度將決定“新上海人”2007年購房的集中區域。
都說2006年的上海樓市“調控”成了主旋律，“觀望”也成了描述上海樓市消費心態頻率最高的詞匯。但從上海市公積金管理中心發布的2006年住房公積金貸款發放的增幅數據看，2006年上海住房公積金貸款發放額185億元，比2005年增加92.49億元，幾乎翻倍，而貸款戶數也從2005年的6.71萬戶增加到9.6萬戶，戶數增長了43%。上海居民購房尤其購買自住房的回升勢頭強勁。
誰在支持樓市的剛性需求？我們也許可以從中看出今年上海樓市的真正購房主角。
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