在國家去年出臺的“國六條”等政策調(diào)控下，全國的房地產(chǎn)投資增速雖有所減緩，但各地的房價并未得到有效抑制。北京作為一座吸引著全國乃至全世界目光的城市，房價更是牽動了很多人的心。今年，北京市將一舉推出經(jīng)濟適用房、廉租房等多項住房保障措施。不過，想抵御市場利益的巨大驅(qū)動力，政策要想達到行之有效，仍有很多工作要做。

　　出常人物

　　倪曉建北京市人大代表

　　現(xiàn)任首都圖書館館長。

　　劉紅宇北京市人大代表

　　北京金誠同達律師事務(wù)所高級合伙人。

　　黃福水北京市人大代表

　　北京昌平區(qū)鄭各莊村黨總支書記、北京宏福集團董事長。

　　邱琦北京市政協(xié)委員

　　國家環(huán)境保護總局中日友好環(huán)境保護中心科技處、國際處副處長。

　　任月征北京市人大代表

　　2003年當選北京市人大代表，并當選為主席團成員。

　　訪談中1

　　北京房價能否在2008年后出現(xiàn)拐點

　　很多輿論認為，北京的房價將會在2008年后出現(xiàn)拐點，因為奧運結(jié)束后，北京會出現(xiàn)后奧運現(xiàn)象。但也有人認為，北京作為一個不斷發(fā)展壯大的國際化大都市，經(jīng)濟的高速發(fā)展不會因為奧運會的結(jié)束受到巨大影響，面對更多外來人口的涌入，北京的房地產(chǎn)市場只會不斷升溫。對于這樣的爭論，您更傾向哪點呢？

　　黃福水：“2008年奧運會結(jié)束后，應(yīng)該對北京的房地產(chǎn)走勢影響不大。北京的房價依然有上升空間，北京現(xiàn)在是一個國際化的大都市，不僅是全國人民的北京，也是全世界人民的北京。大量的外地人口涌入北京和外國人口定居北京是今后房地產(chǎn)發(fā)展的動力，這是一種必然的趨勢。”

　　邱琦：“北京房價一路走高的其中一個重要原因就是房價實際上并不是北京人抬起來的。北京的房子是全國人來購買，多貴的房子都有人買，但是北京人很少有買貴房子的。所以，北京政府的關(guān)注點不應(yīng)該放在高檔住房，而應(yīng)是經(jīng)濟適用房。雖然政府曾經(jīng)提出建立經(jīng)濟適用房，但是在一批已經(jīng)修建的經(jīng)濟適用房當中，建筑面積有超過150平方米的情況。”

　　倪曉建：“北京房地產(chǎn)的泡沫肯定是有，原因首先是外地人和外國人在北京購房的比例越來越大，北京的土地資源有限，包括土地、水、交通和醫(yī)療等。就這些問題，目前北京的高檔住宅里住的都是外國人或者外地人，包括山西、溫州、浙商購房團，他們對高檔商品房的購買力非常強，拉動了小面積的、經(jīng)濟適用房的價格。其次，北京召開奧運會也是一個原因。每個國家在奧運之后都有一個經(jīng)濟低潮，但是在奧運前每個人都希望炒一把。還有就是現(xiàn)在很多人不把房子當住房，而是當做投資。這并不是一種真正的需要，而是把房子當成一種投資的產(chǎn)品。”

　　任月征：“政府一直在做控制房價過快增長的工作。但是北京的人口太多了，全國、全世界的人都來北京買房。現(xiàn)在北京的人口的確與整個城市的承載能力不太適應(yīng)了。所以政府得加大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。經(jīng)濟適用房的限制很多，比如沒有北京戶口的人就不能享受，這也能在一定程度上解決外來人口多的問題。”

　　劉紅宇：“根據(jù)經(jīng)濟學的原理，價格取決于供求關(guān)系，當供大于求的時候，那就是空價格，為什么北京樓盤一開就有人去買，證明它有市場有需求。但這不等于沒有泡沫。北京現(xiàn)在住房的兩極分化非常嚴重，很多人擁有多套高檔住房，但也有人買不起房子。很多人反映現(xiàn)在不奢望買房子，包括我的員工，他們應(yīng)該屬于高級白領(lǐng)。”

　　訪談中2

　　小戶型政策能否有效執(zhí)行

　　去年，國家為了解決普通百姓住房難的問題，專門出臺了“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。但在房地產(chǎn)的巨額利潤下，這樣的政策能否有效執(zhí)行呢？

　　黃福水：“住房問題與老百姓生活密切相關(guān)，因此讓大家都能住上房子，是政府工作的重點。因此國家出臺一系列房地產(chǎn)的規(guī)定也是為了讓百姓生活負擔減輕，這都是一些很好的政策。為了解決住房難的問題，一方面要多建設(shè)廉價的房屋，另外也要用政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。”

　　劉紅宇：“這是一個利民政策，國家對土地的宏觀調(diào)控當然十分重要。但我國的土地資源是有限的，高品質(zhì)的房屋也是利于社會進步的。我覺得住房應(yīng)該分化，是需求和檔次的分化，符合需求地去開發(fā)房地產(chǎn)項目。如果房價一直高漲不下仍然有市場需求，則該類房主自然應(yīng)該承擔可能房屋空置率很高的后果。因為空置的大多是高檔房，百姓的住房問題是不是一定只能用購買來解決，包括購買經(jīng)濟適用房來解決，這是值得研究的。很多人向我反映情況，說他們的拆遷補助款十分低，這些錢不足以讓他們在市區(qū)再買一套合適的房子，他們的錢可能只夠在郊區(qū)買房子，當然那里的生活肯定不如市區(qū)方便。所以大力發(fā)展廉租房事業(yè)，提高政府社會救濟手段，是非常有必要的。”

　　倪曉建：“現(xiàn)在是商品經(jīng)濟而不是計劃經(jīng)濟，政府應(yīng)該出臺一個控制外國人和外地人購房的政策。有人建議建立幾個超大的城市，但北方多是資源貧困的城市，所以不適合建立，還有首都的職能不應(yīng)該偏重商業(yè)型發(fā)展。澳大利亞的首都建設(shè)就是建立在兩個城市中間，首都功能也相對專一。”

　　邱琦：“希望政府今后進一步加大對低收入家庭的關(guān)注，大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，特別要多建立小戶型，約60平方米的住房。同時，對于低收入家庭，地理位置也很重要，應(yīng)該盡量不在偏遠地方建設(shè)經(jīng)濟適用房。如果距離過遠，可能造成低收入家庭的就業(yè)困難，因為路途遙遠，可能造成他們在工作地點與居所之間的交通不方便。所以，在建設(shè)經(jīng)濟適用房這方面，應(yīng)該有相應(yīng)的政策，并提供充足的資金保證。”

　　訪談中3

　　物業(yè)糾紛能否有效解決

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，另一個嚴重問題就是業(yè)主和物業(yè)的糾紛一直不斷。去年，就有很多類似物業(yè)糾紛的案件，有的甚至引起全國輿論的關(guān)注。在老百姓辛苦買房后，卻又進入到與物業(yè)公司的矛盾之中。作為服務(wù)者與被服務(wù)者之間本不應(yīng)有如此巨大的矛盾，但如何才能有效解決這一問題呢？

　　黃福水：“其實物業(yè)對于中國人來說，還是一個新鮮的事物，對于居民和物業(yè)管委會來說都是一個需要不斷認知的過程。這一過程是需要時間的，因為不光是物業(yè)的服務(wù)需要提高，居民的意識也有待提高。在這種情況下，就需要國家不斷加強對于物業(yè)方面的法制建設(shè)，加強政府監(jiān)管，才能讓物業(yè)管理有一個良性的發(fā)展。”

　　劉紅宇：“物業(yè)管理糾紛是有歷史原因的，主要是業(yè)主買房后接受的物業(yè)公司不是業(yè)主們共同、自覺的行為選擇，而是開發(fā)商前期找的，它往往還和開發(fā)商有實際被控制關(guān)系，物業(yè)公司管理模式和管理水平的高低和物業(yè)費的收取在前期都是開發(fā)商一手操縱的。建設(shè)部出臺的《物業(yè)管理條例》是我國第一部調(diào)整物業(yè)公司和業(yè)主之間關(guān)系的法規(guī)，但是北京市的實施細則卻遲遲沒有出臺。這也導(dǎo)致目前業(yè)主委員會和物業(yè)之間的矛盾加深，因為很多具體問題沒有法律依據(jù)，無可操作性。此外，業(yè)主分化現(xiàn)象也有深層次的原因，因為很多的開發(fā)商占有小區(qū)公攤面積、未出售部分面積和商鋪的使用權(quán)，那么開發(fā)商就同時享有業(yè)主的話語權(quán)，而基于前述原因，當遇到業(yè)主和物業(yè)的矛盾問題時，開發(fā)商肯定是站在物業(yè)一邊。要解決這些矛盾顯然要加快立法，比如立法后，業(yè)主委員會要及時成立，并且能自行決定是否要原有的物業(yè)公司服務(wù)，開發(fā)商在前期指定物業(yè)公司時，要有回避原則和招投標制度。同時，為了社區(qū)更和諧，我始終建議物業(yè)公司不要私自請保安，因為物業(yè)使用的每一分錢都是業(yè)主的物業(yè)管理費，而物業(yè)管理費應(yīng)該交到業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定費用的使用，所以保安完全可以由小區(qū)業(yè)委會聘請，以確保小區(qū)內(nèi)業(yè)主們的安全感更強。現(xiàn)在的物業(yè)管理費都是不透明的，業(yè)主看不到物業(yè)的財務(wù)報表。比如有一高檔小區(qū)10年以前的物業(yè)收費就達到了每平方米1美元，而業(yè)委會成立后，該物業(yè)公司自動把管理費下降到3.5元人民幣，這就說明物業(yè)公司把費用降低了一半還是有利潤的。這就是為什么無論業(yè)主和物業(yè)公司間矛盾有多大，物業(yè)公司都不離開的緣由之一。”

　　任月征：“物業(yè)公司應(yīng)該通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來履行對小區(qū)的管理義務(wù)。此外，小區(qū)的存車位、地下室的所有權(quán)應(yīng)該進一步明晰，以免發(fā)生糾紛。”