上海高價房從內環(huán)向中環(huán)延伸

　　進入2007年以來，上海內環(huán)內區(qū)域和內中環(huán)區(qū)域的價格格局發(fā)生了微妙的變化。天天房展網的數(shù)據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，1月1日至1月14日，內環(huán)內區(qū)域的價格持續(xù)走低，而內中環(huán)的價格卻持續(xù)走高，兩者的房價逐漸接近。其中，在1月前半月有5天內中環(huán)的成交均價超過了內環(huán)內。

　　內環(huán)房價下跌14.8%

　　 監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，1月1日至14日，內環(huán)內區(qū)域的成交均價為15065元/平方米，較去年全年的平均水平下跌2627元/平方米，下跌幅度14.8%；而內中環(huán)區(qū)域的成交均價為12733元/平方米，較去年全年的平均水平上漲990元/平方米，上漲幅度8.4%，兩區(qū)域的價格差距從4959元縮小至2332元。

　　上海內環(huán)內區(qū)域一直以來都是傳統(tǒng)意義上的高價房集中區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，去年上海內環(huán)內區(qū)域成交均價為17692元/平方米，高出去年上海全市總體成交均價9766元/平方米80%以上。而去年上海內中環(huán)區(qū)域樓盤成交均價為11743元/平方米，較全市平均成交均價高出20%。

　　天天房展網分析師杜家俊表示，兩環(huán)間成交差價的縮短，主要原因是去年的“限外令”影響。內環(huán)內高價位的樓盤，相當一部分客戶來自外籍人士，“限外令”去年年底已在上海各區(qū)全面執(zhí)行，內環(huán)內自然成了該政策限制的重點，量價齊跌也就成了內環(huán)內

商品房成交的主旋律了。

　　杜家俊還表示，內環(huán)內可供開發(fā)的土地極其有限，樓市不得不向外圍擴散發(fā)展，同樣高價產品的開發(fā)也不得不由內環(huán)內區(qū)域逐漸向內中環(huán)區(qū)域擴散，“將來

上海樓市將會形成一個內環(huán)內、內中環(huán)連成一體的高價區(qū)域”。

　　中環(huán)成交價偶超內環(huán)

　　 值得注意的是，在1月份過去的半個月中，有5天內中環(huán)的成交均價要高于內環(huán)內的成交均價。其中，1月4日，內環(huán)內成交均價10021元，中內環(huán)成交均價14382元；1月5日，內環(huán)內成交均價11871元，中內環(huán)成交均價11994元；1月6日，內環(huán)內成交均價12493元，中內環(huán)成交均價12727元；1月7日，內環(huán)內成交均價8259元，中內環(huán)成交均價12319元；1月9日，內環(huán)內成交均價17725元，中內環(huán)成交均價18679元。

　　天天房展網分析師江水表示，除了1月7日由于車庫成交特別多，拉低當天內環(huán)內成交均價以外，其他幾天，中內環(huán)成交價均比內環(huán)內高，最高相差4000元。

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　　◇專家評點

　　環(huán)線概念將破板塊格局成型

　　戴德梁行泛城綜合住宅服務部執(zhí)行董事胡港文表示，1月份以來，內、中環(huán)價格拉近，有可能是上市產品不同造成。“可能這段時間內環(huán)成交的新房地段偏差，價格較低，而中環(huán)成交的房源相對較高，這樣兩者的價格就會接近。”

　　不過，他表示，“內環(huán)高價”的概念被打破是趨勢。“（上世紀）90年代，上海形成區(qū)域決定

房價的格局。這幾年，一部分軌道交通線開通，上海逐漸形成環(huán)線決定房價的格局。從目前的情形看，環(huán)線概念也將逐漸打破，今后將會形成一個‘環(huán)線＋板塊’的定價格局。”

　　他進一步指出，今后絕大部分高檔住宅供應會出現(xiàn)在內中環(huán)，兩環(huán)間整體均價向持平靠攏。不過，板塊的概念將越來越清晰，比如內環(huán)內的一些高價單品或者區(qū)塊，由于其不可復制性，價格還是會保持高位。

　　地鐵線將成定價坐標

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民表達了同樣的觀點：“短期的價格波動不能絕對說明問題，但是，整體趨勢是地段間差異拉平。”不過，他認為，今后決定價格的因素將是地鐵線。

　　“環(huán)線體系是在地鐵網絡不發(fā)達的情形下的原始分法，這種格局必然會被打破。今后，決定價格的將是，在哪條地鐵線上，在地鐵站的哪個站。”陳立民表示。

　　他表示，他個人十分看好地鐵二號線的潛力，特別是近期二號線沿線開通，連接了上海兩大機場，沿線的升值潛力很大。

早報記者 梁文匯 訂閱東方早報請登陸東方早報網站或撥打 962288 或 8008208696；優(yōu)惠多多、實惠多多、資訊多多。

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