南京停辦萬元樓盤公積金貸款 購房者開始猶豫

　　實習生 張淑娟

　　不少購房者開始猶豫

　　28歲的李先生供職于南京一家科研單位，對南京主城區的單身公寓很是心儀——雖然這類樓盤每平方米基本上是萬元起售，但面積小，一套總價只有三四十萬元，狠狠心還是能供下來的。“主城區生活成本低，工作機會也多，住房面積小點，可總算在城里有個據點啊。”他說。

　　他沒有想到的是，2006年最后一天，南京住房公積金管理中心向本市住房公積金貸款各承辦銀行下發通知：自2007年1月1日起，購買單價在10000元／平方米以上（含）的住房，暫停公積金貸款。同時停辦公積金貸款的，還包括獨立別墅、聯排別墅、酒店式公寓和層高超3米的住宅等四類住房。

　　這一消息，給李先生的購房夢蒙上了陰影。他和妻子最多能貸到30萬元公積金，如果貸20年的話，公積金貸款利率是4．59％，而商業性貸款利率打八五折后是5．814％，總貸款利息分別為15.9萬元、20.8萬元，兩者相差近5萬元。

　　“5萬元對于有錢人來說可能不算什么。可像我們這樣沒什么積蓄、用錢地方又多的人，還是要好好考慮一下的。不如到偏遠一些的郊區買房，那樣能辦到30萬元的公積金貸款，還貸壓力要輕些。”李先生決定，這個周末就去15公里外的江寧看房。

　　據有關人士透露，最近，像李先生一樣，不少南京市民因公積金貸款政策變化而放棄購買城區高價樓盤。根據南京市《關于調整住房公積金貸款有關政策的通知（暫行）》要求，從1月5日起，南京市公積金管理中心已開始按新政策進行貸款審批工作。

　　南京住房公積金管理中心貸款管理處負責人宋寧解釋，公眾普遍關注的“非普通住宅停貸公積金”，只是南京此次公積金貸款政策調整的內容之一。

　　此外，新政策還包括：住房公積金貸款計算公式中的還貸能力系數，由0．45調整為0．30；購買二手房的首付比例調整為40％，購買套型建設面積90（不含）平方米以上商品房的首付比例為30％；控制樓盤按揭協議簽訂，經房產管理部門檢查，被列為“違規”并“暫停銷售”的樓盤不予簽訂按揭協議。

　　該負責人說，“新政總的目的，是落實國家宏觀調控政策要求，對住房消費作一個引導。通過對公積金貸款的適當控制，讓政策性的公積金貸款，能向中低收入階層傾斜，能更多地解決他們的住房困難。”

　　南京城中商品房均價萬元

　　根據南京房管部門統計，去年11月，南京城中住宅商品房成交均價首次突破每平方米萬元大關，價格達到了11272元／平方米，創下歷史新高。

　　“房地產價格的形成有多種因素。”該負責人申明，“我們只是表達一個信號，帶有政策性的公積金貸款，是不鼓勵用來購買非普通住房的。我個人認為，公積金貸款應重點考慮那些購買普通住房的人群。”

　　2005年，南京市曾出臺政策，把單價8690元／平方米或面積144平方米以上或容積率1．0以下住房列為非普通住宅。此次圈定的單價萬元以上住房也應該算做“非普通商品房”范圍內。

　　這并不是說，購買非普通住宅，公積金管理中心就不支持，我們只是不鼓勵。比如，市民購買了非普通住宅以后，雖然不能辦理公積金貸款，按目前的政策規定是可以一年一次辦理“用繳存的公積金償還貸款”業務，該負責人補充說，“也可以辦理公積金‘購房支取’。”

　　另外，該負責人表示，出臺這一系列政策與公積金管理中心規避金融風險也有一定的關聯。“商業銀行的貸款是純企業行為，我們公積金管理中心對資金的運作是‘不以營利為目的’的，貸出去的錢是所有繳存人的，不能有絲毫閃失。”該負責人說。

　　一位銀行界人士分析說，南京市2006年1月至11月共歸集住房公積金37.50億元，發放住房公積金貸款涉及30646戶共49.41億元，實行限貸政策，可以保障管理中心的資金沉淀用于對更多中低收入者購買普通住宅的支持。

　　“購買高價房的人群相對來說購買力也較強，他們會導致公積金流出速度過快，限制這部分貸款可以有效緩解公積金的資金壓力。”該人士說。

　　而管理中心貸款處負責人在解釋此次南京調整公積金貸款政策時，也提到江蘇省相關文件的政策性指導意見：“住房公積金貸款余額超過住房公積金繳存余額80％的，要調整有關貸款政策。”

　　有人抱怨新政不公平

　　南京公積金貸款新政一出臺，即引發社會熱議。“購買普通商品房的老百姓，我想沒有幾個人會反對這個政策。”該管理中心貸款處負責人說，“據我所知，其他城市好像沒有明確這個政策，我們吃了螃蟹，也肯定會有爭議。但我們聽到的還是贊同的聲音多。”

　　有市民表示，新政策將損害一部分需要在城市中心區域購房自住的人群的利益。還有人說，如果10個人交了公積金，可是貸款時卻只有8個人能貸，2個人不能貸，這公平嗎？在繳存公積金的時候并沒有限制將來必須購買什么樣的房子，現在說限制就限制，這合理嗎？

　　該管理中心貸款處負責人說，真需要在城中購房自住，買萬元以下的樓盤不行嗎？買二手房不行嗎？南京城中房價還沒有全部達到單價萬元以上。“公平都是相對的，沒有絕對的公平。公積金制度政策性較強，我們以維護大多數人利益為出發點。”

　　南京大學社會保障系教授任正臣認為，住房公積金的所有權和公積金貸款是兩個層次的權利，公積金屬于公積金繳納者所有，因此應保證繳納者能夠提取使用。但公積金貸款是互助性質的貸款，并非每個公積金繳納者的絕對權利，公積金管理機構有權視情況對貸款條件加以規定和限制。

　　銀行歡喜，開發商也不愁

　　在中國銀行江蘇分行的沈鋒經理看來，“現在出臺的這個政策，就是要把有限的公積金向中低收入人群政策性傾斜，讓買得起高價房的人，為他們享有的優質資源多付點利息。這是一個好事情。”

　　談到新政對銀行方面的影響，沈鋒表示，“一方面，新政策遏制了部分購房意圖模棱兩可者的購房沖動，本來想用公積金貸款買套高價房的，現在可能要再考慮一下。另一方面，如果需要貸款，客戶就只能選擇商業性貸款了，這對銀行來說是有利的。”

　　在江蘇某房地產開發有限公司營銷總監朱先生看來，新政策的實行，“對于下一步開發樓盤，具有參考意義”。

　　他表示，從近年來的銷售情況看，高檔樓盤的公積金使用率比例還是比較高的。“我們當然希望在合理的利潤范圍內，爭取最多的利益。”朱先生說，“造了很多房子賣不掉是肯定不行的，那就必須根據國家的政策、市場的要求、自己的目標客戶群體，適時調整產品結構。”

　　1月13日，位于南京主城區中央路的天正湖濱售樓處，有3組客戶正在看房。據售樓小姐介紹，該項目目前在售的戶型主要在108平方米以上，由于都處于10層以上的景觀樓層，房價一般在每平方米13000元。

　　雖然屬于停貸之列，該售樓處的置業顧問楊先生卻面露微笑：“只要客戶有需求，房子就賣得出去。公積金貸款新政對于我們的銷售沒有什么影響。”

　　據他介紹，此前已售出的房子中，有一部分辦理了公積金貸款手續。但按新政策的要求，他們從1月1日開始已經不再辦理南京市公積金的貸款。但是，江蘇省公積金的繳存客戶，還是可以貸款的。此外，市公積金雖然停貸，也還是可以支取使用的。

　　“這一期的房子已所剩不多，我們很快會推出新樓盤。最低價10050／平方米。”該顧問表示。

　　“為什么不考慮將價格降低到萬元以內呢？”筆者問，“這樣不就可以避開政策的限制嗎？”

　　他回答得很干脆——“我們的價格不可能下降，這是由樓盤所擁有的優質資源決定的。對于真正追求居住品質的客戶來說，不能貸公積金，就是多付些利息而已，這并不會影響他們的購房選擇。”

　　現場一位正在選房的女士告訴記者，“誰都不愿意多花錢。但是市中心房源稀缺，房價漲得也太快，現在不買以后支出會更多。所以，即使不能貸公積金，該買的還是要買。”

　　顯然，人們尚不能明確判斷南京公積金貸款新政對于該市房地產市場的影響力度。

　　本報南京1月14日電