王芳潔

　　編者按

　　臨近歲末，我們似乎進入了一個“豪宅發售季”。當湯臣一品作為中國豪宅的價格標桿之后，越來越多的中國房子樂以美元報價，并以千萬元設定客戶門檻，接近10萬元的單價水準也不再讓人嘖嘖稱奇。盡管這一切距離普通中國人的居住夢想是何其遙遠。

　　有趣的是，并非所有的天價豪宅都會蒙上天恩賜一段幸福的時光。恰恰相反，“樓貴遭人妒”，越來越多的天價豪宅成為開發者的雞肋、市場的攻擊點以及普通人茶余飯后的談資。但即便如此，仍會有那么多的從業者渴望殺入戰團，自封一個“首屈一指”的價格稱謂。這實在是個奇妙的現象。當有了湯臣一品，中國樓市的“炒作”想象也就變得不那么豐富了，除了“最貴”，似乎就毋論其他了。

　　一邊是政府調控

　　從貢院6號，到湯臣一品，再到新近推出的柏悅居，及至僅推6套億元公寓的榮尊堡，天價豪宅仿佛在考驗著地產商的開價膽量，同時也在炙烤樓市承受的底線。

　　在缺乏市場認可的情況下，天價豪宅仿佛一場沒有獎品的比賽，究竟是什么使之生，又是什么令開發商為之狂？

　　天價豪宅“瘋涌”

　　位于北京北四環附近的榮尊堡國際公寓近日向外推出了6套天價豪宅，每套總價都將超過1000萬美元。據售摟處人員介紹，6套豪宅均位于榮尊堡6棟塔樓頂樓，一層一戶。即便是售樓人員自己，也從未被允許進入頂層觀賞。

　　有媒體報道，榮尊堡6套豪宅的面積為1200平方米，但《第一財經日報》從榮尊堡售樓處了解到的信息則為每套約在460平方米左右。但即便按照1200平方米計算，該頂層公寓的售價也高達人民幣8萬元／平方米。如果依據460平方米計算，其價格則要超過20萬元／平方米。

　　至于頂層豪宅開出天價的理由，銷售人員向記者解釋說，該項目地理位置優越，距離奧林匹克場館僅幾步之遙。并且該項目擁有6位金鑰匙管家。據稱，擁有金鑰匙資格的管家在中國不過幾十位，全球也不過3000位。

　　事實上，位于奧體板塊附近的樓盤還包括與其相對的別墅項目——紫玉山莊。但低容積率的紫玉山莊在價格上反而遠不及公寓樓榮尊堡。

　　另外，自榮尊堡開盤起，金鑰匙概念便貫穿始終。和頂層豪宅用戶相比，低層業主擁有該項服務的成本顯然低很多。據了解，榮尊堡目前在售套型的均價僅在1.7萬元／平方米左右。

　　不過，由于絕大部分公寓型豪宅均為精裝修，開發商很容易通過金壁輝煌的裝修來提高所謂的產品附加值，例如昆侖公寓以及NAGA上院。包括上文提到的貢院6號、湯臣一品以及榮尊堡均系精裝房。由于精裝修的成本差異性較大，令最終的房價也頗具迷惑性。

　　相比較而言，較為坦率的則屬銀泰集團開發的柏悅居。這個位于北京第一高樓最上端的住宅以毛坯房、起價7萬元／平方米的水準入市。雖一路堅持低調發售，但該報價還是引起眾多媒體的關注。

　　就北京而言，較早的天價豪宅為貢院6號，數年前房價即已經起步于4萬元／平方米，最小一套的總價大約在500萬元左右，最貴達1880萬元。幾年下來，貢院6號早已建成，但據記者了解，此前對外銷售的50套住宅至今仍未售罄。

　　在銷售上比貢院6號更為尷尬的則是上海湯臣一品。該項目憑借均價11萬元／平方米的水準，榮膺“中國第一公寓”稱號而名聲在外。但在開售近一年的時間里，僅賣兩套的銷售業績顯得頗為冷淡。

　　“第一”心態

　　回首看來，中國豪宅的售價一次又一次被刷新。雖然每個項目的確有其特別的賣點，比如貢院6號位于繁華的城市中心，湯臣一品擁有無敵江景，榮尊堡借力奧運概念，柏悅府更在全北京之巔，但似乎每個賣點都比不上天價更奪目。

　　也許正因為如此，開發商才敢于爭第一，必須爭第一，否則天價就不是天價，豪宅便不是最豪華。

　　類似心態在榮尊堡項目的銷售中得到驗證。數月以來，一個巨大的路牌廣告矗立在北京東二環，上書：“榮尊堡簽約租金刷新北京新高”。記者了解后獲悉，開發商已與美國奧運代表團簽約，租金高達每月68美元/平方米~每月108美元/平方米，租期為4個月，預計最終會租賃50套左右。

　　已簽約租金達到5倍于周邊項目的水準，榮尊堡開發商的開價勇氣似乎受到了鼓舞。隨即便推出租金更高的天價豪宅，頂層豪宅的日租金竟為每日80美元／平方米。

　　與之類似的還包括近一年來重獲新生的世界第一高樓——上海環球金融中心。這個在紙上規劃了近十年的項目再度長高，由原先計劃的492米增加到510米。開發商日本森大廈株式會社之所以將大樓拔高，原因顯而易見。10年間，臺北101大廈早已建成，高度508米。若要想當第一，就必須超越這個高度。

　　鑒于森株式會社為日本第一大房地產企業，其敢為天下先的氣魄毋庸置疑。另外，由于日本航空管制嚴格，樓層限高，令社長森稔的理想在本國無用武之地。森稔最終將目光投向中國金融中心上海，并早于10年前圈地。

　　實際上，作為商人，森稔拔高環球金融中心似乎又有另一層深意。據悉，目前已有多家國際機構積極與之接觸，商洽收購項目部分股權。如若該項目不是世界第一，相信吸引力將大幅度減弱。另外，環球金融中心甚至還沒有出地基，已開始將2008年的起租價定為每日3.5美元／平方米，而中國目前最貴的寫字樓——上海恒隆廣場二期的租金均價也不過在每日1.5美元／平方米左右。

　　勞倫斯讖言

　　按照森株式會社的計劃，環球金融中心將于2007年建成，這樣不僅能趕上2008年奧運會的春風，還能迎接2010年上海世博會。但2007年距離環球金融中心項目公司成立已經過去了12年。

　　即將誕生的世界第一高樓可謂命運多舛。回顧過去，仿佛和第一沾邊的地產項目命運亦多坎坷。曾有望成為中國第一高樓的巨人大廈最終拖垮了巨人集團，1997年巨人大廈被迫停工。此后，各地為建中國第一高樓前仆后繼，遠華大廈最終因為遠華案而成為遠華大坑。

　　除了第一高樓外，第一豪宅的運氣仿佛也不佳。但在經濟學家看來，這種爭做第一帶來的壞運氣并不僅僅影響著項目本身。當這種心態已經不是個案，而成為當今社會的普遍現象時，冥冥中似乎預示著下一個時代即將來臨。

　　安德魯·勞倫斯關于世界最高大樓的開工建設與商業周期的劇烈波動高度相關的結論令人震驚。他認為世界最高大樓的興建通常是經濟衰退到來的前兆。關于這一點，已經被紐約大都會人壽、帝國大廈和吉隆坡的雙塔所印證。

　　為什么“摩天大樓指數”和經濟危機存在著“百年病態關系”呢？因為商業繁榮時期的低利率造成長期資本品價格相對短期資本品價格上漲，從而導致更多的資源被配置到遠離最終消費的生產中，一旦利率變動，資本所有人就會承受重大損失并波及資本市場和銀行體系，從而導致經濟衰退。

　　這一結論或許存在片面之處，但對世人的警示作用，卻不能小覷。

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