從業6年者揭秘房介黑幕

http://www.sina.com.cn 2006年12月04日 02:12 北京商報

　　上周五傍晚7點，安貞附近的快餐店里，隔壁的中介門店似乎沒有打烊的念頭。

　　如果不是提前知曉，很難想象坐在對面的女孩Apple曾經做過6年的房

地產中介業務員。

　　上月20日，《北京市房屋租賃管理辦法（草案）》正是開始征求群眾意見，而這也是繼三部委聯手發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》之后，又一針對房地產經紀的調控措施，至此，曾經“風光一時”的京城中介遭遇到了前所未有的調控重錘。

　　我們的話題就從中介開始。

　　戰術揭秘

　　“田忌賽馬”式心理戰

　　“其實在這一行里首先要學會的是心理戰術。”在做了整整6年的業務員之后，Apple早已輕車熟路。“除了以盡可能低的價格從房東手中租下房子以外，整個中介租房過程中最為關鍵的便是帶客看房。一般中介每次帶客看房都是同時看幾套房子，而其實這幾套房子并不是碰巧趕上的，而是經過精心安排的，為的就是以最高的價格將房子租出去。”

　　隨后的暗訪驗證了Apple的說法。

　　一線暗訪

　　從地獄到天堂的看房親歷

　　第二天上午，記者撥通了某中介公司的電話，稱自己打算租一套位于安定門附近的兩居室。兩個小時之后，該中介公司打電話過來說安排下午2點看房。當天下午，當記者與Apple一起見到中介公司業務員時，對方告知，為了能夠讓我們有更多的選擇，“今天多看幾套”。

　　這個業務員帶我們看的第一套房子位于六鋪炕。一進房間，記者看到的是，完全沒有

裝修的房間里由于年久腐蝕窗戶已經破爛，一臺至少服役15年的電視孤零零地呆在并不穩當的桌子上，水泥地面上不斷地有小生命爬來爬去……而這位業務似乎看出了我們對這套房子很不滿意，“1900不二價，房間的條件雖然差了點，不過這個價錢在二環算是超值了。”我們以條件太差婉言謝絕。而第二套房子位于安定門地鐵口附近。一進門，強烈的反差讓我們有種從地獄到天堂的感覺。“這套房子房東搬走之后重新裝修了，你看多干凈。”中介公司業務員介紹。雖然中介報價2200元/月的房租，我們當時也覺得“合情合理”。“正是由于強烈的反差，讓你忽視了第二套房子中的許多缺點。比如，后一套房子是東西廂房，而且西屋沒有空調，夏天的時候西屋會很熱；其二，陽臺不封閉，廚房到陽臺的玻璃很薄，冬天室內會很冷。”Apple一語道破其中玄機。中介在巧妙實施心理戰術之后，很多租客難免不入其圈套。

　　獲利招數

　　利潤不止是差價那么簡單

　　“中介的利潤不單單只是吃差價、提傭金這么簡單。”Apple笑著否定了外界對中介獲取利潤最普通的看法。通常情況下，購房者認為中介的利潤主要是靠低買高賣、租進租出的差額獲取的，其實遠不止這些。

　　總的來說，中介的利潤主要來源于四個方面：差價、傭金、所謂的罰金、無理扣下的各種費用。

　　招數一：

　　低進高出、兩頭收傭金

　　Apple向記者介紹，以地處安定門的一套剛剛裝修完的60平方米住宅為例，在租期為一年、家用電器齊全且基本全新的情況下，房東租給中介的價格約為1700元左右，并且中介公司一般收取合同房東一個月的房租作為中介費。而同一套房子中介轉手出租的價格則最少達到2100元，同時將會向租客再次收取一個月的房租作為傭金。

　　這樣一來，中介所得便是：（2100-1700）×12（月）+1700+2100=8600（元）。

　　招數二：

　　租賃合同暗含文字陷阱

　　“相當一部分中介對租客簽合同前后的態度截然不同。” Apple舉例解釋，一些不正規的中介公司通常在租賃合同中玩文字游戲，待簽訂合同之后，再對其中的細節自行解釋。

　　最通常的手段是在關于“租客承擔水、電、煤氣、衛生等費用”一欄中做手腳。

　　一般來說，這樣的合同里“煤氣”通常被隱蔽地寫成“煤氣”，一個并不引人注意的空格就意味著千余元的取暖費。中介公司通常的解釋是，“煤氣”指的煤氣和取暖費（暖氣），要求租戶再另行繳納取暖費；而其中的“衛生費”，中介公司宣布，包括了

物業費、衛生費和電梯費等等。

　　這樣，對于已經交了押金和一個季度房款的租客來說，只能自認倒霉。同樣一套安定門的60平方米兩居室為例，北京市相關部門統一供暖的收費標準為19元/平方米，物業等費用大約每年為600元。

　　利用這些合同中的文字陷阱，中介凈賺得利潤便是：19元/平方米×60平方米+600元=1740元。

　　招數三：

　　租戶為提前退租埋單

　　如果在租住的過程中，租客一旦提前解約，不但押金拿不回來，根據“如未能住滿合同所規定的期限需提前30天告知”的合同規定，有些中介公司在這一個月內，就開始帶新租客來看房；更有甚者，要求租客必須提前一個月搬走以便中介尋找“下家”。這樣一來，加上不能退回的押金，租客便損失了兩個月的房租。