周濤 李騏 深圳報道

　　職業(yè)炒房客陳華(化名)一直專注于深圳寶安區(qū)房地產(chǎn)。50萬起家的陳華在5年的時間已經(jīng)從炒房中獲得超過500萬的收益。陳華炒房的理念非常簡單，由于深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外(寶安區(qū)屬于關(guān)外)房價差距達(dá)到30%以上，陳華認(rèn)為隨著深圳關(guān)內(nèi)土地逐漸消化完畢，住宅需求的逐漸外移將推高寶安區(qū)的房價。事實正如陳華所料，去年下半年以來，寶安區(qū)中心區(qū)的房價由不足6000元/平方躥升至8000元/平方以上。陳華因此獲利甚豐。

　　5月底開始的地產(chǎn)調(diào)控及后續(xù)出臺的多項抑制炒房的地方規(guī)章打斷了陳華繼續(xù)享受房價躥升所帶來的紅利。而此時，已經(jīng)開始大幅抬升的股市吸引了陳華的注意力，基于對房地產(chǎn)行業(yè)的了解，陳華將其80%的資金全部投入萬科(000002)，6月中旬陳華買進(jìn)萬科，成本在5.40元/股，由于地產(chǎn)調(diào)控仍在不斷加碼，陳華一直持有萬科，11月20日，萬科已突破11塊�！俺垂砂肽甑氖找嬉呀�(jīng)超過我前3年炒房的收益。”陳華表示將繼續(xù)對地產(chǎn)股加碼。

　　陳華的投資經(jīng)歷幾乎體現(xiàn)了市場上此起彼伏的投資機會，盡管他屬于少數(shù)兩邊獲利的投資者。炒房一直被認(rèn)為是拉高房價的重要因素之一，炒樓受抑制而轉(zhuǎn)入炒股，是否市場無形之手開始與本輪調(diào)控的目標(biāo)保持正向的一致？今年以來，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)，資金在有形市場與

資本市場之間的挪移所體現(xiàn)的政策、市場、投機、投資的交結(jié)一覽無余。盡管倚賴資本市場的無形之手的作用無法完全改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，而兩相對比的效果依然值得對于房地產(chǎn)市場調(diào)控手段的重新思考。

　　萬科標(biāo)本

　　今年以來，有形之手與無形之手交替作用于房地產(chǎn)市場，二者所呈現(xiàn)的效果無不激進(jìn)而波瀾壯闊。

　　11月20日，周一，萬科A股大漲7.14%，當(dāng)天收于11.25元，一舉超過了萬科B股當(dāng)日10.97港元的收盤價，這也是一年半以來萬科A股首次超越B股股價。不過這一幕并沒有持久，萬科B股周二大漲2.46%，報收11.24港元，再度反超萬科A股。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科A、B股的你追我趕之勢恰好說明了中外機構(gòu)對萬科投資價值的一致認(rèn)同。

　　一年多來，萬科的股價從3元多到現(xiàn)在的11元多，足足翻了3倍多，如果再加上股改的收益，應(yīng)該接近4倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科房價的同期漲幅。陳華表示：“投資萬科的房子不如投資萬科的股票。”

　　為什么本輪房地產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)股票卻如此之牛？

　　5月中下旬，一系列宏觀調(diào)控政策出臺，萬科的股價也一度陷入低迷，6月中旬低至5.20元，跌幅超過20%。對于調(diào)控對地產(chǎn)股的影響，國信證券分析師方焱認(rèn)為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長的時期內(nèi)不會變，宏觀調(diào)控的目的不是打壓房價，而是為了穩(wěn)定房價。房地產(chǎn)新游戲規(guī)則有利于供給結(jié)構(gòu)的改善，有效需求會增加，銷售前景樂觀。重點地產(chǎn)股的業(yè)績不會有大的滑坡，而部分重點地產(chǎn)股已經(jīng)下跌較多，基本反映政策利空，估值處于相對較低水平。另外，方焱認(rèn)為人民幣升值是一個長期趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。

　　事實上，由于近兩年房地產(chǎn)調(diào)控一直不斷，中信證券研究部執(zhí)行總經(jīng)理徐剛表示，行業(yè)已經(jīng)形成了對調(diào)控的習(xí)慣性解讀。徐剛表示，每次國家有宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)股價就會下來。但經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，每年3月到6月份都是房

地產(chǎn)政策的高發(fā)期，這個階段房地產(chǎn)股票比較低迷，7月到9月是政策的消化期，年底到年初房地產(chǎn)股票上升，這是普遍的規(guī)律。而一旦成為規(guī)律，消化期就逐漸縮短。

　　8月中旬，央行宣布加息，利空出盡，最后一只靴子終于落下，這反而堅定了機構(gòu)買入萬科的決心。進(jìn)入8月份后，機構(gòu)特別是一些新成立的基金開始大量買入萬科等績優(yōu)地產(chǎn)股。另一位基金經(jīng)理表示，當(dāng)時萬科的動態(tài)市盈率不足10倍，這一估值水平在國內(nèi)地產(chǎn)股中是比較低的，與國外地產(chǎn)股相比也具有明顯優(yōu)勢，香港地產(chǎn)股的平均市盈率在15倍，美國、印度等則達(dá)到20-30倍的水平。

　　炒股對調(diào)控的作用

　　交織著地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，下半年以來，萬科為代表的地產(chǎn)股強勢上揚，其直接的效果是吸引了大量有如陳華一樣的炒房客將資金移轉(zhuǎn)至股市。

　　5月下旬之后地產(chǎn)調(diào)控的一系列政策出臺，極大的抑制了炒房沖動，部分炒房資金涌入股市。溫州炒房客又是一個典型代表。根據(jù)6月份溫州市證券期貨業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，溫州市股民首次突破了10萬戶,5月份增加量達(dá)2436戶，5月份18個交易日的交易額就達(dá)169.6億元。

　　萬科三季報顯示：基金持有7.05億股，比半年報時增加2.55億股，共計67家基金持有萬科，其中增持5家，新進(jìn)41家。也就是說，即便以機構(gòu)投資者在6月份底部買入萬科的成本計算，僅機構(gòu)投資者投資于萬科的資金就超過10億。一位業(yè)內(nèi)人士估計，散戶投資者的資金總量至少超過20億。

　　多重政策打壓炒房亦收效有限，股市回暖就直接形成了對炒房資金的收縮，從而起到抑制炒房的效果？

　　對此，深圳綜合研究院周旭教授分析認(rèn)為，具體有多少資金由炒房移轉(zhuǎn)至股市，這個無法確切統(tǒng)計，大量資金進(jìn)入股市總體上是股市各種基本因素轉(zhuǎn)好所致，僅僅因炒房受打壓而轉(zhuǎn)移進(jìn)入股市的解釋并不十分準(zhǔn)確，但是，股市對于廣大投資者資金的吸納，客觀上抑制了炒房資金的集聚，對于實現(xiàn)抑制房價上漲是有著明顯好處的。

　　周旭進(jìn)一步強調(diào)：盡管在國內(nèi)房地產(chǎn)并非是一個完全由市場決定的市場，但是市場基本面、基本的市場手段依然會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。從根本上抑制房地產(chǎn)投資過熱、房價被人為拉升過高，依然需要從市場角度開放更多元化的投資手段，以釋放巨大的民間財富。

　　事實上，房地產(chǎn)行業(yè)對銀行資金過于依賴一直是房地產(chǎn)行業(yè)重大系統(tǒng)性風(fēng)險之一。股市的回暖，房地產(chǎn)類上市公司股價節(jié)節(jié)走高再次給了很多房地產(chǎn)公司融資的機會。深圳中原物業(yè)研究總監(jiān)張偉表示，像萬科這樣的公司，由于成長性良好，股市表現(xiàn)優(yōu)異，使得其除了利用銀行貸款之外，還有眾多的融資方式可以采用：配股、增發(fā)、權(quán)證、與海外投資基金合作等等，股市越好，這些手段越容易得到實現(xiàn)，從另一方面減低了銀行資金風(fēng)險。

　　另一方面，正是基于房地產(chǎn)類上市公司被投資者看好，股價不斷走高，國內(nèi)很多房地產(chǎn)公司開始計劃借殼上市，通過良好的業(yè)績來實現(xiàn)在股市融資。同樣由于市場與政策的交織，房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)另外一個值得注意的問題。

　　周旭認(rèn)為：目前由于地產(chǎn)調(diào)控的原因，銀行普遍做法是對如萬科等品牌房地產(chǎn)公司給予充分的貸款，而對于小型的房地產(chǎn)公司不予理睬。如此發(fā)展，房地產(chǎn)市場的壟斷性將會進(jìn)一步加強，將不利于房價走低。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)