中介以現(xiàn)金收房形式吃差價，不僅坑害消費者，也傷害了整個市場。圖片來源：北京娛樂信報 記者 張冀／攝 點擊此處查看全部財經(jīng)新聞圖片

　　經(jīng)過近三周的“嚴打”，一些中介公司的“現(xiàn)金收房”行為大大收斂。日前，記者以有房急欲出手的房主身份，暗訪了幾家曾經(jīng)“現(xiàn)金收房”比較嚴重的中介公司，大多被告知現(xiàn)在已經(jīng)不再做“現(xiàn)金收房”的業(yè)務(wù)了。一家中介公司門店的工作人員悄悄地告訴記者，“風(fēng)聲現(xiàn)在這么緊，誰還敢提‘現(xiàn)金收房’啊，如果你著急的話，我以個人的名義先買下來，你可千萬別跟別人提這事兒。”另外，在采訪中記者還了解到，一些中介公司打著ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ、限時賣房或限時溢價分成等疑似“現(xiàn)金收房”的服務(wù)項目，陸續(xù)粉墨登場。

　　現(xiàn)象：“現(xiàn)金收房”出現(xiàn)變種

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，辨別中介公司是否存在現(xiàn)金收房和吃差價的一個簡單的辦法就是——房源是不是由中介公司所控制。理由是中介公司是不希望同時給很多買方看的，因為對于與中介公司來說要是同時多人看會導(dǎo)致房子經(jīng)常的漲價，而

房價漲一萬元，中介公司也僅僅是多了３００元左右的居間費用，所以中介公司更希望快速成交，而收購房不一樣，賣高的價格完全由中介公司獲得，所以中介公司會采取ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ等手段銷售。

　　結(jié)合目前二手房具體交易情況，記者總結(jié)了一下，“現(xiàn)金收房”主要有四大變種。

　　變種1 無差價收房

　　中介一方會和選擇這一項業(yè)務(wù)的房主簽訂一份業(yè)主必須以一個價格出售的約定合同，即規(guī)定，如果在規(guī)定時間內(nèi)賣不出去的話，中介一方會以規(guī)定價格付給房主或者是賠付給業(yè)主一定的違約金。

　　說明：此業(yè)務(wù)的核心是控制房源，是限時賣房的另一種說法。表面上看，房主簽了合同也沒什么損失，但實際上，簽訂合同后，就只能讓這一家經(jīng)紀公司去出售，如果在別的公司登記或者自己賣出都視為違約，將賠付中介公司一定金額的錢款。所以，無差價現(xiàn)金收房看似正常，但實際上是經(jīng)紀公司把控資源，抬高房價的手段。

　　危險性：★★★★

　　變種2 ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ

　　所謂“ｏｐｅｎｈｏｕｓｅ”就是中介一方通常會將房主的房本留存，并解釋為，收取房本只是中介能夠給買方客戶提供一個真實有效房屋的證據(jù)，方便出售此房，也是保證買方利益的方式之一（因為公司必須保證買賣雙方的利益）；同時收取鑰匙也是為了第一時間保證有購買意向的客戶看房，以省去房主的奔波之苦……

　　另外，中介一方承諾房屋能夠以一個房主較滿意的價格在短時間內(nèi)快速售出，其報出的房價是經(jīng)過專業(yè)評估師給出的市場指導(dǎo)價格。過高的房價不利于房屋的快速銷售。

　　說明：這種形式仍然是中介公司以控制房源為核心，因為對于中介公司來說要是同時多人看會導(dǎo)致房子經(jīng)常的漲價，中介一方所獲得的居間費用遠遠不及因房屋漲價所獲得的利潤。

　　危險性：★★★☆

　　變種3 限時賣房或溢價分成

　　中介一方承諾，在規(guī)定時間內(nèi)（一個月或三個月）將房屋出售，但需要與房主簽訂獨家代理協(xié)議，規(guī)定房屋只能通過此家中介公司出售。同時，如果房屋實際出售價格高于雙方簽訂的價格，中介會把多出的房款，按之前約定的比例進行分成。

　　說明：這種形式是將“暗吃差價”變?yōu)椤懊鞒圆顑r”，由于這個業(yè)務(wù)看上去比較透明，房主也更愿意接收，所以目前不少中介公司采取這個方式。

　　危險性：★★★★

　　變種4 以公司員工名義收購

　　中介一方默許公司員工與房主私下交易，中介公司并不出面，而是將收購的房產(chǎn)落戶到業(yè)務(wù)員身上，這樣業(yè)務(wù)員就可以房主的身份去高價出售此房源，但收房資金由中介公司交付。如果出現(xiàn)問題，也多是以管理不善為由，將具體負責員工轉(zhuǎn)移到其他門店。

　　說明：表面上看，中介公司僅有“失察”之責，但實際上，中介公司本身才是真正的“元兇”。

　　危險性：★★★

　　內(nèi)幕：“吃差價”占中介收入七成

　　“現(xiàn)金收房”的形成并非一日，不僅中介公司，而且一些投資者及房東也在其中起到了推波助瀾的作用。因此，欲徹底解決這一問題，并非投入明礬，渾水澄清般地立竿見影。

　　目前，北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)門檻不高，既沒有行政許可和嚴格的行業(yè)準入制度，又缺乏相關(guān)的法律支持，因此，受巨大的利益驅(qū)使，以至于“賺取差價”成為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的潛規(guī)則。甚至一些公司主要贏利就是“賺取差價”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，甚至一些“有頭有臉兒”的中介公司憑借現(xiàn)金收購形式，獲得的收入已占到總收入７０％左右。總結(jié)一下，“吃差價”難清除的因素主要有三個方面。

　　一是利益驅(qū)使。與正常的居間服務(wù)相比，“吃差價”顯然賺錢更容易，且利潤也更高。一家中介公司的負責人曾經(jīng)告訴記者，以成交一套總價５０萬元的二手房為例，如果僅做居間，按國家有關(guān)標準居間費為２％至３％算的話，利潤大致為１．２５萬元，而采取“吃差價”的話，最少加個３萬元，那么成交一單就能賺到４萬多元。

　　二是監(jiān)管不力。由于缺乏準入制度，間接地造成行業(yè)監(jiān)管的混亂。同時，對于“吃差價”等等違規(guī)行為，并沒有處罰的法規(guī)相約束。據(jù)了解，目前消費者在與中介簽訂的合同，大多是中介公司自行擬制的。

　　三是競爭激烈。據(jù)了解，目前開設(shè)一個中介門店，一年的運行費用大致在３０萬元左右，而隨著房屋租賃價格等方面成本的上漲，開設(shè)費用也隨之水漲船高。另外，就北京二手房市場的現(xiàn)狀而言，只單純的收取中介費，中介公司獲得利潤，因為二手房的交易量遠遠小于上海、廣州等二手房市場非常成熟、活躍的城市，同時，中介門店的開設(shè)速度遠遠高于二手房成交量增長的速度，行業(yè)競爭的激烈明顯加強。

　　觀點：金融機構(gòu)應(yīng)加入監(jiān)控

　　正是由于以上原因，中介公司把傭金放在次要位置，而是用低傭金，甚至零傭金的招牌吸引更多的業(yè)主和客戶，“吃差價”的行為也就不難理解了。對于如何根治這種行業(yè)弊病，綜合多家品牌中介公司的建議如下：

　　通過金融機構(gòu)監(jiān)控徹底斬斷所謂資金流。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，通過金融機構(gòu)監(jiān)控中介交易是比較理想的監(jiān)控模式。而目前，僅有少數(shù)中介公司選擇銀行資金監(jiān)控模式保障交易流程，更多的交易模式還是買方把錢打到中介公司賬戶上，由其代為保管，過戶以后再把錢交給賣主。為注冊資金不多、沒有足夠資金實力的中小企業(yè)，提供了占用、挪用資金填充流動資金的機會。而一旦這些公司資金鏈斷裂，便會出現(xiàn)資金無法追討的風(fēng)險。例如，匯眾房產(chǎn)在今年１０月剛剛被評為天津市優(yōu)秀企業(yè)房產(chǎn)中介公司，竟然在一夜之間全線停業(yè)，１．５億元的房產(chǎn)交易資金不翼而飛，暴露出的就是這些經(jīng)紀公司的資金監(jiān)管不到位、資金挪用等問題。

　　代理傭金回歸正常比例。低傭金或零傭金，這種畸形競爭的后果往往會令不法中介找到另外的“洗錢”渠道。有專家建議，與其費盡心機地鉆空子，不如將傭金透明化，允許一些中介企業(yè)上調(diào)傭金比例，來維持自身較好的經(jīng)營和發(fā)展，并且傭金比例的統(tǒng)一上浮和標準化能夠促進經(jīng)濟公司之間的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等良性競爭體制，更多地在素質(zhì)以及服務(wù)等層面進行競爭。

　　提高入門門檻加速洗牌。進入２００６年，對二手房市場加強調(diào)控的思路已見端倪，“國六條”特別提出積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，打破許多經(jīng)營不規(guī)范經(jīng)紀公司存在的操作“潛規(guī)則”，增加了未來房產(chǎn)中介市場實現(xiàn)品牌中介機構(gòu)的要求，也變相加快了中介公司的品牌化進程。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)洗牌，必然為老百姓創(chuàng)造一個安全的二手房交易環(huán)境，才能進一步促進北京房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。資金監(jiān)管加強或不允許吃差價，更是加速了這一過程。更重要的是消滅因經(jīng)紀公司騙吃差價所引起的房產(chǎn)市場房屋價格差，消滅價差引起的房屋價格上漲，指引房地產(chǎn)走上一條健康發(fā)展的道路。

　　信報記者 張翼

　　【采訪手記】

　　供需矛盾是根源

　　盡管一些不法中介公司在其中扮演了極其不光彩的角色，也不應(yīng)否定中介行業(yè)對二手房市場的有力推動，害群之馬畢竟僅是少數(shù)，大部分中介公司還是能夠依據(jù)有關(guān)政策，從事合法的居間服務(wù)。

　　有數(shù)據(jù)顯示，北京二手房供需矛盾始終難以從根本上解決，其中很大一部分原因是很多公房不能上市交易，目前北京的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、院產(chǎn)等公房在６０萬套左右，而從央產(chǎn)放量三年以來總上市量不過是３萬套，僅僅１／２０，房源緊缺，交易量不夠是目前北京二手房市場的一個重要特點。而在房產(chǎn)經(jīng)紀已經(jīng)非常完善的區(qū)域，它的交易量完全可以支撐經(jīng)紀公司的生存并保證一定的利潤。因此，根據(jù)北京現(xiàn)在的情況，消滅“現(xiàn)金收房”這個痼疾還需要一個過程。

　　此外，“現(xiàn)金收房”僅是二手房交易黑幕中的冰山一角。據(jù)北京市建委發(fā)布的信息，今年上半年受理的１７４起群眾投訴經(jīng)紀公司案件中，“吃差價”是熱點。因此，“不吃差價”并非僅停留在“口號”上，更需要有關(guān)部門的積極引導(dǎo)和管理。

　　張翼