楊羚強

　　對于中小企業主來說，別墅是與其身份、地位相匹配的“裝飾”。據有關調查顯示，這部分人群95%以上有私家車，通常市內有一套住房，買別墅不作第一居所，而為周末休閑度假之用。其購買力常為面積在200平方米以上的聯排或雙連別墅。

　　其實，中小企業主購買別墅除了享受休閑度假外，還可把它當作與客戶洽談的商務會客室，或者是激發創意的私人工作室，甚至可通過信息化手段把別墅作為公司的遙控指揮總部。但這無疑涉及企業成本，是一件需要計算如何好好花錢的事。

　　本次專欄將為讀者推薦4套適合中小企業主的上海周邊別墅，僅供參考。

　　上海別墅租價微增

　　日前，第一太平戴維斯發布最新別墅租賃價格指數報告稱，第三季度前兩月上海的別墅租賃價格有小幅度上揚，其中浦西別墅租賃價格在前兩個月有2.2%的上漲幅度，租賃價格一度達到26.8美元/平方米/天的水平，而浦東別墅租賃價格也沖高到19.8美元/平方米/月，而高端別墅的增長幅度更是達到3.9%，租價達到26.8美元/平方米/天。

　　同時，2006年下半年別墅租賃市場的入住率繼續增加，8月份達到了93.6%，市場上僅剩很少的別墅可供租賃，這一趨勢在租金水平上也得到了很好的反映，8月份別墅的租金水平進一步上揚，達到了2006年第一季度以來的最高點，為22.6美元/月/平方米。

　　據第一太平戴維斯提供的別墅租金和入住率關系圖表，經過2002、2003年的高租金、低入住率，到2004、2005年的較高入住率、稍低租金，目前的別墅的入住率和租金價格間的關系已達到了一個平衡點。

　　業內人士分析，這也意味著目前的租金價格已完全被市場所接受，別墅的租賃價格因此仍存在一定的上浮空間。據悉，出現上述現象的主要原因是因為限制外資購房政策出臺后，短期內部分購買客戶由買轉租，租賃市場需求增加會促使租賃成交速度加快，帶動了別墅租賃價格的漲浮。另外由于嚴令禁止別墅批地，減少了別墅的供應量，一些高端客戶由買別墅改為租別墅，增加了租賃需求，造成租價的上漲。　

　　萬科藍山：離市中心最近的低價別墅

　　成本計算：

　　距離浦東外環外不到一公里，少數有公交線路直達市中心的150萬元起的低總價別墅。

　　可貸款七成，助中小企業主節省資金。

　　區域新房市場行情：

　　除萬科藍山外，附近的別墅還有申江路上的碧云左岸。網上房地產顯示，該項目聯體參考售價為11000元/平方米，累計合同均價10808元/平方米。147套房已售98套。不過，房型面積較大，聯排最

小戶型在200平方米以上。萬科藍山的銷售參考價則是13000元/平方米，合同均價是12288元/平方米。在總共的348套別墅中，已售出181套，總面積在150—250左右。

　　土地價值：

　　自2005年1月萬科購買了藍科項目的開發用地后，曹路地區就未再拍賣過低密度住宅項目用地。

　　臨近曹路的金橋、高行、川沙等地，自2005年1月以來，只有容積率低于1.0的商業用地拍賣。去年10月拍賣的高行地區一地塊，容積率高達0.87，最終成交的樓板價達到7929.07元/平方米。

　　而距離藍山最近的唐鎮地區，今年9月份即將掛牌拍賣的一商業項目用地的起拍樓板價達到了4353.50元/平方米。

　　看點：

　　1、受土地供應政策限制，目前愈來愈少的純別墅小區。

　　2、位于曹路工業區附近，商業機會多。

　　3、萬科固有的造鎮習慣，住宅小區內大面積開發商業配套設施，既解決基本生活需要，又提供小區業主交流平臺，創造發現機會的機會。

　　物業優勢：

　　得房率大多在90%以上，以267棟為例，總面積187.91平方米，分攤面積只有8.67平方米。

　　物業管理嚴謹。凡進入小區者(即使是購房者)均須在小區保安崗亭登記，經業主同意，方可入內。

　　小區前排大量種植綠化植被，有效抵擋周邊廠房及道路上行駛汽車排出的灰塵和顆粒物。

　　房屋采用框架結構，所有墻體均可拆除。業主可根據不同的需要，改造戶型。

　　房型：149.82平方米

　　底樓不僅有庭院，在入口和庭院旁，還分設有個五六平方米的平臺。庭院的面積有二三十平方米。客廳和餐廳位于底樓，面積有三四十平方米，面寬較寬，顯得頗為大氣。底樓另配有客衛、廚房和洗衣房等配套功能設置。

　　主客臥均在二樓，主臥和客臥均有一間小面積的外陽臺。此外，兩個衛生間、衣帽間、儲藏室等均在二樓，真正做到動靜分離，各功能間相互干擾不大。

　　值得指出的是，家庭室南側(大約有10多平方米左右)，是別墅層高挑空的區域所在，業主可選擇繼續挑空，也可以將其安上地板，作為房間使用。

　　三樓則是大面積露臺，可以作為露天吧或屋頂花園用。萬科物管規定，三樓露臺只能搭建遮雨棚，不能做陽光房。

　　成本預算>>>

　　公司選擇別墅，無論是作為公司的辦事處還是獎勵高層的度假福利，由于別墅的租金肯定不低，而購買別墅將來還有升值的空間。對于中小企業主來說，購買10000~20000元/平方米的中檔別墅，投資成本比較合算。

　　功能暢想>>>

　　除當作住宅使用外，中小企業主還可以如何利用別墅呢？1、遙控指揮的總部2、工作室3、商務會客室

　　銀都名墅：最宜中小企業主休閑

　　成本計算：

　　二手房市場：據信義房產別墅組稱，銀都名墅近期掛牌二手別墅數量較多，主要是二期的雙拼別墅，售價在12000元/平方米。06年7月，該組成交了一套面積341.69平米(帶57平米地下室)的三層雙拼別墅，四房三廳三衛帶車庫，有一個150平米花園。成交價為435萬元。

　　另據房產之窗顯示，閔行地區目前單價12000元/平方米，總面積三四百平方米的別墅還有交房僅一年的天賴園、保樂路的瑞生園等。不過據信義房產的陳智德認為，在上述別墅項目中，以銀都別墅的園林景觀為最佳，所以向《每日經濟新聞》的讀者推薦。

　　新房市場：銀都名墅三期，7月25日開盤，網上房地產顯示其銷售參考價為14000元/平方米，總共推出38棟，已賣掉12棟。目前，在售的項目，主要是靠近馬路的。

　　土地價值：

　　自2004年開始，閔行未再通過公開拍賣，轉讓過容積率小于1的別墅項目。

　　今年9月底拍賣的閔行顓橋鎮一地塊，位于銀都名墅的西南，其起拍價38800萬元，折合樓板價為2806.88元/平方米，若按銀都名墅0.52的容積率折算，其樓板價至少要5397.85元/平方米。

　　看點：

　　1、交通便捷。從銀都名墅，經老滬閔路、虹橋南路等道路，可非常方便地通向市中心各區，距離徐家匯車程僅半小時左右。

　　2、周邊商業配套成熟。銀都名墅所在的春申板塊，新老住宅區林立，商業已發展成熟。大小超市、銀行、建材市場等商業配套設施已經完善。

　　3、目前不多的純別墅住宅區，其中多數是雙拼別墅。在聯排、疊加別墅唱主角的今天，雙拼別墅也正獨棟別墅之后，變得逐漸稀有。

　　4、小區園林景觀絕佳。小溪、山石、樹木、花叢等種種園林小品景觀，分布于房屋的四周，置業主與山水、樹林間，每戶更帶有100多平方米的私家花園。別墅建筑風格模仿北歐式樣。

　　周邊配套：

　　主要生活設施集中在銀都路上，距離春申購物中心、易買得、歐倍德、好德廣場均十分鐘車程，附近還有養老院。另外有閔行實驗小學、田園一小、田園高級中學等教育配套。

　　推薦方點評：

　　今天的銀都名墅已經成為大上海著名的都市桃源。每一棟別墅的朝向和位置都經過精心計算，力求完美境界。純生態的居住環境、全裝修私家花園。

　　缺點：

　　看病不便，要到莘莊或古美看病。銀都路是事故多發地帶，集卡比較多。周邊保留了大量倉儲、工廠，缺少文化、娛樂、公園、體育健身場館，也是較大的缺點。另外，周邊適合中小企業主消費的餐飲、娛樂、消閑、購物去處不多，也是缺憾。

　　物業資料：

　　地址：閔行區銀都路759弄(靠近虹梅南路)

　　區域：閔行(環線位置:外郊環)投資發展商：上海至大房地產開發有限公司

　　建筑設計：加拿大ADS建筑規劃設計事務所上海核工程設計研究院

　　其他：小區總建筑面積16.23萬平方米，總占地面積32萬平方米，容積率0.52，綠化率35%，擬建282幢獨立和雙拼別墅，共分六期開發。05年4月23日推出二期，以雙拼別墅為主(96戶)，獨棟別墅為附(9棟)。物業費2.8元/平方米/月。

　　綠洲江南園：住朱家角觀大淀湖

　　成本計算：

　　十一黃金周前，上海今年“一號公告”掛拍的20幅土地中，青浦朱家角的公寓房用地某地塊拍出了2.6733億元，折合樓板價1400多元/平方米。而大部分別墅花園面積就在1000平方米以上的綠洲江南園，目前的售價是750—1800萬元，每平方米的地價也只不過在1萬元左右。

　　朱家角鎮古鎮歷史悠久，不僅有江南水鄉依水而成市，而且明清建筑眾多、保存完好，是目前上海的幾個主要度假景點之一。

　　朱家角地區目前唯一在售的純獨棟別墅小區，且環800畝水面闊的天然湖泊大淀湖而建，在上海的別墅市場上較為稀有。上海近日出臺的十一五住宅建設規劃將禁止批準別墅項目用地，這意味著這一類產品未來將更為稀有，而純獨棟的景觀臨湖別墅，很可能成為“絕唱”。

　　在大淀湖毗鄰綠洲江南園別墅一側還將建造一條寬40米、長約650米的過湖長堤，并建兩座過水橋，保證堤內堤外的水互連貫通。而“綠洲江南園”更擁大淀湖有三分之一的湖岸線(總長1.3公里)。

　　綠洲江南園容積率很低，只有0.18，樓棟之間棟距極寬闊，不但采光條件良好。且視野寬闊，可以觀賞各色湖景。大部分別墅的花園都在1000平方米以上，部分別墅花園面積甚至達到3000平方米。并以植物綠化帶為隔離墻，很好地保護了每棟別墅的私密性。多位名家在此留下墨寶賦予了它一定的人文含量。

　　別墅的建材使用較高檔，外墻采用華府天地等高檔樓盤使用的巴西、印度天然華巖崗，擁有澳洲哈拉蘇托熱水系統、通力系統。

　　主要購買人群：

　　1、江浙一帶的私營企業主、外商。2、在青浦設廠的本地制造業企業老板。3、中小企業主。4、一些海外人士投資，以及來上海暫住用房。

　　樓盤資料

　　地址：青浦朱家角上海家化培訓中心旁

　　網上房地產參考售價：33000元/平方米

　　截至昨日剩余套數：14套建筑面積：365—717平方米

　　購買人群使用的主要功能：

　　1、部分當地私營企業業主的日常居住地；一些在市中心辦公的中小企業主的度假首選地；部分企業的常設商務度假官邸。

　　房型：

　　以700多平方米別墅為例，公共部位的客廳極寬敞，可供召開中型的私人Party。作為休息區的二三樓同樣可設洽談功能的會客區。每一層都有超大面積露臺及景觀陽臺。二期每一棟都有若干房間可以觀賞大淀湖湖景。一期戶戶臨水。

　　

　　<標題>= 萬科紅郡：解決國際家庭居住方案

　　<副題>=高檔別墅·推薦

　　<作者>=房產主筆 王舒 每日經濟新聞

　　<正文>=

　　萬科紅郡：解決國際家庭居住方案

　　成本計算：

　　起價17000元/平方米

　　物業管理費為4.10元/平方米/月

　　在中國房地產龍頭企業萬科集團的在滬規劃中，別墅幾乎成為其今明兩年內的最重要上市物業產品。

　　最新上市的“萬科·紅郡”，萬科引入東京建物、日本大成建設正式成為本項目的合作者，為品質控管提供充分的保障。這是萬科首次引進國際合作團隊，是全面升華國際運作視野的一次具備重大意義的實踐。不僅如此，萬科還全面、系統地整合了其20多年來在房地產業的其它各種資源(包括供應鏈上下游的各個環節)。再加上“萬科·紅郡”周邊已有的上海美國學校、新加坡國際學校、英國學校、德法學校、韓國學校等國際教育設施，萬科紅郡的產品價值上升到了相當的高度。

　　上海萬科房地產集團有限公司區域本部副總經理張海濤表示，優秀的別墅作品應該是在物質和精神上都能給人帶來尊貴感的生活系統；經典的別墅形態應該是國際標桿的本土化再造；而別墅的功能應該是滿足自然回歸人本需求。“萬科·紅郡”的目標是“創造高素質的交流環境、實現與世界同步的教育、提供親切而不逾拒的服務，完全符合國際家庭的居家生活習慣”。

　　為實現國際化的品質，“萬科·紅郡”選擇了被公認為最親切宜居的英式Tudor為其建筑風格，其背后包含著英國傳統文化———重視交流、強調尊重及對精致生活有追求。這種文化不僅在建筑風格，還要在園林體系、社區、物業服務等方面全面展開。在規劃理念上，特別注重交流環境的營造，運用了“用空間層級保證交流質量；用社區規劃保證城區活力；用圍合布局增強社區歸屬感”等三種手段。在景觀規劃上，設計了面、線、點三種景觀層級，形成協調而有節奏的視覺；利用地理高差形成景觀高差，保證每個角度的愉悅視覺。

　　為了更全面滿足和引領這些人士的居住和生活需要，萬科更深入、更高端地引入了“全面家居解決方案”。在創作過程中，萬科地把戶型設計與裝修設計相結合，把區域劃分和功能定位相結合，把材料選擇與建筑施工相結合，無論是收納空間系統的建立、地下室的設計、全裝修概念的引導等方面都更加親近國際人士高品質的舒適生活需求。

　　萬科·紅郡推五項超值服務

　　1.及時、公開、透明的銷售信息到達

　　2.提供裝修套餐方案為業主配備三套風格不同裝修方案。

　　3.定金三天內無理由退房為了給業主提供更放心的置業環境，也是出于對整體產品和整體服務的信心，率先推出了“定金交付后三天無理由退房”。

　　4.提供“一房一驗”服務整合了第三方驗收單位，不是整體驗收，而是一房一驗，讓每個業主都能獲得高品質的產品。

　　5.提供專業公司的租賃服務

　　萬科·紅郡檔案

　　地址：閔行區華漕鎮諸新路388弄

　　房型：220-240平方米的聯排別墅，180-190平方米的疊加別墅周邊教育設施：上海美國學校、新加坡國際學校、英國學校、德法學校、韓國學校入住時間：2007年12月