司馬藍(lán)敦

　　20年來(lái)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商售屋，大多限買(mǎi)方于簽約后一兩個(gè)月內(nèi)繳清全部?jī)r(jià)款；或限于付清自備款后，即須完成申請(qǐng)銀行貸款手續(xù)，銀行核準(zhǔn)后，即直接將貸款額交付給開(kāi)發(fā)商。換言之，無(wú)論建房是否已開(kāi)始施工，或施工進(jìn)度如何，開(kāi)發(fā)商即已取得全部?jī)r(jià)款。如此作業(yè)程序，對(duì)買(mǎi)方及銀行而言，風(fēng)險(xiǎn)均極大。政府宜重作規(guī)定。

　　現(xiàn)行各國(guó)，興建民用住宅或商廈，無(wú)論是由政府或民間企業(yè)興建，一般多是于建筑物竣工后，始準(zhǔn)發(fā)售，也有經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)而預(yù)售者。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行辦法，是兩者均可行，制度本身并無(wú)缺點(diǎn)。

　　但國(guó)內(nèi)

開(kāi)發(fā)商，在買(mǎi)方選定房屋單位、交付定金及簽約后，通常限定買(mǎi)方須在1至2個(gè)月內(nèi)，將全部?jī)r(jià)款繳清；或在付足一定成數(shù)之自備款后，立即申請(qǐng)銀行貸款，經(jīng)準(zhǔn)貸后，銀行即時(shí)將全部貸款交付開(kāi)發(fā)商。

　　這一貸款作業(yè)程序，如適用于銷(xiāo)售已竣工之建屋，并無(wú)不妥，但不宜應(yīng)用于預(yù)售屋。因?yàn)榻ㄎ菸纯⒐ぶ�前，買(mǎi)方所選購(gòu)之建屋單位尚未成型，自然無(wú)由取得產(chǎn)權(quán)文件。承辦房貸之銀行，也仍處在尚未掌握真實(shí)標(biāo)的物之抵押權(quán)前，即將全部貸款直接付與開(kāi)發(fā)商。

　　在此情況下，若開(kāi)發(fā)商中途經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)力完工，建筑物因而流為俗稱(chēng)之“爛尾樓”時(shí)，則買(mǎi)方與銀行兩者，立即面臨風(fēng)險(xiǎn)。且買(mǎi)方更須按月償付房貸本息，情況頗不合理。核發(fā)預(yù)售許可證之主管機(jī)關(guān)，與經(jīng)營(yíng)房貸之銀行，兩者均未能事先規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，頗為不妥。按建屋施工進(jìn)度，分次付款辦法，方策安全。

　　政府為促進(jìn)開(kāi)發(fā)商合理經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立誠(chéng)信商譽(yù)，似宜通令全國(guó)，禁止開(kāi)發(fā)商售屋成交開(kāi)始時(shí)，限定買(mǎi)方將全部房屋價(jià)款(含銀行貸款)，于一至兩個(gè)月內(nèi)付清。政府宜規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)方約定按建屋施工進(jìn)度，分次付款。或開(kāi)發(fā)商于建物全部竣工后，再行出售現(xiàn)屋。

　　有些國(guó)家更規(guī)定，開(kāi)發(fā)商于建屋竣工前，僅能要求買(mǎi)方一次或分次付足自備款(目前政府規(guī)定是

房?jī)r(jià)的三成)，余款則須待建筑物全部竣工后，或由買(mǎi)方自付，或經(jīng)由銀行房貸付清。依此辦法，定可減少社會(huì)購(gòu)屋糾紛，同時(shí)有助于銀行防止房貸壞賬。