寫字樓投資要避免貪小失大

　　訪上海全佳房地產經紀有限公司總經理端恒

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　作為本土為數不多的一家專業從事商業樓宇和商業項目的咨詢策劃、營銷代理、中介服務的房地產咨詢機構，經歷了上海寫字樓市場由低谷到快速上升的過程，因此他們對上海的寫字樓市場有著深刻的認識。

　　目前上海的寫字樓空置率一直維持在低位，這導致租金價格不斷上漲，同時也吸引了眾多開發商涌進這個市場，這會造成什么樣的后果？我們聽聽該公司總經理端恒的說法。

　　市場供應量逐漸增大

　　2006年上半年，隨著宏觀調控政策的不斷深入，上海住宅市場逐漸趨于平緩，交易速度明顯放慢。而寫字樓產品在宏觀調控下，無論是銷售市場，還是租賃市場，表現仍然比較活躍。這主要是因為一系列的宏觀調控政策主要針對的是住宅市場，對于寫字樓市場幾乎沒有什么影響。那么寫字樓市場是否永遠能夠偏安一隅呢？

　　端恒指出，從政策層面來看，未來一段時間內，可能不會出現對寫字樓產品有很大影響的政策。但是，從市場本身來看，由于供應量在不斷放大，這對于投資者來說，可能是一個不好信號。

　　端恒分析認為，由于從2005年上半年開始，國家對

房地產市場進行調控，尤其是針對住宅市場的力度最大，這使得不少開發商將投資方向轉到了寫字樓產品。而與此同時，鑒于樓宇經濟的蓬勃發展勢頭，上海很多區政府都在發展寫字樓項目，希望以此來作為撬動本地經濟的支點，于是，其結果就是寫字樓項目遍地開花。

　　而這種行為所造成的后果就是寫字樓項目供應量在短時間內急劇增長。這種現象在今年5月份就已經出現了苗頭，據了解，當月的新增供應量達到了11.28萬平方米，達到歷史最高。而端恒表示，這還未到最高峰，根據目前各個寫字樓項目的分布情況來看，她預測在一年半以后，外環線附近的區域率先達到高峰期，而中心城區將在三年后出現供應高峰。

　　租金上漲速度正在放緩

　　據了解，上海寫字樓市場，尤其是甲級寫字樓的租金水平一直維持著不錯的上漲勢頭，而目前上海也有不少CBD地區的寫字樓租金水平已經超過了1美元/天·平方米大關。據出自仲量聯行的一份調查報告數據顯示，目前上海的均凈有效月租金已經超過了新加坡，在追趕香港。這是不是意味著上海的寫字樓市場由此進入了一條康莊大道，在很長一段時間內，投資者會由于租金的上漲而帶來豐厚的回報呢？

　　端恒認為并非如此。她注意到一個有趣的現象，目前有不少業主主動找到他們，要求他們想辦法將已空置在手中的物業盡快出租出去，而這在半年前是不可想象的。因為在此前，寫字樓市場異常火爆，物業非常搶手，業主根本不用尋求專業中介機構的幫助。但是目前卻發生了變化，面對這種轉變，端恒意識到目前寫字樓市場已經在開始調整。

　　端恒的分析說，租金上漲速度放慢，而此類物業的價位已經漲至高位，這勢必影響到投資的收益。同時還有一個不可否認的事實是，由于供應量的增加，未來租金水平會否繼續保持穩定上漲的態勢，已是未知數。

　　外環小

戶型寫字樓投資有風險

　　端恒表示，目前的確有不少產品可供投資者選擇，但是對于一些品質一般的物業來說，還是少碰為妙。

　　目前有不少寫字樓項目分布在外環線附近，面積小、總價低為小投資者能夠承受，因此很受青睞，銷售速度一直不錯。但端恒認為這類物業存在不小的風險，從產品的定位來看，此類寫字樓的租賃客戶大多為中小型企業，由于這類企業的生命力不強，這可能會影響的投資者的投資回報。

　　除此之外，端恒還建議投資者要注意其他幾種類型的物業，這些物業的共同特點就是在租賃市場表現一般：首先是地段不好、區域商務氣氛不濃的物業；其次是物業管理水平一般的物業；再就是交通狀況一般的物業。

　　查閱更多精彩

理財文章，請登錄第一理財網(www.Amoney.com.cn)