瘋狂房價跳水業主集體退房 上海退房案終有說法

　　新華社記者徐壽松蔡國兆

　　備受矚目的上海退房案終于有了說法：日前，上海市寶山區人民法院一審判結20例，允許購房人解除購房合同，開發商應退還房款，收回價格已大大“縮水”的房屋。

　　法律專家指出，這起近5年來上海首次出現的退房集體訴訟，無疑給宏觀調控下漸漸吃緊的開發商亮了一張黃牌，樓市有漲有跌，開發商在博弈樓市、節節推高房價之時，是否也應該對房價下跌的風險有所預期？

　　瘋狂房價跳水業主集體退房

　　2005年12月底，位列上海地產十強的大華（集團）有限公司遇到了大麻煩：它所開發的樓盤“水岸藍橋”的89名業主，將一份聯名解約“通牒”遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明將集體停止償還房貸。一時間，上海樓市“風云”乍起，十幾個樓盤先后發生集體退房事件。

　　房價下跌是退房風起的真實原因。今年9月22日，上海市寶山區法院判決的案例顯示，購房者黎敏（原告）在2005年2月從大華公司購買了“水岸藍橋”一期一套約106平方米的房屋，總價144．15萬元，平均每平方米單價高達13590元。

　　一位退房業主說，2004年下半年，這里房價每平方米還只有五六千元，2005年春節前后，“瘋漲”到13000元甚至更高�？傻搅�2005年下半年，樓市宏觀調控趨緊，上海中外環線周邊地區房價下跌，同類房價最低跌到過每平方米8000多元。如此一來，買房人房子還沒到手，每套價格就“縮水”了三四十萬元。

　　而在當初購房合同的補充條款中，開發商為約束購房人，特別約定：“若乙方（購房者）因自身原因提出解除合同，乙方（購房者）應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3％，并承擔由此產生的一切相關費用。”孰料，正是這一在賣方市場中購房人只有簽字認可、根本無法置疑的“牛氣”條款，在房價下跌時，為購房人選擇退房減損提供了依據。

　　瘋狂總得付出代價

　　據悉，因為此案是群體性訴訟案件，法院統一受理、審判。目前，除3名業主因訴前已接收房屋鑰匙最終撤訴外，法院在2005年底立案編號的20例已全部判決，另有66例在2006年初立案編號的案件，也將在9月底前宣判。判決結果將與已有判例無異。如此一來，敗訴的開發商面臨收回86套價格“縮水”的房屋、退還約1．2億元購房款的巨大壓力。

　　易居中國房地產研究院的一位人士說，在銀根日益收緊、資金鏈普遍趨緊的行業大背景下，這對于開發商而言，無疑是雪上加霜。

　　但“瘋狂”總得付出代價。對于這起近5年來上海首次出現的較大規模退房事件，上海知名物業律師、退房業主的共同代理人杜躍平律師說：“這是一次誠信教育、一次市場經濟的洗禮�！遍_發商之所以遭受如此慘痛的教訓，是因為在樓市一天一個價的瘋狂日子里，他們壓根兒不愿預見房價下跌的風險，更沒有做好經營風險的準備。既然房價上漲時，開發商樂意業主退房，既可得違約金，又能賺取將房子賣出更高價格的暴利；那么，房價下跌時，按約退房理所應當。

　　樓市博弈未消困局猶在

　　從通宵達旦排隊搶購到對簿公堂集體退房，上海樓市之變其實正是過熱的房地產市場最終必然走向回歸的縮影。眼下，全國房地產業宏觀調控的成效開始顯現，但樓市博弈未消，困局猶在。

　　微觀上看，一面是買家對于后市的預期下降，一面是賣家在為堅守價格甚至醞釀漲價而“厲兵秣馬”。普華永道和美國城市學會最新發布的《2007亞太房地產未來趨勢》報告顯示，只有32％的被調查者建議購買上海的住宅地產，這反映了人們對“房價下跌”的預期強烈。但開發商在9、10月份傳統的樓市銷售旺季到來之際，仍在利用“金九銀十”大做文章。9月份的第二周，上海一手房市場內環線以內公寓類住宅成交量上升22．1％，均價不降反漲1．3％。近期，上海部分地區

　　中觀上看，全國其他地方的房價也漲勢依舊，甚至出現向二三級城市蔓延的趨勢。發改委和統計局的數據顯示，二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5．7％，漲幅比上季度高0．2個百分點。不僅深圳、北京漲，連呼和浩特、包頭的漲幅都在9％以上。業內人士預計，漲勢在第三季度仍會延續。

　　宏觀上看，盡管中央政府頻頻出臺加息、規范進入房地產市場的外資管理、整飭樓市交易秩序、調整土地收益分配等政策，足以顯示政府全面規范房地產市場的決心和力度，但一些地方仍然不能接受樓市降溫、房價下跌所必然帶來的“土地財政”銳減的事實，態度曖昧。其典型表現是，現在離九部門要求各地在9月底前拿出90平方米以下的小