租房為何比買房貴

　　當前的房價過高似乎是一個不爭的“事實”。但我的觀點是中國當前的房價過低。在眾人齊聲聲討“虛高房價”的濃厚氛圍下，筆者絕不敢“嘩眾取辱”。先別急著板磚拍我，讓我給您算一筆賬。

　　我說的房價過低，是和租房價對比而言的。據報道，2005年北京商品住宅期房預售平均價格每平方米6725元。而阜成門、中關村、建國門等地一居室普通住宅租價普遍在1400~1500元以上，城近郊區一居室租價不低于1000元。假設一居室是30平方米，平均月租價是1200元。每平方米70年的租價就是33600元，遠遠高于6725元的平均售價。

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房價高于買房價合理嗎？按照一般的市場理論，租價總花費高于購買總花費是符合市場規律的。如果出租房子沒有贏利就沒人愿意出租。但房子不是蘿卜青菜，也不是一般的可租賃品。住房除了其商品屬性以外，還具有其社會產品屬性，它的特殊性就在于它是一項有關民生的消費。“居者有其屋”不僅是個人的愿望，也是社會穩定和諧的條件。

　　過去我們過分強調了住房的社會屬性，由國家統一建設、統一分配；而現在我們又走到了另一個極端：過分強調它的商品屬性，任由市場主導，結果導致租房成本大大高于購房成本。住房供求矛盾特別是土地的稀缺性，決定了

商品房必然會變成一種高價商品，它不可能降到人人都買得起的水平。如果政府不想讓低收入者露宿街頭，必須合理調控，對于有支付能力的居民，鼓勵其通過市場解決住房，對于低收入家庭，通過保障，解決其支付能力不足的問題。因此，租房的花費不能高于買房的花費。

　　因租房成本高于購房成本，而把中低收入“房客”都逼成“房東”的房改政策顯然也不符合中國國情。由于買房成本較低，激起人們不斷膨脹的購房欲望，導致中國的住宅浪費十分驚人。我國的人均住宅面積已達到26平方米，這一數字居于世界較高水平。據《2006中國生活報告》稱，在年收入超過11萬元的高收入群體中，超過40%的人擁有兩套以上住房，其中22%的人未來一年內還打算買房。據40個重點城市房地產市場信息系統數據顯示，今年1~6月份，40個重點城市登記成交商品住房中，套均建筑面積達113平方米。累計成交面積中，144平方米以上套型住房占總面積的72.8%,90平方米以下套型住房占總面積的18.9%。

　　在一些發達國家，住房私有率比我們還低說明什么？有人認為，這些國家的就業流動是常態，為了可能的發展機遇，歐美人士習慣了不買房。但這只是直觀的感覺。在住宅市場成熟的國家和地區，政府均將持續供應廉租房列為重要的施政目標。比如，倫敦2004年的新規劃要求中心區新增房屋的1／4為負擔用房。丹麥的做法更徹底：全民租房——主要是向政府租。事實上，這種制度設計是一種多贏，低收入者可以借助安定的生活實現地位的提升，城市也通過不斷獲得低價勞動力而維持競爭力，而先租后售的做法同樣可以回籠資金。由于擁有成熟健全的住房保障體系，這些國家的居民不僅不愁找不到可租的房子，而且租房成本低于買房的成本，租房還是買房自然可以“量力而行”。而我國房改以來，住房政策導向一直是要求大家都去買房居住，這在全世界任何一個國家都不可能實現。根據這些年的經驗，如果用出售的方式解決低收入階層的住房，福利就很難真正到達低收入者的手中。我們不可否認房改的成績，但是政策完全導向于全體民眾都去買房居住，這顯然是危險的。

　　我個人認為，我國的房地產發展思路應從“人人擁有”轉變為“人人享有”，享有不等于擁有。有學者指出，加強公共住房制度建設，逐步解決中低收入尤其是低收入家庭的住房困難，是政府不可推卸的社會責任，也是確保商品住宅市場按市場規律運作的基礎。可以說，我國的城鎮住房問題將有很大比例依靠租房解決。在這個過程中，努力推動政府多蓋一些面積不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正確方向。(張玉路)