中介辦房貸有苦說不出

　　“李銘買房傳”《陷阱篇10》

　　案件：

　　上次購房未果的李銘并不死心，仍然對二手房投資頗有興趣，并且再次通過中介公司關注符合意向的二手房源。

　　李銘注意到某中介公司有一套房源的掛牌價格較低，打聽后得知，該套房產的業主由于急需資金，因此愿意以較低價格予以出讓。決定乘機吸納的李銘，吸取了上次的經驗教訓，拒絕向中介公司交付定金。中介公司安排李銘和上家見面協商之后，買賣雙方迅速達成協議。但是由于賣家資金 壓力大，因此在合同中對付款時間進行了詳細約定，甚至連最后一筆銀行貸款的到賬時間都“約法三章”，并且約定了每日千分之三的嚴格違約責任。

　　學乖了的李銘多留了個心眼，在合同的補充條款中明確，貸款事宜由中介公司全權負責辦理，并由中介公司在辦妥貸款之后直接交付給上家。同時，李銘讓中介公司審核了貸款的相關資料，中介公司并未表示異議。

　　之后李銘依約付訖了第一筆、第二筆房款，哪知到了最后期限即將屆滿前幾天，中介公司卻告知李銘，由于他已經購買有數套房屋，因此貸款無法辦出，要求李銘對于余款另想辦法。賣家在得知該消息之后，要求李銘立即付款并嚴格按照約定支付違約金。李銘則表示，由于貸款是全權委托中介公司進行辦理的，因此應當向中介公司催討，貸款部分的延期付款違約金，李銘不愿支付。

　　律師意見：

　　委托中介辦理貸款是

　　既然是委托辦理貸款就構成了委托合同關系，根據《合同法》的規定，中介公司僅僅是購房者（本人）的代理人，對外不承擔任何權利義務。除非購房者（委托人）有證據證明是由于中介公司（受托人）的過錯而導致貸款（委托事項）無法辦妥，否則相關法律后果只能由購房者本人獨自承擔。

　　很多購房者還會提出，中介公司并未對申請資料表示異議，因此貸款責任并不在自身。但由于該種表態絕大多數以口頭形式出現，因此一旦產生爭議，無法發生作用。

　　如同本案，對于貸款未能辦妥而造成的房款空缺，李銘不但要以自有資金進行墊付，同時也要承擔延期約定的付款違約金。以中介公司全權負責為由、拒付違約金的理由不能成立，因為中介公司僅僅是李銘的代理人，無法辦妥貸款的后果將由李銘直接承擔。

　　因此，購房者不要認為將貸款事宜交付給中介公司辦理就事不關己了。購房者最好能在簽訂房屋買賣合同之前就征求銀行信貸人員的預審意見，并在辦理貸款過程中及時了解進程。

　　（作者為新華律師事務所律師）

　　□連晏杰