外匯局提高借外債門檻 境外投資者難圓炒房夢

　　本報記者 張喆 發自北京

　　國家外匯管理局對來自境外的炒房熱錢再出“撒手锏”：對境外購房主體購買境內商品房和外商投資房地產企業涉及的外匯管理進行了規范。

　　外匯局的這份《國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》(下稱《通知》)是在7月份建設部等六部委發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(下稱《意見》)的基礎上出臺的。

　　外匯局表示，新的規定有利于加強和改進房地產市場宏觀調控，也有利于規范房地產項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。

　　外匯賬戶資金禁用

　　《通知》首次規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。

　　花旗集團地產投資部副總裁張虎躍在接受《第一財經日報》采訪時介紹，過去境外投資者用外匯專用賬戶上的外幣資金直接支付給國內開發商，再由國內開發商自己去結匯，這是交易中經常采用的方式。

　　目前，外國投資者專用外匯賬戶分為四類，涉及到房地產開發與經營的主要是“投資類”和“收購類”賬戶，用于存放與支付有關外匯款項。

　　張虎躍認為，上述規定對外國投資者投資于中國房地產市場的影響并不大，因為無論是由外國投資者還是國內房地產開發商來操作，結匯以及相關的審核是必不可少的過程。

　　借外債門檻提高

　　《通知》還對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債。

　　張虎躍認為這條規定對外國投資者的影響較大。他說，以前在投資一個項目時，自有資金和債務各投進一部分，債務在資本金中比例甚至可達60%，這樣的操作比較靈活，而按照新的規定，所有的自有資金必須先到位，項目運作的靈活性降低，而且自有資金過早投放會降低項目回報率。

　　對外經貿大學金融學院副院長丁志杰認為，上述規定在資金來源上約束了外債的規模，提高了自有資金的比例，這樣很多以“炒房”為目的的小投資者就被攔在了門外。

　　在此之前，中國銀監會已經明確規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。此次外匯局禁止未達到上述比例的外商投資房地產公司借用外債，從而堵住了其另一條外部信貸途徑。

　　目前，一些國內房地產公司在境外注冊，然后在境內設立外商投資企業，通過借外債方式募集資金用于國內房地產投資。丁志杰認為，現在借外債門檻提高后，這類“離岸”房地產公司的“殼”資源價值將縮水，這有利于規范房地產項目下的跨境資本流動。

　　自用和實需購買

　　《通知》還重申了《意見》中外國投資者購買國內房地產的自用和實需原則，規定在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房。

　　根據外匯局公布的《2005年國際收支報告》,2005年我國非金融部門吸收外商來華直接投資734億美元，其中，境外機構購買建筑物34億美元。

　　張虎躍說，對國外投資者購房行為應當區別看待，有些個人投資者一次性購買幾套高檔住宅，而一些機構投資者往往是購買整個樓盤然后長期持有，后者和房價過高關系不大。他認為國內房價過高是由于住宅需求過旺。

　　他認為上述文件對外資進入國內房地產影響較大，但花旗集團將會繼續投資于國內房地產業，包括開發新項目和收購既有樓盤，盡管預期回報率均會有所降低。

　　一位外資投行人士向《第一財經日報》表示，一個成熟的房地產市場房價走勢較穩定，比如香港，即使房價有波動也不會太大。而中國內地房地產市場還遠未成熟，20年內房價還會保持上行，因此只要投資中國內地房地產業，長期看來一定有收益。