挑肥揀瘦的購(gòu)房季來(lái)臨 十月呈現(xiàn)明確拐點(diǎn)

　　文 蔡為民

　　隨著新盤推盤量的激增，房?jī)r(jià)的跌勢(shì)應(yīng)于九月即可見(jiàn)端倪，十月則呈現(xiàn)明確拐點(diǎn)。這對(duì)剛性需求者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)可以開(kāi)始考慮進(jìn)場(chǎng)，好好挑肥撿瘦的購(gòu)房佳機(jī)，

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，樓市走過(guò)了“七上八下”的七八月，即將迎來(lái)傳統(tǒng)的銷售旺季——金九銀十。那么今年九、十月的市場(chǎng)表現(xiàn)究竟會(huì)如何？當(dāng)然是仍關(guān)注樓市發(fā)展之房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士，口中所說(shuō)、心中所想的熱門議題。

　　降價(jià)引發(fā)“骨牌效應(yīng)”

　　記得去年此時(shí)，在新“國(guó)八條”的強(qiáng)力壓制下，五、六、七月首先摒不住的二手房小業(yè)主開(kāi)始“跳水”削價(jià)拋售。緊接著，之前信誓旦旦絕不“降格以求” 的開(kāi)發(fā)商，直指調(diào)低售價(jià)只會(huì)打亂市場(chǎng)行情，無(wú)助于房屋銷售實(shí)質(zhì)，還煞有其事地組成“不降價(jià)聯(lián)盟”。開(kāi)發(fā)商原本堅(jiān)定的意志，隨著樓市景氣的日趨滑落，而開(kāi)始呈現(xiàn)松動(dòng)，更終于八九月演變成

房?jī)r(jià)集體重挫的“骨牌效應(yīng)”，直到“團(tuán)購(gòu)”蛻變成“團(tuán)退”、引發(fā)先前相對(duì)高價(jià)購(gòu)房者的強(qiáng)烈不滿與抗?fàn)�，甚至發(fā)生以“空氣品質(zhì)不佳”為退戶理由之“趣聞”，這才使開(kāi)發(fā)商被動(dòng)地不敢再輕言直接降價(jià)，而采取迂回的送家電、裝潢、汽車等變相調(diào)低售價(jià)手法，規(guī)避不必要的行銷困擾與障礙。

　　搶先跌價(jià)也是另類商機(jī)

　　當(dāng)時(shí)最具指標(biāo)性的案例，非位于大華“萬(wàn)里雅筑”及閔行的“碧林灣”莫屬�！叭f(wàn)”案由行情價(jià)10000～12000元/平方米降至8000元/平方米，降幅達(dá)30%；“碧林灣”案則由市價(jià)的10000元 /平方米，迅速下拉至6700元/平方米，都曾引起市場(chǎng)轟動(dòng)與搶購(gòu)效果，也應(yīng)驗(yàn)了我在2004年底所作的“搶先跌價(jià)也是商機(jī)”之市場(chǎng)預(yù)判。

　　那么今年的九、十月樓市又將呈現(xiàn)何種境況呢？我相信大幅降價(jià)的機(jī)會(huì)并不存在，畢竟從去年新“國(guó)八條”出臺(tái)的5月9日開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)已然經(jīng)歷了一段時(shí)間的跌勢(shì)，根據(jù)我所掌握的資料，在以二手房為統(tǒng)計(jì)屋種的狀況下，降幅達(dá)27.88%，雖有今年3至5月的小陽(yáng)春，拉回了15%上下的價(jià)位，但整體而言，并未完全恢復(fù)元?dú)�，且因�?gòu)買者逐漸以自用型為主流，從而使其續(xù)航能力受限。我當(dāng)時(shí)曾在專欄之文章中明確指出，基于國(guó)內(nèi)外金融、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的微妙變化，樓市景氣的反彈力道將無(wú)法貫穿至下半年，果然6月市場(chǎng)在5月29日“國(guó)六條”的政策圍擊之下，重新陷入觀望，更遑論從7月14日開(kāi)始，中央所采取的一連串包括國(guó)土監(jiān)察、外資購(gòu)房、市場(chǎng)規(guī)范、信貸金融乃至稅費(fèi)等一系列樓市降溫措施，既帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)烈震撼，亦使市場(chǎng)預(yù)期心理發(fā)生質(zhì)變。

　　房?jī)r(jià)跌勢(shì)九月現(xiàn)端倪

　　因此，總計(jì)結(jié)算上海房?jī)r(jià)與去年三月最高峰相比，已有1.5成的跌幅，在此基準(zhǔn)之上，未來(lái)一年頂多再跌價(jià)1.5～2成；換言之，房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)明顯中挫(今年底平均應(yīng)在10%內(nèi))，但不至崩盤。畢竟，上海特殊的國(guó)際化都市地位，乃至仍在快速增長(zhǎng)的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，理所當(dāng)然地成為上海樓市的強(qiáng)大支撐力道。反倒是2010年即將舉行的世博，因?yàn)槌醋饕丫�，話題性逐漸喪失，加之利多已幾乎反應(yīng)殆盡，對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)的影響力，反而不再扮演著舉足輕重的角色。

　　至于近在眼前的九、十月，我相信隨著推盤量的激增，房?jī)r(jià)的跌勢(shì)應(yīng)于九月即可見(jiàn)端倪，十月則呈現(xiàn)明確拐點(diǎn)，尤其是剛完工的樓盤，會(huì)更加積極地以各種方式進(jìn)行促銷，板塊與樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈與白熱化，以往開(kāi)發(fā)商總是向上攀比價(jià)位，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃著墨有限，未來(lái)則不但只能以平實(shí)價(jià)銷售，更是必須對(duì)房屋品質(zhì)與品位投入關(guān)注，以贏得消費(fèi)者青睞。這對(duì)剛性需求者來(lái)說(shuō)，會(huì)是一個(gè)可以開(kāi)始考慮進(jìn)場(chǎng)，好好挑肥撿瘦的購(gòu)房佳機(jī)。對(duì)樓市的健康、永續(xù)發(fā)展，同樣有正面助益。

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