利空七劍狙擊樓市金九銀十

　　

遭遇七大阻力，今年樓市的“金九銀十”還會像以往那么熱鬧嗎？ 資料圖【策劃人語】

　　今天是9月1日，秋高氣爽的好日子已經在望。

　　地產圈最近一直有這樣的聲音：調控政策差不多出完了，觀望期也該結束了，開發商們躍躍欲試，加上地產銷售“金九銀十”的常規定律，新一輪的樓市高潮即將在這個月到來。

　　我們的判斷是，近期想要有真正的樓市“金九銀十”，必須跨過7道難關。分別是，持續高企、并未實質性回落的房價，被觀望氛圍壓抑的需求，高昂的營業稅，突然強征的個稅，連續加息，中小戶型結構供應的缺失以及土地閘門的收攏。

　　這些倘若不能有所破局，“金九銀十”終究只能是少數人的一廂情愿。

　　七劍當頭，殺傷力幾何？這期，《上證·地產投資》就來個大排行。(柯鵬)

　　結構

　　中小戶型唱不了主角

　　殺傷力：★★

　　□本報記者 李和裕

　　樓市產品供應結構也是影響“金九銀十”能否正常發揮的因素之一，畢竟，能多提供符合普通購房者居住需要的房子，購買力才容易被“激活”。然而，今年的結構調控落實不過幾個月時間，中小戶型想唱主角還為時尚早。

　　就在今年7月建設部出臺結構調控細則的前一天，記者調查發現，當前我們的住宅市場已陷入一個“倒70%”的怪圈。在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型占據著住宅成交總量的70%”，現實似與政府調控目標背道而馳。

　　調控政策實施至今，來自上海易居房地產研究院的統計顯示，就在上周，上海的商品住宅新增供應倒比前一周有所增加，共2941套，達到33.75萬平方米。然而，在21個有新增房源推出的商品住宅項目中，套均面積90平方米以下的僅3個。銷售情況也不理想，17個項目的去化率在5%以下，其中11個成交為零。

　　不僅在上海，北京的月度統計也顯示，7月北京商品住宅中，期房的套均面積為119平方米，現房的套均面積為156平方米。在結構調控新政背景下，與6月份相比，住宅期房的套均面積僅下降了1平方米，而住宅現房的套均面積又增加了3平方米。

　　看來，雖然各地已在土地出讓、規劃審批等環節對戶型結構進行限制，但“倒70%”的樓市現狀眼下還暫難改變。此外，記者也了解到，的確有部分開發商“藏”了一部分小戶型房源，準備在旺季時推出，可是面對政策、金融等調控措施的疊加影響，要想在越來越濃的觀望氛圍中成功突圍也非易事。

　　除了“兩稅一貸”、價格高企等直接因素，“供應鏈”上的原因也使“金九銀十”面臨窘境。

　　根據“國六條”及其細則的要求，90平方米以下的中小戶型的住宅應占70%；并且土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。“雖然各大城市已經開始在土地供應上做文章，比如根據中央要求，加大保障性住房的土地供應，積極籌備限價商品房的開發等，但要產生效果并非是一朝一夕的事。”業內人士指出。

　　正如業內所預期的，一些地價和房價屢屢攀升的城市今年供地放量。如廣州就在上周把今年計劃供應的18幅、104萬平方米的商品住宅用地全部推出，并計劃在9、10兩月出讓完畢；北京則在未來幾個月里還有40幅土地即將入市或進行交易，其中具備居住用途的土地占到24宗。不過也有一些城市供應不多，如上海遲至上月才公布了今年1號土地出讓公告，13幅涉及住宅的地塊也多集中在外環線以外。

　　“即便大幅供應，土地供應對樓市的短期影響不大，卻是市場各方判斷中長期樓市走向的風向標。”地產分析師指出，“一方面，土地杠桿在今年房地產市場調控中的作用也已初步顯現，但另一方面，增加土地供應以改變目前樓市供求失衡的狀態、以平抑房價的迅速上漲，這方面的效果要得以體現尚需時日。”

　　土地

　　遠水解不了近渴

　　殺傷力：★

　　房價 “金九銀十”的致命之擊

　　殺傷力：★★★★★

　　□本報記者 于兵兵

　　調控一波緊一波，房價卻久控不下，依舊高高在上。如此樓市形勢，迎接“金九銀十”似乎已成奢望。

　　統計數據顯示，受政策影響，8月份上海二手房市場交易量較調控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成為市場默認的事實———“冷凍”成交量的，仍然是不落的房價。

　　據美聯物業、信義房產、中原地產等多家中介機構的市場反饋，從八月起開征的二手房

個人所得稅令多數售房者要么轉售為租，要么直接將稅收成本加入房價，“稅收反推房價上漲”的預言似乎就要成真。

　　盡管有市場人士此前判斷，隨著投資者資金鏈進一步吃緊，大量二手房源可能降價拋盤，但實際情況顯示，投資客的資金實力顯然階段性地戰勝了剛性需求。“9、10月仍是高價與滯銷的膠著時期。心理大戰才剛剛開始。”美聯物業人士稱。

　　雖然上海人并未感到多少房價下跌的意思，但是國家統計局的數字卻表示，在全國70個大中城市7月房價普漲6.7%的情況下，上海還算是最有“調控效果”的城市，房價總體下跌3.6%。所有城市中，只有上海、溫州、丹東等很少幾個城市有回落趨勢，部分中小城市房價更是以遠高于統計數據的實際漲幅一路上揚。

　　據北京市房地產交易管理網數據顯示，8月份北京已經獲得預售許可證的24個住宅樓盤中，售價超過9000元/平方米的項目有12個，占總數的一半。9月、10月雖然預計有80個新盤入市，但比去年同期減少了一半，且大部分為尾盤銷售。值得注意的是，供應吃緊的同時推動著價格進一步走高，未來兩個月北京房價超過9000元/平方米的項目已經增加到14個。

　　在此情況下，大多數自住性購房者正越來越多地將房價下調期望寄托在小戶型住宅用地的出讓上。但是，從各地新出讓土地情況來看，這一希望仍然渺茫。比如近期，上海1號土地出讓公告明確規定90平方米以下小戶型占比70%以上，甚至有些地塊要求達到80%以上，由此將有13000余套的小戶型商品房在二年內推出。

　　但是，也有分析人士擔憂，這并不意味著上海未來所有出讓住宅地塊均按此標準，可能為未來更多市中心區域的大戶型高房價樓盤騰出指標。小戶型遠效化的供應特征是否會重演過去部分配套商品房“無人問津”的窘境仍然有待檢驗。

　　需求 “旺季”難有看房人

　　殺傷力：★★★★

　　□本報記者 于兵兵

　　當占據了此前需求量60%到70%的投資客全線撤離，這個“金九銀十”的看房景象可想而知。

　　陳先生并不是職業的炒房人，但同樣希望在房產投資中有所收益。他想賣掉的第二套房產屬于5年之內轉讓，加上契稅、所得稅，賣了這套房子只能賺三五萬塊錢。“而要想再買一套大一點的房子，不僅房價太高，房貸利率又持續漲，還款壓力越來越大。”考慮到眾多因素，陳先生打消了在9、10兩月換房的念頭。

　　經紀人介紹，目前這類想改善居住條件，間接從投資中獲利，卻又并非絕對剛性需求的情況在市場上普遍存在。在房價不降，政策頻出的情況下，這些需求顯然不會貿然入市。

　　“以股市經驗判斷，樓市此輪的低谷至少持續三至五年。”同樣是投資者，一位證券從業人這樣預測。更何況，2001年開始對股市的調控遠沒有如今天對樓市調控那樣全線壓陣：從稅收到利率，從結構到土地，甚至到全國范圍的樓市反腐風暴。

　　“樓市調控正經歷一場持久深廣的變革時期，效果的顯現并非一朝一夕，單純的投資者不會再沖動進入，寄希望于地方政府調控的老百姓也不會在短期內看到房價大幅下降的可能。”上海房地產評論人林戈稱。

　　市場人士提醒，健康適量的投資是市場興旺的重要組成部分，一點投資都沒有的樓市將引來自住觀望的連鎖反應，這對這個樓市往常旺季的打擊非常大。

　　□本報記者 柯鵬

　　如果說賣房者現在最大的成本支出和心理壓力，不是看起來高得嚇人的個人所得稅，而是實實在在的營業稅。

　　這是一個2005年才開始征收的樓市新稅種，最早是上海地方要求1年內轉讓的房產，由賣房者按照轉讓價的5％繳納，加上其他的稅費，總稅賦達到5.5％；去年“國八條”后，全國改為2年內轉讓的房產均要征收；今年“國六條”后，又將征收年限延長到5年內。一下子，目前市場上大部分轉讓的房產均難逃此稅。

　　“營業稅對于投機客的打擊最大，因為它的稅賦是實打實的轉讓價的5.5％左右，一百萬元的房子必須繳納5.5萬元，相比起來，個人所得稅雖然是要求繳納所得的20％，但是由于不少地方都是按照房產轉讓價的1％來核定征收，因此其效力已經大大降低，不過是營業稅的五分之一還不到。”地衡地產的專家表示，“因此，無論是對于交易雙方的心理層面，還是經濟上的實際影響，營業稅都是一筆高昂的成本。”

　　由于營業稅稅賦不低，不少賣房者都想轉嫁給買房者，但是，由于“金九銀十”的到來，房源供應量有所上升，這樣的供需不平衡讓這種轉嫁的想法不過是一廂情愿。“現在至少有8成的掛牌出售客戶希望能轉嫁稅費，但是由于買方的觀望心理更加濃厚，這種轉嫁大多遭到拒絕。這九、十兩個月，估計會有更多的人賣房，這種想法更難實現。”

　　營業稅

　　難以轉嫁的高昂成本

　　殺傷力：★★★

　　□本報記者 柯鵬

　　面對期盼已久的樓市旺季，十來年一直沒有真正實現征收的轉讓房產的個人所得稅，終于要“發回威”。

　　自從國稅總局表示8月1日強征個稅以來，各地的細則大部分已經面世。不過，由于各種各樣的原因，目前各地大多難以按照房產轉讓所得的20％征收此筆個稅，只能按照轉讓總房價的1％-3％核定征收。

　　“這樣一來，強征個稅的威力已經減小很多，特別是還可以利用

裝修、貸款等費用抵扣，賣房者壓力就更小了一點。但是，由于此次強征個稅的態度堅決，此前又已經有了5.5％左右的營業稅，兩稅累加的效力也不容忽視。”一位金融專家介紹，“特別是那些擁有多套房產的賣房者，壓力增加不少。”

　　記者調查發現，8月1日后的大多數房產交易集中于“無稅房”，也就是不必繳納個稅的5年齡以上房產，少數的“有稅房”則有超過9成是選擇按照轉讓價的1％繳納，因此目前市場影響并不明顯。當然，考慮到這個秋季，部分積壓較長時間的房源供應和需求都會有所爆發，不少中介認為“有稅房”交易將因此增多，避稅和反避稅則將成為“金九銀十”的主題之一。

　　個稅

　　也就是頓“殺威棒”

　　殺傷力：★★★

　　□本報記者 柯鵬

　　“加息的心理作用遠遠大于實際作用。”半個月前宣布加息時，一位專家即下斷言。現在看來，加息對于樓市旺季的阻礙的確并不大，主要還是增加了觀望型潛在購房者的數量。

　　加息對于普通購房者的影響，由于商業銀行的自主性增強而有所減弱。首先是

人民銀行允許商業銀行對于優質客戶打8.5折，這讓利率實際上漲不過0.06個百分點；再就是現在各大商業銀行迫于盈利壓力，都在不斷開拓新的房貸產品、拉攏客戶，對于購房者基本是“能滿足的就滿足”。固定利率房貸、新興還貸方法等層出不窮，曲線降低了購房者的利息壓力。

　　“對于購房者來說，加息的最大影響就是讓他考慮自己的購房方式和時機，比如首付三成改為四成，浮動利率房貸改為固定利率房貸，買二手房改為買新房等等，但是只要是有正常的剛性需求，一般不會因為加息而放棄購房。”易居中國研究院專家表示。

　　對于開發商來說，加息實在是很難談上有實際的沖擊。專家表示，能從銀行貸到款的大開發商，并不介意那么0.27個百分點的利息成本增加；不能貸到款的中小開發商，早就求助于高利率的民間游資。“對于我們開發商來說，趁著可能的樓市旺季多推盤回款，才是關鍵，利率問題已經不多考慮。”上海一家大型開發商副總表示。

　　加息

　　雷聲大、雨點小

　　殺傷力：★★