延期交房的違約賠償問題

　　近年來，由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛日趨增多。對于開發(fā)商來說，延期交房需承擔(dān)的直接法律后果有兩個(gè)：一是違約賠償；二是若延期交房超過一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。

　　一、關(guān)于違約金的性質(zhì)

　　《中華人民共和國合同法》第113條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失。《合同法》從合同當(dāng)事人地位平等及市場經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，確定了違約金的補(bǔ)償性，即違約金是用以補(bǔ)償受害方因合同對方違約所遭受的實(shí)際損失。而《合同法》第114條關(guān)于約定違約金低于或過分高于損失的調(diào)整制度，從另一角度進(jìn)一步明確了違約金的補(bǔ)償性質(zhì)。

　　二、關(guān)于遲延交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第16條也明確了商品房買賣中違約金的補(bǔ)償性質(zhì)：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　三、延期交房導(dǎo)致的買方損失

　　開發(fā)商遲延交房導(dǎo)致購房者具體損失的計(jì)算問題，《解釋》第17條做出了規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”因此，一般而言租金損失即為我國《合同法》規(guī)定的買房者可得利益的損失。

　　四、可預(yù)見規(guī)則在延期交房違約賠償中的適用

　　在延期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，有些買方還提出其他損失，如因信賴賣方會按期交房而將子女從外地接來上海準(zhǔn)備入學(xué)，因延期交房又不得不送回的差旅費(fèi)損失等。若買方要求賣方賠償這類損失，在訴訟中買方將面臨兩大法律難題。首先，買方應(yīng)證明這類損失與延期交房之間的因果關(guān)系。其次，買方還需證明其損失是賣方在訂立合同時(shí)“可預(yù)見的”。僅就延期交房的通常情況而言，買方買房通常是為了自用或出租，因此，租金損失是賣方在訂立合同時(shí)可預(yù)見的。而對于前面提到的差旅費(fèi)損失，由于買方的自身情況千差萬別，賣方不可能也沒有義務(wù)對此一一了解，從“通情達(dá)理”角度出發(fā)，差旅費(fèi)損失不具備可預(yù)見性，除非買方在訂立合同時(shí)即已明確告知賣方其購房是為了讓子女入學(xué)。

　　但必須注意的是，對違約金過高或過低的調(diào)整應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人提出，否則法律并沒有規(guī)定法院或仲裁機(jī)構(gòu)可以主動予以調(diào)整。（作者黃可磊系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務(wù)所主任、律師）