王亮 宋峰 李海鵬/文

　　不在沉默中死去，就在沉默中爆發(fā)。

　　新政組合拳固然讓所有的開(kāi)發(fā)商啞口無(wú)言，但他們用實(shí)際行動(dòng)延續(xù)著原有的規(guī)則。

　　逾40新盤(pán)出擊8月樓市，萬(wàn)元以上新盤(pán)占了半壁江山，開(kāi)發(fā)高檔盤(pán)的商家們似乎心有靈犀地達(dá)成了默契，選擇放手一搏——

　　觀(guān)望的心態(tài)往往是矛盾和焦急的。

　　新華聯(lián)麗景珊瑚灣12000元/平方米、景熙國(guó)際公寓12500元/平方米、優(yōu)唐U-TOWN17000元/平方米、S聯(lián)邦公寓23000元/平方米、樂(lè)城國(guó)際二期漲價(jià)、后現(xiàn)代城三期開(kāi)盤(pán)漲價(jià)……望著這一連串的數(shù)據(jù)，誰(shuí)都可能再也坐不住了，驚嘆新政還是壓不住北京的房?jī)r(jià)。

　　眾多萬(wàn)元以上的樓盤(pán)集體亮相，成為8月樓市的主要特色。記者根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，10000元以上的新盤(pán)占總供應(yīng)量的40%，8000元以上的樓盤(pán)更占到總量的54%。這些樓盤(pán)主要分布在東部區(qū)域的泛CBD板塊、朝陽(yáng)公園板塊、朝外板塊等高檔居住區(qū)，以及北部區(qū)域的中央別墅區(qū)和亞北別墅區(qū)。

　　而老項(xiàng)目后期的價(jià)格差異化就更加明顯了。售價(jià)最高的項(xiàng)目中，如位于朝陽(yáng)香江北路的觀(guān)唐別墅二期、位于朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)溫榆河畔的晴翠園二期和位于朝陽(yáng)公園西路的九號(hào)公寓一期后半部分，這三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都達(dá)到了20000元/平方米。售價(jià)最低的項(xiàng)目中，如位于昌平小湯山鎮(zhèn)的中心陽(yáng)光園二期A(yíng)區(qū)6層，售價(jià)為2800元/平方米。二者之間的價(jià)差達(dá)到了17200元/平方米。

　　不得已而為之的集中放量？

　　細(xì)分析起來(lái)，眾多高檔盤(pán)選擇8月入市的動(dòng)機(jī)各不相同。“新政出來(lái)后對(duì)投資客還是產(chǎn)生一定影響的，一些有購(gòu)房意向的客戶(hù)大都處于持幣觀(guān)望狀態(tài)。高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)都比較理性，一般都是項(xiàng)目封頂、外立面出來(lái)以后才正式面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。我們的項(xiàng)目6月拿到的銷(xiāo)售證，按照國(guó)家的規(guī)定不得不開(kāi)盤(pán)。”開(kāi)盤(pán)對(duì)樂(lè)成國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)張榕來(lái)說(shuō)是喜憂(yōu)參半：“然而很多開(kāi)發(fā)商也在等待政府出臺(tái)新的政策細(xì)則而不急于銷(xiāo)售，因此市場(chǎng)處于一種類(lèi)似于真空狀態(tài)，反而給了我們機(jī)會(huì)。”

　　他同時(shí)也指出，高檔項(xiàng)目一般總體量不會(huì)太大，產(chǎn)品的高品質(zhì)是這些項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，即使高檔項(xiàng)目的銷(xiāo)售下降，也僅僅是對(duì)政策調(diào)控所作出的正常反應(yīng)，這種影響只是暫時(shí)的。

　　當(dāng)代集團(tuán)的一位負(fù)責(zé)人表示，一系列新政的出臺(tái)，從投資到融資再到戶(hù)型都做了限制，不出現(xiàn)觀(guān)望是不可能的。導(dǎo)致的兩個(gè)后果，其一是觀(guān)望之后價(jià)格下跌，這在一些國(guó)外的發(fā)達(dá)城市是一個(gè)規(guī)律，另外就是價(jià)格反彈強(qiáng)烈。當(dāng)代提早推出當(dāng)代MOMA、上第MOMA的個(gè)別幢樓，這樣就可進(jìn)可退，還是比較穩(wěn)健的。

　　的確，限制外資政策抬高了外資進(jìn)入的門(mén)檻，外資的投入將更為謹(jǐn)慎。一旦外資淡出，開(kāi)發(fā)商將面臨供需結(jié)構(gòu)的雙重夾擊，高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售將陷入進(jìn)退兩難的境地。就具體樓盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，那些外資投資客占三成以上的項(xiàng)目，將受到比較明顯的影響。

　　挺過(guò)這陣子，奔上好日子？

　　然而，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)高檔盤(pán)來(lái)講，新政是一塊檢驗(yàn)實(shí)力的試金石，那些注重品質(zhì)、保守經(jīng)營(yíng)、流動(dòng)資金較為豐厚的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)在本輪調(diào)控中活得更“精彩”。

　　天鵝灣是去年11月26日開(kāi)的盤(pán)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)一直比較順利，對(duì)自身的產(chǎn)品比較有信心。粵泰集團(tuán)聯(lián)合董事會(huì)銷(xiāo)售總監(jiān)梁志鵬認(rèn)為，在逆市當(dāng)中對(duì)于部分品質(zhì)較好的開(kāi)發(fā)商能夠憑借自己的優(yōu)勢(shì)完全可以呈現(xiàn)一個(gè)熱銷(xiāo)的態(tài)勢(shì)。

　　梁志鵬表示：“這次的國(guó)家政策主要是針對(duì)那些炒房人，對(duì)于實(shí)際的用家是沒(méi)有什么影響的。此外，整個(gè)大社會(huì)有對(duì)中小戶(hù)型的需求，也有對(duì)大戶(hù)型的需求，因此對(duì)于政策不能以偏概全的理解。這次國(guó)家政策主要是想解決中低收入人的居住問(wèn)題，70%、30%是個(gè)引導(dǎo)，不針對(duì)純粹市場(chǎng)化的運(yùn)作，不存在壓制。而外資在北京房地產(chǎn)中的比例并不算高，對(duì)房?jī)r(jià)方面的影響并不大。而在北京隨著城市的發(fā)展，中高端市場(chǎng)仍有其特定的市場(chǎng)，因此對(duì)它的發(fā)展前景，我還是持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。”

　　隨著北京高檔樓盤(pán)的集中放量，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越演越烈。但是在華高萊斯董事總經(jīng)理李忠的眼里，北京高檔盤(pán)的市場(chǎng)前景依舊看好。

　　首先，在北京市場(chǎng)對(duì)于高檔樓盤(pán)存在強(qiáng)烈的需求。李忠認(rèn)為，“北京市場(chǎng)對(duì)大戶(hù)型的公寓需求是很大的，除非發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)和預(yù)測(cè)的大事件”。在他看來(lái)，北京的購(gòu)房者可以分為三個(gè)層次：初次購(gòu)房者、升級(jí)換代者和高檔需求者。尤其是作為購(gòu)房主力軍的升級(jí)換代的客戶(hù)，他們甚至可能已經(jīng)換代過(guò)幾次，他們需要的是大房子和好房子，這是對(duì)大面積公寓需求的有力支撐。而對(duì)于初次購(gòu)房者，北京作為首都，吸納的是全國(guó)的資源，很多外地人在北京購(gòu)房的需求量也是支撐公寓需求的重要原因。

　　其次，新出臺(tái)的“國(guó)六條”中，要求今后的住宅項(xiàng)目必須“70%以上是90平方米以下的房子”，雖然目前還未出臺(tái)細(xì)則，但購(gòu)房者產(chǎn)生的“未來(lái)大房子供應(yīng)會(huì)減少”的預(yù)期也將刺激目前的高檔盤(pán)銷(xiāo)售。

　　高檔盤(pán)不能承受之輕

　　面對(duì)市場(chǎng)如此眾多的高檔樓盤(pán)，往往讓人無(wú)所適從，究竟怎樣的樓盤(pán)才能經(jīng)受得住市場(chǎng)的考驗(yàn)?zāi)兀?/p>

　　對(duì)于高檔樓盤(pán)產(chǎn)品的投資標(biāo)準(zhǔn)，有非常重要的兩個(gè)關(guān)鍵因素：一是其地段有沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)環(huán)境的支撐。這種強(qiáng)勢(shì)環(huán)境的理解，就如同朝陽(yáng)路對(duì)于A(yíng)Ztown、玉淵潭對(duì)于緣溪堂等，這種強(qiáng)勢(shì)的環(huán)境因素對(duì)于高檔盤(pán)的支撐影響是非常大的。二就是其產(chǎn)品和戶(hù)型本身是否做到了真是好東西，而不是大而無(wú)當(dāng)或者沒(méi)有什么突出價(jià)值。如果產(chǎn)品跟市場(chǎng)需求不匹配，就很難被市場(chǎng)接受。

　　北京世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理認(rèn)為，雖然要判斷一個(gè)公寓的價(jià)值很難，但簡(jiǎn)單地說(shuō)來(lái)，還是與區(qū)域有關(guān)。首先要判斷的就是其是否處于一個(gè)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的中心。這個(gè)區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)可以是商務(wù)中心，或者在居住或者環(huán)境方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，如亞奧運(yùn)村一帶、紫竹院到玉淵潭一帶等。其次，購(gòu)買(mǎi)高端產(chǎn)品需要考慮的因素很多，包括建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃、服務(wù)、物業(yè)、會(huì)所等各方面的細(xì)節(jié)，需要購(gòu)買(mǎi)者根據(jù)自己的用途、家庭結(jié)構(gòu)、對(duì)目前住房時(shí)尚的理解、對(duì)配套和環(huán)境的要求等等來(lái)決定，并沒(méi)有一個(gè)全能的標(biāo)準(zhǔn)。

　　不論將來(lái)的政策如何調(diào)控，市場(chǎng)如何變化，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策調(diào)控的意義，以積極的態(tài)度適應(yīng)這種政策變化。同時(shí)，也應(yīng)該在今后產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定位上，甚至是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上都要有新的思路。高檔項(xiàng)目在政策調(diào)控的大環(huán)境中，只會(huì)越來(lái)越注重產(chǎn)品的品質(zhì)，提供更具有國(guó)際水準(zhǔn)、高