加息周期考驗百姓房貸智慧
http://www.sina.com.cn 2006年08月22日 05:21
深圳商報
本月18日，央行宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是繼4月27日之后，今年第二次上調利率。有學者認為，人民幣已經步入了一個新的加息周期，年內不排除再次加息的可能，明年則可能加息三到四次。在加息周期當中，百姓如何進行個人理財，特別是如何處理個人房貸，是一件極有挑戰性的課題。
如果是回到十年前，加息時人們主要關注的是存款利率，可是現在關注的重點已經變成了貸款利率。截至目前，我國的金融機構貸款余額約為23萬億元，其中個人商業房貸約占1／10。用什么樣的方法妥善管好這筆巨額負債，對個人投資和國家經濟都有著重要影響。
首先，本輪加息最大的特點，就是對存款和貸款利率都采取了根據期限長短累進的做法。這就大大改變了房產投資和儲蓄存款的收益比，房產投資收益低了，儲蓄存款收益高了，使得人們進行投資性購房時，貸款必須更加審慎。這次加息的基準利率只加了0.27個基點，但是貸款期限越長，加息幅度越大，最長的5年期以上貸款，加息幅度達到0.45個基點。如果這一做法成為慣例，那么再經歷幾次加息，長期貸款的利率就會大幅提高。住房貸款大多數是5年以上的長期貸款，人們在進行房產投資時，就必須考慮高利率對投資成本的影響。與此同時，本輪加息對存款利率的累進加幅更大，最長的5年期存款，利率增幅高達0.54個基點，調整后的息率高達4.14％，高于市面上多數理財產品的承諾回報。這種趨勢進一步發展下去，我們就會發現，買房投資未必比儲蓄食利更合算。
其次，現在各家銀行都推出了很多不同的房貸產品。這些產品在加息周期和減息周期的表現會有很大不同，認真了解各類產品的特征，就可以降低支出，擴大收益。比如說，許多銀行都推出了固定利率房貸，固定利率貸款是國際公認的加息周期中最佳理財工具。固貸的利率通常比現行優惠利率略高，可是通常加息一到兩次以后，固貸就會低于現行利率。不管是哪家銀行，只要是在今年4月27日以前簽約的固貸，就已經比現在的優惠利率要低大約0.20個基點。選擇浮動利率的客戶，確定貸款利率何時調整也是學問，一般來說，客戶可以選擇固定日調整，也就是次年調整；也可以選擇次期調整，也就是下月調整。可見，在升息周期，如果選擇固定日調整，就可以少付幾個月的高息。當然，這些都是加息周期中的考量，一旦到了降息周期，固定利率和固定日調整反而會支付高息。所以，選擇什么品種，考驗大家對大勢的判斷。更何況，本輪加息加大了貸款利率的下浮幅度，這意味著信用好的客戶，可以得到更多的實惠。
