本報記者 亦吾 發(fā)自廣州

　　廣州推出6000元/平方米的限價房，一石激起千層浪。媒體基本上是一面倒地認(rèn)為這一價格比周邊在售商品房還高出1000元/平方米，“限價變成抬價”。更有專家提出，“限房價不如限利潤”，一時間對這一政策眾說紛紜。限價房定價存在市場依據(jù)

　　最近記者看到一家擬參加此次招標(biāo)的房產(chǎn)公司的分析就很說明問題：

　　土地掛牌底價為每平方米樓面價格1173元/平方米，容積率2.0。如果開發(fā)商以底價獲得項目，那么其他各項費用以及裝修成本，基本不會超過2800元/平方米，其綜合成本大約不超過4000元/平方米。根據(jù)每套房單價最高不能超過6000元/平方米的要求，按照慣例則整個樓盤的帶裝修均價約在5000~5500元/平方米左右。擬建設(shè)85平方米左右的小三房及60平方米左右的小兩房為主流戶型，則三房價格約42萬~46萬元，兩房價約30萬~33萬元。

　　根據(jù)首期支付9萬~14萬元的水平，只能在周邊或天河靠近東面的企業(yè)中圈定工薪階層作為目標(biāo)消費群。根據(jù)他們的調(diào)研，開發(fā)區(qū)企業(yè)中，目前30歲以下的工薪一族，兩口之家年收入10萬元或以下的占了60%以上。而在天河北、電腦城一帶上班的年輕白領(lǐng)中，家庭年收入10萬元或以下的也有相當(dāng)比例。初步估計如果其年人均可支配收入達(dá)到2萬元或以下的話，則其家庭3年的積蓄就足夠支付首期。而根據(jù)這些人群的特點，該公司在滿足地塊規(guī)劃要求的同時，前期擬開設(shè)樓巴、社區(qū)便利店等適合他們居住特點的配套。

　　雖然開發(fā)區(qū)的限價房最高價確實比在售樓盤高出1000元/平方米，但是由于兩年后開發(fā)區(qū)的工作人口將進(jìn)一步增加，刺激住房需求。而且廣州2005年人均工資32555元，明年工資漲幅預(yù)計在9%左右，

房價存在合理微漲空間。而且樓盤均價并非全然達(dá)到6000元/平方米，因此這一價格設(shè)置比目前市區(qū)的在售房價要合理，也更適合周邊人群的購買力。限價房賣給白領(lǐng)而非困難戶

　　從該公司的分析來看，他們對于限價房的目標(biāo)消費群圈定得很明確：有一定消費能力的、負(fù)擔(dān)較輕的年輕家庭，年收入10萬元�？梢哉f，這是城市中一些比上不足但比下有余的收入存在增長性的年輕白領(lǐng)。而不是等待解困的居住困難戶。

　　“困難戶的問題該由廉租房解決，中低收入家庭可以去買

經(jīng)濟(jì)適用房，而這次的限價房，很明顯是針對事業(yè)剛起步，經(jīng)濟(jì)實力相對不足的工薪階層。”該公司的負(fù)責(zé)人表示。

　　而廣州市同創(chuàng)卓越

房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理更是一針見血地指出，限價房在廣州來說尚屬首次，首次也將限房價項目價格定得相對較高，讓開發(fā)商有拿地的積極性。如果條件太苛刻，無人問津，那以后的游戲就很難玩下去了。

　　他表示，曾對過去十年廣州房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利來源做過系統(tǒng)研究。從整個行業(yè)看，廣州房地產(chǎn)利潤60%~70%來自土地增值、15%~20%來自管理勞動、15%~20%來自風(fēng)險創(chuàng)新報酬、3%~5%來自壟斷收益。廣州從1997年到2006年公開出讓的土地，占80%項目的回報率約投資的15%~20%。預(yù)期利潤多了，會有人來爭，預(yù)期利潤少了，大家就不會干。限價只是“限”了政府的收入(賣地錢)，開發(fā)商的要求利潤和預(yù)期利潤是不大會改變的。