新房價格瘋漲 淘一套二手商品房

　　雙井A派公寓、樂成國際等幾個項目銷售價已達13000~14000元/平方米，而近在咫尺的九龍花園二手房報價卻多在7000~8000元/平方米；

　　朝陽路上前豪宅代表朝陽園社區網站中二手房的報價也多在7000多元/平方米，而與其距離不過幾百米的天鵝灣、潤楓水尚、星河灣等幾處新豪宅價格都已超過10000元/平方米；

　　望京的房價目前已在8000~10000元/平方米，更有項目報出了12000元、13000元的新高，而嘉潤花園、方舟苑一期等小區的二手房價僅在7000多元/平方米，望京新城的二手房價有的還不到7000元/平方米；

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　　盡管許多二手商品房會存在種種瑕疵與不足，但相對那些老公房，它們在戶型、面積上已經優越得多，尤其在面對近來“漲瘋”了的一手房價，面對一套二居室可能會達到20萬甚至更高的價差時，正在被高房價煎熬的你，會不會開始動心？

　　采訪中，中大恒基副總經理王朋告訴記者，其實，在北京許多區位，部分二手房與一手房價差并不很明顯；另外，來自

國家發改委和國家統計局發布的消息顯示，2006年二季度北京二手房漲幅達9.1%，而一手房價漲幅僅8.7%。但記者在采訪中仍發現，大部分區域目前的二手房均價絕對值仍比一手房價要低一些，相差幅度因區域供求關系、新盤供應量不同。而且，在大多數區域都可以“淘”出一些價格要比一手房優惠得多的二手房。

　　在這個新房價格飛漲的季節里，作為一張以為讀者服務為己任的報紙，我們深感有義務和購房人一起對此作一分析。于是，我們推出了這次報道。我們無意否認任何新房的魅力與開發商的誠信，只是想為被高房價所累的普通購房人提一個建議。

　　實話實說 二手商品房低價的10個成因

　　根據記者的從業經驗，以及對中大恒基、我愛我家的電話采訪，當然，也包括從業主網站上的了解，一些二手商品房的價格相對較低，往往源自以下一方面或幾方面的原因：

　　1.項目全部銷售完畢，沒有了熱銷時開發商作為“莊家”的廣告宣傳推廣，房屋價格回歸真實狀態；

　　2.項目因規模等原因，在市場中不是或已經不是“影響力樓盤”，抗跌性較差；

　　3.區域供應量相對充足，購房人選擇余地較大，而這些二手房由于建設較早，相對于一些新樓盤環境綠化、戶型設計、建材選型已過時；

　　4.由于使用過一段時間，在

物業管理不佳的狀態下，公共空間及設施出現磨損；

　　5.小區曾出現過一些糾紛，或者物業管理不善的情況，經曝光在市場中形成不良口碑；

　　6.小區商住混雜現象非�；蛟�經非常嚴重，居住環境不理想；

　　7.轉手的是樓層、朝向不佳的戶型或面積較大的戶型；

　　8.業主由于出國或籌措資金等原因，急于出手，價格會相對優惠；

　　9.物業管理費較高，盡管有些物業費高實際上有利于社區品質的保證，但超出普通人的心理承受水平；

　　10.以往是投資型樓盤，投資回報率高達10%甚至更高，但近來隨著房租水平的不斷下降，特別是最近多重政策下出租型業主增加，回報率降至5%以下甚至更低，有部分業主開始感覺不劃算，故決定轉手。

　　當然，每個樓盤、每套戶型價格的形成不盡相同，會受以上一種或幾種原因的影響，要具體情況具體分析。

　　退一步倍感輕松 二手商品房值得購買的8個理由

　　一面是五星級酒店，一面是三星級客房；一面是

保時捷，一面是寶來，相信前者會是所有人的夢想，而最終多數人都會選擇后者。位置、環境、戶型、物業都均好的樓盤自然是購房人的最愛，但是，對于絕大多數人來說，價格卻是最終的決定因素。

　　二手商品房雖然會有這樣那樣的瑕疵與不足，但是，對于中端購買者而言，二手商品房卻有著以下一些優勢，讓理性的購房者倍感實惠：

　　1.價格相對低一些，有效降低了置業的投入。如記者在前面舉的幾個例子，購置一套100平方米的房子，總價會相差至少20萬；

　　2.價格也許并不便宜，如CBD和中關村及其輻射區域，位置優越，面積雖然小點，但可以省去家住郊區、每天在路上多耗費一兩個小時甚至更長時間。無數業主從郊區遷回城市的親身體會證明了“幸福其實與房子大小無關”，但一定與距離遠近有關的道理；

　　3.以中關村核心區、紫竹橋—板井、萬柳區域、農大為代表的西部區域，由于政策因素和土地供給的稀缺，鮮有新盤，其價格多在10000元甚至更高，但這些區域毗鄰名校，購買一套二手房可以解決孩子上學的問題，幸運的話，也許還能省去1萬至幾萬不等的贊助費；

　　4.二手商品房的價格相對比較真實，設計又相對先進，特別是對于沒有新盤供應的區位，二手房絕對是你的一份“優良資產”，可以有效地保值增值；

　　5.如果選擇得當，或者不是特別講究，二手商品房還可以省去裝修的成本和麻煩；

　　6.戶型雖然不是最優，但相對于二手公房來講，要人性得多。更何況，戶型上的不足還可以通過二次裝修、裝飾來彌補；

　　7.由于小區大多或已經全部入住，環境和配套相對成熟，省去了購買期房往往要一兩年甚至更長的等待時間；

　　8.因為是現房，小區優劣一目了然，還可以到小區實地考察或在業主論壇上與鄰居們聊聊，避免了購買期房時，現房與沙盤或銷售員承諾差距過大產生的心理落差，甚至遭受的損失。

　　芝麻與西瓜如何取舍？ 營業稅+所得稅VS房價差

　　6月1日開始征收的營業稅、8月1日開始征收的個人所得稅的確削減了許多二手房的優勢。營業稅的稅率為五年之內征收成交價的5.5%，個人所得稅的稅率為成交價與原始價的價差減去稅費及裝修等必要成本后的20%，后又出臺細則，對原值不詳的二手房，個稅按照出售價的1%征收。這樣，一套五年之內的二手商品房額外增加了成交價6.5%左右的交易成本，在相當一部分交易中被賣家轉嫁到買家頭上。這樣，一套成交價在100萬的房子，買家就要多負擔6.5萬元左右，即使是雙方尋找到一些優惠方式，增加的成本也要在四五萬元左右。

　　對待這個問題，一方面，可以通過努力尋找一些購買已超過五年的二手商品房來解決，一些早期的商品房，如國際友誼花園、朝陽園(部分)、望京新城等已在營業稅免稅之列；另一方面，要分析得失輕重，幾萬元同幾十萬元還是有著相當大的差別的，更何況，有些二手房購買并不是以單純節省金錢作為優勢，而是以取得優越位置作為重點。

　　最近，從市場中也傳來這樣的信息，由于二手房買家一味轉嫁稅費成本，部分二手房買家已開始出現觀望，如果說一手房價是購房人與開發商的較量的話，那么二手房價在很大程度上也是買家賣家的一場博弈。誰最后勝出，也看雙方的心理戰術水平高低。

　　心理+技巧 選一套稱心二手商品房

　　購買二手房，一定要做好不怕麻煩的心理準備，每套二手房都會有不同的狀況，必須多問、多看。當然，二手房選擇、購買也是有一定技巧的：

　　1.如果你不愿意支付2%～3%不等的中介費用，可以自己在社區中或社區網站上尋找買家或賣家，雙方談好價格后，由于房產交易手續的復雜以及大多數二手房買賣都借助于貸款，建議大家找一家市場知名度較高、實力較強的中介機構做一個“居間擔�！笔掷m，花費大概為1000多元，但可以避免買賣雙方由于不信任造成的麻煩及損失；

　　2.中介收取一定的服務費，也可以在一定程度上減少你選房看房的麻煩，是否委托需要你自己定奪；

　　3.購買二手房要在目標區域不同小區、同一小區不同房型間多看、多比較，環境、物業、電梯使用緊張程度都需要考察。另外，在一套房子中，最好在不同的時間段多來幾次，以發現房子在朝向、噪音等方面的不足；

　　4.面積偏大、戶型上的瑕疵都可以作為與房主砍價的理由，但一定要入情入理，一般來講，房主都會給買家適當優惠一些；

　　5.無論來自于哪條渠道的信息，都請大家注意分辨真偽，以免上當。

　　最后，想針對大多數人對于二手房的偏見說兩句——我們可以理直氣壯地接受每天換床單的五星級酒店，可許多人卻恥購也許僅僅易手一次的二手房！世界上沒有十全十美的選擇，在如同電影般充滿遺憾的樓市制造中，許多樓盤成為現房后往往都是有瑕疵的產品。與其日后發現質量或配套兌現方面的問題與開發商對簿公堂，不如現在將瑕疵看個一清二楚。國外大部分房產都是二手房交易，在我國，隨著土地供應量的減少與城市的發展，特別是在一手房價不斷躥高的市場背景下，這也必然會成為一種趨勢。

　　本報記者 佟崢

　　誰在為房價火上澆油

　　近日，有兩件讓筆者頗感吃驚的事。

　　一是在走訪亞運村某項目時，發現政策的調控似乎并沒有對這里有多大影響，售樓處里依舊是交投火爆，筆者甚至還聽到了一位銷售員的自言自語：“咱們的售樓處怎么像菜市場？”

　　同樣是這幾天，記者在與朋友的閑聊中，發現某些當年的明星樓盤，其二手房價卻讓人大跌眼鏡。

　　與業內人士探秘，該老兄笑道——如果說幾年前某項目價格優惠、售樓處連續幾夜有人排隊還被人艷羨，在時下的市場，一定會成為笑炳——這斯絕對是不懂市場，竟會喊出這樣的白癡價格？

　　房價已不再是成本和利潤的累加，而是隨市場行情的水漲船高，市場行情的高低，供求關系還是屢試不爽的魔法。當眾多購房人一窩蜂涌向一個8000、9000/平方米、還大呼便宜的樓盤時，開發商不腰桿挺直接著漲價才怪！

　　二三年，至多三四年前，50萬、60萬似乎還是主流購房人群承受的極限，而僅僅過了幾年，在大部分人的工資收入并沒有太大變化或者增長甚微的情況下，100萬的三居、甚至只是二居卻已成為樓市普遍的事實！

　　房價在這一輪又一輪最終總以開發商勝出的較量中不斷攀升，于是出現了諸如接近通州的**新天賣到了8000元/平方米，接近東五環的**園賣到了11000元/平方米，去年底還7000元/平方米的****景，時下已漲到9000元/平方米等等怪現狀。面對這些，連不少業內人士都偷偷噓氣——房價，你漲得實在有些瘋狂！

　　時間可以證明一切。在一手市場火爆的同時，我們發現一部分二手房卻在慘淡出手，價格不僅低于周邊新盤，甚至比其當年入市時價格還低。扣除裝修、利息、稅費，業主往往是空忙活一場。

　　這里面，有樓市的教訓；這里面，也有購房人的機會。

　　子童