在樓市調控新政的層層夾擊下，投資客身陷維谷、進退兩難 資料圖

    悲情中國樓市指數排行榜

　　2006年中，誰的眼淚在飛？

　　【策劃人語】

　　新政層層重壓，什么人將接住最后一棒？

　　是那些經歷過樓市周期調整的港臺地區投資者？還是成百億資金倉惶撤離樓市的溫州客？還是慘淡經營的房

　　在這冰火瞬間相連的輪回背后，是整個中國樓市調控前后宏大的歷史鏡頭和標志面孔。投資客、房產中介、開發商、地方政府、海外基金、自住客，每一個市場博弈者都將為以往的非理性付出代價。

　　這一期，我們特別選擇在年中之際，盛夏酷暑之日，回望這一段不平坦的調控之路。只是希望，所謂的悲情排行，能給冷清下來的樓市，再多一點理性的冷靜。 （柯鵬）

　　自住客

　　期望政策貫徹到底

　　悲情指數：★

　　□本報記者 柯鵬

　　似乎將自住客列為悲情面孔之一有點不大妥當，畢竟，樓市新政的最終目標是為了造福普通購房者。但是，由于政策和市場的碰撞效應難以先行測算，最終的效果難免和設想有所差異。在新政層層疊加的這個夏天，不少自住的購房者還是感到了絲絲涼意。

　　建設部165號文千呼萬喚始出來，最終給“90平方米占70％”這個普通購房者最為關心和期盼的政策下了明確的定義。但是，由于各地經濟發展水平的高低不平、樓市發展速度不一，165號文還是把最關鍵的70％比例問題交給地方去自控。“本來希望能夠盼到90平方米以下充斥市場的那一天，現在看來，信心不大。畢竟，很多地方都有

　　至于“打擊開發商囤房”和“限制外資炒樓”的166號文和171號文，大多數自住客表示比較滿意。但是，他們最大的擔憂還是各地的落實情況。“比如，上海、北京的限外細則已經浮出水面卻遲遲不實施，自住客難免繼續觀望。”易居中國的專家表示。

　　令不少自住客也頗感頭疼的還有20％的個稅強征新政。盡管國稅總局對于自住客規定了兩類優惠政策：“先賣后買”退稅和“5年自住出售”免稅。但是，由于各地細則不夠清晰，很多地方政府都按照房屋總價的1％-2％核定征收，特別是各種共有產權房的自住客、夫妻單獨買房的界定尚不完全明確，很多自住客擔心“誤傷”自身。

　　“國家的樓市調控新政是為我們好，老百姓當然是百分百支持。我們就是希望政策能貫徹到底，能在打擊樓市投機的同時，盡量減少可能波及到老百姓的負擔，這樣就更好了。”動遷戶王先生的表達樸素而直白。

　　投資客 房奴中的房奴

　　悲情指數：★★★★★

　　□本報記者 于兵兵

　　“樓市有風險，投資需謹慎。這句話如果在兩年前告訴我，我就不會像今天這樣。”炒房人汪海（化名），原上海某房產中介公司知名經紀人。從2004年時月入過萬到現在失業在家，從當初的房產炒作高手到現在成為百萬貸款“房奴”，27歲的汪海經歷了天堂與地獄的輪回。

　　和普通老百姓為一套自住房還貸相比，這些承擔著多套房產貸款的炒家，被人稱作“房奴中的房奴”。“因為沒有經驗，在樓市最火的時候，很多人根本想不到風險這個詞，雖然也聽說有‘最后的一棒’，但從沒有想過最后一棒會在自己手里。”汪海感嘆。

　　瘋狂：2小時賣掉一套房

　　2004年底開始，很多房產經紀人都像汪海一樣以為迎來了事業高峰。汪海所在的中介門店在上海的高檔社區虹橋。“這里是投資客集中的地方，高檔公寓和商業用房的需求都很大。”汪海介紹。

　　對于當時樓市的火熱，一位中介門店經理回憶，一處公寓房的房號剛在門店掛出，半小時內就會傳遍周圍的同品牌門店，差不多2個小時內就會成交。“現在想想那是最后的瘋狂。”回憶起那個階段，汪海也無奈苦笑，“那時，房子一天一個價，連我們這些經紀人都搞不懂房子到底值多少錢了。”

　　正是在這種誘惑下，汪海開始考慮進入市場。2004年底，汪海先后買下位于長寧區和徐匯區的2套小戶型。不料幾個月后，上海樓市發生逆轉，汪海的業績量隨著樓市成交量的萎縮而下滑。根據研究機構的數字，2005年5、6月，上海一手房成交量比宏觀調控前縮水近70%，二手房成交量僅相當于一季度平均交易量的40%。

　　在經歷了連續5個月的零業績后，汪海被迫辭職。

　　僵持：搬到市郊等升值

　　手持2套房產的汪海成了名副其實的“百萬負翁”。經歷了從去年到今年的調控洗禮，汪海稱“痛到麻木”。

　　8月1日是二手房征收個人所得稅的大限之日。政策嚴酷無情，從出臺到實施，只給了汪海這樣的投資客4天時間轉手。“原來因為營業稅高不愿意賣，也沒有人買，現在個稅又加上了，怎么可能買呢。能挺一天是一天，不行再說。”以曾經的職業經紀人眼光，汪海說，未來是買賣雙方一場激烈的博弈，“我賭自住的剛性需求強一些，該買房子的一定要買，這種需求會強過賣方的資金壓力。”

　　嘴上這么說，汪海的實際開支卻展示著他的財政危機。

　　目前，汪海2套房的貸款需月供6000多元。可因為失業在家，汪海與女朋友的全部收入只有3000多元，僅能維持兩人的生活費用。為了省錢，他們搬出了自己在長寧區的房子，將其以2600元的月租金租出，又在市郊以1700元租了一套房，這樣可以省出900塊錢。而2套房產的還貸壓力就全部落在了遠在東北老家的父母身上。

　　談到這些，汪海一臉黯然，默不作聲。

　　地方政府 “錢袋”被政策收緊

　　悲情指數：★★

　　□本報記者 于兵兵

　　新一輪房地產調控的重要特征之一就是加強了對地方政府的執行要求。“一把手問責”的說法頻繁出現于各類政策細則，似乎令百性看到了房價下跌的希望，令市場看到了有令即行的可能。然而，多位接受采訪的地方政府相關人士的結論是：承認有一些違規的做法應該避免，但一系列深層矛盾存在于地方各環節，“太多難處都讓人很無奈。”

　　國務院發展研究中心調研報告顯示，一些地方政府的土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。錢來自土地，卻以財政預算體外循環的方式用于大拆大建、形象工程，甚至腐敗揮霍，這是房地產市場的核心問題之一。

　　對此，此次調控的整治力度可圈可點。如將土地出讓金全額納入地方預算；打擊與地方政府相關的土地違法；增加征地成本，嚴格閑置土地收回管理；擴大招拍掛范圍等。一系列與土地有關的新政策，根本目標之一是收緊地方政府的“地錢”入口。

　　關鍵的問題是，沒有了“地錢”的地方政府，如何保證地方發展。

　　據了解，上半年東部地區財政收入已經出現增幅下降的態勢。“房地產理性了，地方政府的財政如何保障？”一位地方政府人士稱。“后國六條”時代的地方發展成為一個更長遠而艱巨的課題。

　　另外，規范房地產市場外資準入和管理的171號文件與強制征收二手房轉讓個人所得稅的108號文件已經相繼下發，中央文件要求地方政府嚴格執行文件精神，而另一邊，各地方都在悄悄尋找保護市場的突破口。“各地方情況不同是不爭的事實，如果對已經有調控效果的城市做一刀切式的打擊，對市場未必有益。”一些地方官員表達了另外的無奈。

　　□特約記者 陳歆

　　“別看現在交易量提升，都是一次末班車，后面的日子怎么走，才是最頭痛的。”7月的最后一天，上海一知名中介負責人私下對記者說。自今年以來，中介業幾番面臨市場起落，在曇花一現后，很可能要面對冰點的到來。

　　其實，今年4、5月間，調控政策還未出臺之時，上海全市二手房簽約成交量一路看好，3月達到2萬套以上，門店帶看量激增50%。漢宇地產一名經紀人在當時表示：“成交量喜人，自從去年調控以來，市場從沒這么活躍過。”

　　此話說出不久，政策之風頻吹，中介頓生“好景不長”之嘆。在5月下旬一次隨機采訪中，盡管營業稅政策未出，不少中介已嗅出風向，21世紀不動產一門店店員坦言，“雖然細則沒有出，但這幾天掛牌量驟減，和月初的火爆對比太鮮明了。”“形勢不會比去年更為嚴峻。”5月底營業稅政策公布幾日后，上海市中心幾家中介的門店經理，還是對市場存有希望，“門店成交量只有20%左右的下降，雖然有人轉租為售，但是我們相信到6月中旬，觀望氣氛會轉淡，這是暫時的。”

　　然而現實無情。6月、7月的成交量依舊在縮水。“現在業務員的心態很不穩定，時好時差，每天都想著指標能不能完成。”一位入行多時的資深經紀人這樣感嘆。

　　隨后市場急轉直下，先是“限外”，接著是滿城風雨的個人所得稅強征政策，一浪高過一浪，力度遠遠超過去年。這時才有人感嘆，“中介的形勢比去年更為嚴峻！”部分二手房急拋之后又轉為按兵不動，甚至某些中心區域門店長時間零成交，導致一些擴張門店的品牌中介，也放緩了腳步，在人事上頻繁調整。

　　“今年的二手房中介肯定是慘淡經營。”業內專家指出，宏觀調控正在逐步提高門檻，分批淘汰相對弱者，這將是非常慘烈的。

　　房產中介 在冰與火中煎熬

　　悲情指數：★★★★

　　開發商 沉默背后的無奈

　　悲情指數：★★★

　　□本報記者 唐文祺

　　對開發商而言，今年所遭受到的政策打擊，也可謂層出不窮。

　　先是“90平方米、70%”的政策從出臺伊始便成為焦點。隨著建設部165號文件的發布，新建住房結構比例、套型建筑面積等細節問題終于塵埃落定。

　　不過，一時間，開發商已不約而同地選擇了沉默。“現在都不想多說什么，凡是和房地產有關的都敏感。”一位不愿意透露姓名的開發商說道，這也是記者目前聽到的最常用的推辭。

　　除了再次沖動的任志強仍然公開宣稱，如果今后市場內的小戶型因為供應加大而跌價的話，開發商完全可以不去蓋“賣不出去的房子”，再度引發市場喧鬧外，大部分開發商只是用行為來體現選擇。

　　接下來的當頭棒喝，就是六部委聯手制定的限制外資炒房的政策。正在全球進行公開招標的上海最貴公寓“湯臣一品”恰恰陷入了這樣的微妙境地，開發商甚至表示可以接受“全部轉租”的結果。

　　另有外資開發商對發展項目的投資回報率表示擔憂，雖然其操作的商辦項目還不算是此次調控的主要針對對象，但整棟售于海外基金的風潮可能會就此歇息下來。

　　事不過三，個稅強征的國稅令終于露面。雖然該政策是為了調控二手房市場，但新房市場同樣被波及。

　　“現在情況真的不好講，二手房的市場行情變化肯定會影響到一手房。誰知道還會不會有人要買房子？”一家內資開發企業的負責人告訴記者，他們已經連著開了好幾天的會，就是在討論將要開盤的價格定向。“會做調整，肯定會。”

　　海外基金 有限壓力中的商機

　　悲情指數：★★

　　□本報記者 唐文祺

　　六部委關于規范外資進入國內房地產市場的意見，是此次調控中直接指向外資投資機構的矛頭。但在業內人士眼里，那些海外基金已經是有備而來。“只是操作上可能會麻煩一點。”一家海外基金的負責人認為。

　　一些業內人士認為，外資限制對海外的投資機構并不能構成主要限定門檻。如目前海外基金的游戲手法已相當成熟且高明，完全可以針對需要收購的項目在海外設立一個項目公司，由外資企業的境外總部進行控制，然后一次性把股權吸收到海外的項目公司中，便完全可以不受到條款的限制。

　　“現在形勢還可以呀。”一家從事商辦物業收購的國際基金公司的負責人則說，“反正主要針對目標是住宅，并不是

　　一方面是政策導致的逢低吸納的時機，另一方面是并不算很嚴厲的限定。原本就有備而來的海外基金企業，感到壓力有限。