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財經縱橫

揭開炒樓眾生相面紗:沒有25%的利潤就不干

http://www.sina.com.cn 2006年07月26日 13:40 南方都市報

  在普通老百姓眼里,地產商已經像1993—1994年時一樣成了惡徒,炒家卻又成了房地產業界人士眼中的臭老鼠,但遺憾的是,有像任志強之流的地產大腕能奮起還擊,卻從來沒有人去了解那些投資客的真實心態,他們對樓市到底持何態度?是否單單是他們成為房價上漲的罪魁禍首?南都從深圳六大片區精選了6個投資客,以圖逼近事實真相。為保護受訪者隱私,采訪對象姓名皆為化名。

  “沒有25%利潤就不干”

  炒家檔案

  姓名:周劉彥  

  身份:短線投資客

  居住地:南山

  炒房“威水”史:2001年至今

  炒房套數:100多套

  炒房類型:短線投資,涉及南山、福田、寶安的高中低檔新房及二手住宅

  年齡:50歲

  目前在手房產:7套,集中在福田和南山

  3天成交3套

  “明天我還會有一套二手房簽合同,但是價格降了2萬多元。”在眾多的炒家里,上海人周劉彥算是比較幸運了。在過去的3天里,他每天都能賣出一套房子,其中,蔚藍海岸的一套房產,早在1個多月前簽了合同,前天過戶,賣出價116萬多元,毛利賺了12萬元,不過,這一套房顯然不能說明什么,接下來的在“5·11”號文出臺之后成交的兩套房,交易價都發生了下調,其中,前海的一套轉紅的微利房標價36萬元,最終降到33萬多元成交,再一套就是周劉彥開頭所講的那套房,“但兩套還是各賺了2萬多元。”他說。

  周是一家國有企業的職員,2001年前一直在炒股,然后開始炒房到現在,“我只做短線投資,就是人們常說的炒家。”他說。在3-4年的炒房生涯里,周劉彥每年都投資20-30套的房產,業余大部分時間,他都像獵人一樣在這個城市里四處尋找低價的二手房,“但是為了工作,我的投資區域集中在南山、寶安,同時兼顧福田。”

  離不開南山“大本營”

  南山是周劉彥的發家地,在這里的幾年時間,他顯然獲得了很廣闊的人脈資源,“南山中介地鋪資歷稍微深一些的業務員都認識我,經常會給我一些盤源。”

  2003年,濱海之窗動工伊始,周劉彥就去內定房產,到最后他以折扣價拿到了該樓盤的7-8套房,“去年夏天開始賣的時候,標價45萬元/套左右,冷冷清清,但賣了幾套之后,開始大熱,去年10月份后,價格一路走高,從45萬元/套到55萬元/套,最高時一套多賣了17萬多元,最后一套2個月前成交,單套漲了7—8萬元,5月11日之前,還不斷有人打電話要房。”

  一段時間,周劉彥去了寶安,但在去年低寶安中心區

房價激升突破5000元/平方米之后,他又打馬回了南山,“我覺得(那里的)升值潛力已經被透支了,炒房賺不到什么錢。”

  兩年內的房子不再買

  周劉彥現在手頭能動用的流動資金超過300萬元,“我保證手頭流動的房產不超過10套。”現在他手里大約還有7套房,都是2年以上的,這讓他并不是很煩躁。但讓他擔憂的是,“5·11”號文出臺后,他所投資房產的成交周期普遍從原來的2—3天延長到一周以上,而且,平均價格都下調了5%—6%。

  不過,與別的炒家相比,周劉彥算是很樂觀的,他還想著今年要把投資回報率鎖定在25%,而在2003年前,他所投資的房產投資回報率超過30%,“去年近30%,今年我的目標是達到25%,如果達不到,就持房觀望。”(會不會轉入長線?)“不會,迅速增值是我的主要目標。”

  可能是托了上海人精明頭腦的福,周劉彥現在已經開始想著怎么鉆政策空子,“近期,我不會再進貨,尤其是2年以內的房子我不會進了,而且,現下手中握有的房產,也都不會再過戶,而是先與賣方到公證處公證,做一個全權委托代理(類似中介經紀人員),業主委托我賣房、收錢及過戶,這樣我幾可以不過戶直接完成房屋產權轉移,避掉交易稅。”“如果下半年樓市還是這樣,我就可能殺回去炒股,我認為,現在的股市有10%已經有了投資價值。”周劉彥最后說。

  煩只炒二手房

  何小篆1987年在美國開公司,10年后把公司搬回了南山,做計算機等一些高科技產品。何小篆現在還是美國國籍,他很不自然地說他是海歸派,這個上海人在美國和自己的老家都各買了一套別墅。

  從2002年開始,全球都在加息,何小篆就把他的錢全部轉回了國內,“多余的錢沒處用,閑來無事,就嘗試著投資不動產。”何小篆把房地產這玩意兒當副業,偶一玩之。

  他似乎也不想賺快錢,兩年來,他投資的20—30套房產全部都是中長線,且全都是二手房,“第一套房是南山的一個普通住宅,1年多賣掉,賺了一點點,以后就比較多了,比如海景廣場等,但大都出租,我不靠這個吃飯。”

  何小篆只投資二手房更多是因為他怕新房會占用太多的精力,“手續太煩瑣,倒賣也麻煩,就為了賺那幾萬塊錢。”在他眼里,投資已經裝修好的二手房似乎能獲得更多的快樂。

  曾想買紅樹西岸自住

  何小篆到底有多少錢,他沒透露,不過,他曾經想著去買紅樹西岸,但結果,這個深圳歷史上最貴的高層住宅卻讓他很惱火,所以,在采訪過程中,他一提到炒房,就很滑稽地抨擊一下紅樹西岸。

  “剛開始的時候,我接到紅樹西岸樓盤的電話,他們告訴我,花80萬元買一個籌,保證你能賺錢,然后我就去了現場,但他們不讓我進去(注:百仕達·紅樹西岸采用預約看樓制)。”他后來似乎把吃了閉門羹的怒氣轉嫁到抨擊紅樹西岸的“鼓勵炒樓”上去,“花80萬元買一個籌,買房時獲得7.5折的優惠,然后我可以轉手賣給他人獲利,這不是鼓勵炒樓是什么?”

  不過,紅樹西岸2.5萬元/平方米的價格在何小篆眼里無法再炒,“如果要買紅樹西岸的話,我肯定會用來自住。”

  有閑有錢才買商鋪

  因為嫌二手住宅投資的手續也過于煩瑣,同時,加上最近以來的宏觀調控,何小篆就把能賣掉的投資性住宅基本全賣掉,“還剩下4-5套,其余還有7-8套商鋪。”

  有了上海的背景,何小篆對深圳樓市的看法更富于比較意義,“上海普通人都買不起房,肯定有問題,深圳還算好,不過,政府應該再繼續進行行政干預了。”

  他認為,交易稅的征收,一方面打擊了炒作,但同時“也令二手樓整體市場受到影響,很多要求換房的業主,他們的置業需求也被抑制。”

  “我再有閑錢的話,不會再投資住宅,除非有跳樓價甩賣的,否則,以后只買商鋪投資。”他說。(“對商鋪投資就不擔憂?”)“我又不倒賣,有什么好擔憂的!”

  炒家檔案

  姓名:黃笛聲

  身份:公司老板

  居住地:深圳  

  炒房“威水”史:3年

  炒房套數:據不完全統計80套左右

  炒房類型:大多是短線,也有長線。只做

豪宅投資

  年齡:30多歲

  目前在手房產:8套物業

  第一次買房虧了

  1996年,深圳的高層就有8000元/平方米。

  這是真的,如今炒房成功的黃笛聲,永遠都不會忘記1996年第一次買房的經歷,他花了8000多元/平方米買了一套高層住房,在1997年的金融風暴來臨之前,他轉手出去還是大虧一筆。

  要不是因為買第二套房,也許黃笛聲從此不會和地產結緣。但就是那么巧合,第二套房子他不僅賺了,而且還將第一套房子的虧損都賺了回來,精明的他從第二套房的成功里面看出了機會,加上對深圳樓市多年的理解,2002年來,黃笛聲開始炒樓。

  把香蜜湖當狩獵場

  和有些人不一樣,黃笛聲一開始看好香蜜湖片區周圍的豪宅,而且似乎給自己畫了一個圈圈,基本范圍是在中心區和香蜜湖,早期炒黃埔雅苑、東方玫瑰花園、然后是水榭花都、中旅國際公館、東海花園、熙園、水榭花都。

  至今黃笛聲對于當初在水榭花都買房還有遺憾,他看好了那個位置,但是還是有點小心,只買了兩套房子,一套小的一套大的,如今那兩套房都已經轉手出去,小

戶型賺得不多,但是那套大的,他一直放在手里不舍得賣,結果不斷看漲,120萬買進的房子最后以300萬賣出去,這是讓黃笛聲很驕傲的一件事情。

  自信眼光好就賺錢

  5月11日國家七部委新政出臺之后,黃笛聲似乎不著急,在他看來,他卻因此受益了。很久前,他就看中了熙園的一套房子,業主咬定230萬,不肯降價,這次新政之后,業主松口了,他以210多萬的價格買下來,心滿意足。他不怕“六一”之后的營業稅,他說,一套豪宅的利潤空間可能在15%,除掉5%,還有10%可以賺,如果不能賺錢,那套房就留給自己住也不錯。

  “不過新政出來后,我有些同樣做投資的朋友反應是很大,每天都坐立不安一樣,其實他們不是因為怕虧本,是因為利潤空間少了,生意人賺的就是利潤。”在他看來,投資需要看眼光看實力,新政出來后,有些人肯定是要虧的,這些人里面肯定有炒家,但他對自己卻很有信心。

  炒家檔案

  姓名:孔偉

  身份:進口建筑材料商

  居住地:華僑城  

  炒房“威水”史:炒房套數:11套

  炒房類型:華僑城高尚住宅

  年齡:35歲

  目前在手房產:8套,正在賣出一套的同時正在買進另外一套,全部集中在華僑城

  不認為自己是“炒家”

  25日晚上9點,孔偉在開車出去與朋友聚會的途中接受了記者的電話采訪。這個目前手中有著8套華僑城高檔住宅的大腕對“炒家”和“投資客”的稱呼保持著極高的敏感與警惕,并對記者迅速進行了糾正,但在一番探討之后,孔偉最終沒有給出一個自己在房地產市場中明確的身份界定。

  “我并不是專業的‘投資客’或‘炒家’,每次買房的前提都是出于自住考慮,并沒有想過買下這套房子后將來會帶給我多高的回報。”孔偉認為這是自己與專業炒家最大的區別,“目的不同嘛,我是多次買房的行為導致了投資的結果。”

  就是這種無意識的行為,從2003年開始,孔偉陸續在華僑城片區內買進了11套房產,其中自住過1套,后賣出了3套,目前手中還保留著8套,每套總價值都在200萬元左右,為此孔偉支付著每月十幾萬元的按揭月供。

  除了華僑城其他都免談

  事實上,早在1997年的時候,孔偉便一次性付款600萬買下了世真正的投資,但這場投資最終以失敗收場。“現在的市值估計只有100萬了,等于啥都沒了。”

  1999年,孔偉在華僑城錦繡花園購得一套房產,總價110萬,但在2003年,這一數字變成了180萬,4年間增值70萬元!

  孔偉說從這一年深圳房價才開始猛漲,從某種程度上開始喚起了他的投資意識。“而且這一時期兒子出生,開始考慮換房。”出于自住的需求,孔偉在2003年再次買下了華僑稱內的一套房產,并由此拉開了他的買房序幕。

  目前為止,孔偉經手的11套房產全部集中在華僑城片區,而且都是華僑城地產開發,這個華僑城的忠實擁躉喜歡稱自己為“僑民”,而且已經有5位朋友跟著他一起成為“僑民”,目前他們手中一共有超過20套華僑城開發的物業,平均每套的市值比買入時要高出20—30萬元。

  “從不考慮其他區域的物業,這也是我們和專業炒家的另一區別。”孔偉說他只關注華僑城的物業,因為有升值的保障。

  新政影響微乎其微

  當記者問到對新政的看法,他坦言:“這對我的影響可謂微乎其微,資金沒有太大壓力,我可以放著靜觀其變,而且都是優良資產。”

  據他透露,目前不少圈子里的朋友已經決定如果在六一之后賣出,那就會把加收的營業稅并入房價,“這樣只會進一步抬高房價。”在孔偉看來對他造成最大影響的政策應當是加息,如果加息幅度繼續增大的話他會考慮將物業盡快處理。

  “但是假如不買房了,我們這部分人手頭的資金又去投資什么呢?股票不敢買,基金不成熟,事實上政府最需要解決的是投資渠道的問題,畢竟現在看來土地和房產還是最具投資價值的東西,不讓買房了,難道要拿著錢去澳門賭博嗎?”

  孔偉說,中國每年都在誕生大量的百萬富翁,而這部分人的第一需要可能就是改善居住條件而投資買房。“現在的政策只會對中低檔商品房市場造成影響,我覺得高端市場炒就讓它炒吧,有人來埋單,但怎么樣把低收入者的住房問題安排好才是一個很重要的問題。”

  炒家檔案

  姓名:趙仁

  身份:寶安某中介公司老板

  居住地:寶安  

  炒房“威水”史:2003年至今

  炒房套數:60-70套

  炒房類型:短線投資,集中在寶安的二手住宅

  年齡:36歲

  目前在手房產:10多套,諸如寶安福中福、怡合花園等

  中介老板自炒二手房

  說起話來有氣無力的趙仁一點都不像是36歲的人,他認為做房地產代理機構的不炒房,似乎浪費了自己的專業,因此從2003年深圳房地產一路飆升開始,趙仁一方面打理公司業務,一方面瞅機會在寶安買進了60-70套二手房,過起了短期“倒爺”的生活,“像我這樣有地產從業背景的炒家,深圳有很多。”

  在過去的2年里,趙仁的房子一般都能在3-5個月內出手,投資回報率超過了10%,這個比率其實并不高,但趙仁從其中也獲得了大約200來萬元的賺頭。

  在趙仁眼里,寶安去年至今房價超過3成的上漲,其中“有10%是投資客拉動的,還有10%是地產商操縱拉高的,實際的市場需求大概只有10%。”

  政策調控減少了競爭者

  “短平快的短期炒房就像高速列車,遲早有一天會撞到石巖上。”趙仁說,政府宏觀調控的出臺,在他是意料之中,“之后還會越來越嚴厲。”

  但從趙仁應對“5·11”的手段我們似乎可以看出地產界人士是如何操縱房價的,和別的炒家不同,新政之后,趙仁沒有把他的房產降價反而提價放盤,“現在還沒有行動,但已有這個想法,我不想賤賣我的房子。”(“為什么會如此?”)“其實,5·11是利好,天天刮風打雷的,市場上60%—70%的投資客和90%的資金都在觀望,競爭者肯定會減少,這個時候提價,成交不成交無所謂,用意就是在托市。”趙仁所指的托市,換句話說,就是由短線炒房轉為中長線投資,他自己目前余下的10多套房,現在有一部分已經租出去,一部分卻空置了半年多。

  不賣反買要抄底吸貨

  幾乎所有的投資客都巴不得趕快把房子找到下家轉讓出手,甚至賠本也干,趙仁卻準備拿出200-300萬元的資金,跑到市場上再吸進50—60套房產,“現在趁二手房市場看冷,價格松動的時候,低價買進一些房產,待到市場回暖的時候,再高價放出。”如果可能的話,不止是2年以上的房產,包括2年以內的房產,他都會考慮。

  “即便二手房交易契稅回復到3%,整個二手房市場稅費上漲到10%,如果進貨能以2—3倍的價格賣出,還是有的賺。”這個江西人令人匪夷所思的行事風格,不知在整個市場一片喊打聲中能持續多久。


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