本報記者:王小波　　文章來源:經(jīng)濟參考報

　　專家認為六部委《意見》僅是“朝正確方向邁出了第一步”

　　醞釀多時的限制外資進入房地產(chǎn)市場的規(guī)定終于出臺。

　　24日，新華社授權(quán)發(fā)布了由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯管理局六部門制訂的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(下文簡稱“《意見》”)全文。

　　“《意見》的出臺，是朝正確方向邁出了第一步。”商務(wù)部研究院梅新育博士在接受《經(jīng)濟參考報》記者專訪時表示。但他同時強調(diào)說，由于多方面原因，《意見》不可能完全堵死國際游資炒房的“通道”。必須進一步明確、細化相關(guān)政策，否則國際游資至少還可以通過三大“通道”繼續(xù)炒房，大大削弱政策效果。

　　限制外資炒房：邁出了正確的第一步

　　事實上，國際游資對中國內(nèi)地房地產(chǎn)價格瘋狂上漲的“貢獻度”，已不必贅述。用“大肆出手”描述境外機構(gòu)投機境內(nèi)房地產(chǎn)，并不夸張。

　　“在中國房地產(chǎn)市場運作高度不透明、市場操縱行為盛行、價格泡沫日益膨脹、房地產(chǎn)空置面積與日俱增的背景下，外資持續(xù)大規(guī)模流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場，助長了房地產(chǎn)價格泡沫，加大了我國國際收支失衡和人民幣升值的壓力，并提高了國內(nèi)金融體系的潛在風(fēng)險，限制外資無秩序流入房地產(chǎn)市場勢在必行。”梅新育如此評價外資炒房。

　　基于此，梅新育認為，《意見》的出臺，是“朝正確方向邁出了第一步”。

　　此次出臺的《意見》規(guī)定，境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)必須遵循商業(yè)存在原則申請設(shè)立外商投資企業(yè)；投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的外資房地產(chǎn)注冊資本不得低于投資總額的50%；強化對外資房地產(chǎn)企業(yè)股份和項目轉(zhuǎn)讓、跨境股權(quán)并購等交易的審批；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款；符合規(guī)定的境外機構(gòu)和個人購買自用、自住商品房采取實名制……

　　梅新育指出，就經(jīng)濟政策制定的一般原則而言而言，限制外資進入房地產(chǎn)市場的規(guī)章應(yīng)當(dāng)符合以下3項原則：有效遏制投機、最大限度減少對非投機性跨境房地產(chǎn)交易的干擾、盡可能降低奉行成本。

　　“根據(jù)上述原則衡量，《意見》中的上述規(guī)定都可圈可點，體現(xiàn)了有關(guān)部門力圖區(qū)分投機和房地產(chǎn)跨境交易、區(qū)別對待的意圖。如果能落實，確實有助于遏制房地產(chǎn)市場上熾烈的外資炒作之風(fēng)。”梅新育說。

　　不確定性之一：“自用房產(chǎn)”如何界定？

　　梅新育再三強調(diào)上述話中“如果”這個詞。“即使不考慮‘超國民待遇’對外資的激勵、不考慮各部門之間的協(xié)調(diào)問題，特別是如何防止一些地區(qū)和部門為了利用外資的“政績”而違規(guī)放松監(jiān)管，《意見》本身和實施過程中也都還存在一定的不確定性。”

　　在梅新育看來，這些“不確定性”，完全有可能成為國際游資繼續(xù)炒房的“通道”。

　　從《意見》條款來看，管理層力圖區(qū)分境外買家中的自用者和投機者，因此有了“自用房產(chǎn)”的規(guī)定，基本傾向?qū)�境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)購買自用、自住房產(chǎn)從寬，購買、投資非自用房地產(chǎn)從嚴(yán)。

　　“但‘自用房產(chǎn)’如何界定？是按照一年中的使用時間，還是按照人均多少面積？如果是按照前者，有些非居民個人來往境內(nèi)外頻繁，卻是正常的業(yè)務(wù)需要；如果是按照后者，不同消費者消費需求差別很大，如何規(guī)定一個統(tǒng)一的人均面積標(biāo)準(zhǔn)？”梅新育問。

　　他認為，在此問題上存在不確定性，需要進一步的實施細則來明確。

　　不確定性之二：優(yōu)待港澳臺地區(qū)居民和華僑，與強化監(jiān)管如何統(tǒng)一？

　　《意見》對港澳臺地區(qū)居民和華僑在境內(nèi)購買房地產(chǎn)給予了相對寬松的待遇。如第(十)條規(guī)定，“港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房”。

　　梅新育認為，給予港澳臺地區(qū)居民和華僑一定寬松待遇是應(yīng)當(dāng)?shù)模�“因為他們也是中國國民”�?/p>

　　“但我們也要看到，港澳臺地區(qū)居民和華僑構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜，其中一部分人投機傾向甚至比外國人還強。”梅新育指出，“從主要城市房地產(chǎn)交易情況來看，在境外買家中，來自港澳臺地區(qū)的買方投機傾向強于外國買方。”

　　北京市房地產(chǎn)各類買家成交平均價格數(shù)據(jù)顯示，外國人的成交價格在12000元/平方米左右，港澳臺買家成交平均價格超過2萬元/平方米。

　　“而且，港澳臺地區(qū)買家投機傾向較強有著深厚的根源，因為港澳臺地區(qū)人口稠密，房地產(chǎn)價格高昂，目前香港中檔一手住宅單價即在7至8萬港幣/平方米左右，內(nèi)地房地產(chǎn)價格相形之下顯得頗為‘低廉’。”梅新育進一步分析認為。

　　“此外，由于許多外資機構(gòu)，特別是一些美歐投資基金，將香港特區(qū)作為進入中國大陸市場的基地。所以，在統(tǒng)計中顯示來自香港的買家，特別是機構(gòu)買家，未必完全就是香港居民。”

　　梅新育認為，為了集中監(jiān)管力量，強化監(jiān)管效力，或許可以考慮對來自投機傾向較為嚴(yán)重地區(qū)的海外買家強化監(jiān)管。“但若這樣做還需進一步考慮，如何與合理優(yōu)待港澳臺地區(qū)居民和華僑的原則統(tǒng)一起來。”

　　不確定性之三：如何防范“居民”與“非居民”身份下的跨境投機？

　　梅新育指出，非居民和居民合作，或者利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機的做法值得重視，但此次發(fā)布的《意見》沒有對此作出更明確的規(guī)定。

　　按照現(xiàn)行法規(guī)，“非居民個人”系指外國自然人(包括無國籍人)、港澳臺同胞和持中華人民共和國護照但已取得境外永久居留權(quán)的中國自然人。

　　梅新育分析指出，非居民和居民可以聯(lián)手從境外引進資金炒作境內(nèi)房地產(chǎn)而規(guī)避《意見》所要求的監(jiān)督。非居民和居民個人“公開合法”的資金跨境轉(zhuǎn)移多數(shù)通過僑匯渠道。

　　據(jù)了解，在《中國國際收支平衡表》中，僑匯屬于經(jīng)常項目收支，列在“經(jīng)常轉(zhuǎn)移”項目下的“其它部門”科目。2000年至2004年間，該項目收入每年同比增幅高達29.9%至52.5%，很大程度上系國內(nèi)利率較高、人民幣升值預(yù)期和房地產(chǎn)市場預(yù)期收益吸引所致。2005年，雖然人民幣利率已經(jīng)低于美元利率，且房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控中首當(dāng)其沖，但該項目收入增幅仍然達到了14.3%。

　　“對于僑匯，監(jiān)管方面長期以來實行‘寬進嚴(yán)出’。”梅新育說。他指出，在2004年4月1日國家外匯管理局《關(guān)于規(guī)范居民個人外匯結(jié)匯管理有關(guān)問題的通知》實施之前，監(jiān)管部門對居民個人外匯結(jié)匯幾乎沒有任何限制。即使2004年4月1日后，監(jiān)管部門對個人不同等級金額的結(jié)匯采取不同的真實性審核辦法，也很難防止投機性跨境資本通過這條渠道進入中國房地產(chǎn)市場。

　　梅新育指出，為了規(guī)避國內(nèi)的資本管制，僑匯還往往采取“平行貸款”方式，具體做法是在不同國家的兩家母公司在各自國內(nèi)向?qū)Ψ焦�司在本國境�?nèi)的子公司提供金額相等的本幣貸款，在指定到期日各自歸還所借貨幣。

　　“我國現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務(wù)。但事實上，許多內(nèi)地人投資境外股市、海外人士投資A股和境內(nèi)房地產(chǎn)市場，就是通過這種方式完成資本轉(zhuǎn)移。”梅新育說。

　　梅新育進一步分析，一些人還利用“非居民”與“中國居民”雙重身份開展跨境投機。可采取以下做法，如果一中國公民同時在外國擁有永久居留權(quán)，此人可以中國居民身份在內(nèi)地成立房地產(chǎn)開發(fā)公司；隨后，此人通過自己的外國永久居留權(quán)身份，以向前述公司購買房產(chǎn)為由申請結(jié)匯，從而完成境外游資向境內(nèi)的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)炒房的目的。這樣做的“好處”在于，一方面以中國居民身份注冊成立房地產(chǎn)公司，可以避免在商務(wù)和外匯管理部門的一些登記審批手續(xù)，降低其自買自賣行為敗露的風(fēng)險；另一方面，以非居民身份匯入資金和結(jié)匯，則可以在未來需要將資金匯出時取得較多便利。

　　“隨著越來越多的國人赴海外發(fā)展，取得海外永久居留權(quán)和私下取得外籍但沒有放棄中國國籍者日益增多，其中某些人開展類似跨境投機操作的幾率也在上升。”梅新育提醒說。