■本報記者 劉宇鑫

　　國外游資實力幾何？不算動輒以幾十億美元的基金，根據國際貨幣基金組織的估計，全球國際游資在世界各地的市場上總額為72000億美元以上，加之運作靈活，這些國外投資對中國房地產市場的影響和操縱日益明顯。

　　至少從18個月前開始，外資就在積極進入中國房地產市場。與此同時，北京、上海等地樓價亦在不斷攀高，兩者之間的關聯成為近期輿論的焦點。盡管外資主要以高端商業物業、頂級公寓為主要收購目標，但限制外資的呼聲近期仍不絕于耳。

　　2005年底，國家外匯管理局指出，外資在中國

房地產市場中的比例為15％；據商務部統計，今年一季度房地產業實際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67％，占同期服務貿易領域吸收外商實際投資金額的51.49％。

　　最近，隨著對外資設防的呼聲日益高漲，境外資金同時在中國房地產市場上加速并購。高力國際近日發布的北京房地產市場第二季度發展趨勢分析顯示，二季度北京市場外資買樓總額為34億元人民幣。其中有兩單格外引人關注:德意志銀行購買美林香檳小鎮以及凱德置地購買西環廣場。根據高力國際方面的介紹，德意志對美林香檳小鎮174棟

別墅的估價約為4億元人民幣，而西環廣場9萬平方米商業及

寫字樓的估價則高達18億元。

　　在國內其他熱點城市，外資在政策落閘前的加速行為也明顯可見:5月末，新加坡的房地產上市公司凱德置地與成都置信實業(集團)有限公司合資成立了四川置信凱德實業有限公司，凱德置地將為該公司注資10.9億元人民幣，持有50％的股份；6月13日，摩根士丹利出資約8億元，在上海購入了116套高檔住宅；渣打銀行直接投資有限公司7月13日宣布，該公司近期已完成對綠城中國控股有限公司(綠城控股)的一筆直接投資，投資金額約為3.7億港元……

　　"雖然有營業稅等各方面的壓力，短線、小投資者對住宅的投資受到一定影響，但是基金、長線資金對住宅的投資熱度并未減退。"業內人士這樣認為。RJ202

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　　外資炒樓的三種形式

　　目前，境外資本投資國內樓市主要分為3種形式:一是幫助項目融資持有一定股份，然后通過股權轉讓賺取收益；二是通過收購成熟物業，收取租金盈利；三是直接投資房地產開發。

　　按照規定，境外資金不能直接對境內企業進行投資，但可以參股。這些境外資金多數是熱錢，通過快進快出的方式獲利，所以企業通常在獲得這種資金的同時會承諾:約定期限內有境內公司回購熱錢所持股份，保證熱錢變現。2003年之后，這種運作方式逐漸增加，并抵消了宏觀調控的部分效果。RJ202