土地出讓制度面臨變革

　　本報記者 林明 發(fā)自北京

　　盡管北京落實“國六條”和九部委細(xì)則之實施辦法尚未出臺，但這絲毫沒有影響北京落實中低價商品房的進(jìn)程。《第一財經(jīng)日報》日前從北京國土資源局獲悉，北京首塊中低價商品房用地已經(jīng)鎖定豐臺區(qū)，并將在8月正式上市，而其他幾塊限價地塊也將隨后陸續(xù)面世。

　　另一方面，北京國土資源局在叫停南沙灘用地后，7月推出10塊地塊，之后再度推出了亦莊、大興等地的7塊地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)計北京的土地供應(yīng)已經(jīng)基本恢復(fù)原有進(jìn)度，更重要的是，以中低價位為主要訴求的地源將在土地出讓方式上尋求更合適的路徑。首塊限價地8月上市

　　作為北京首批6塊限價房用地之一的豐臺區(qū)東鐵匠營地塊即將于下月正式上市了，這是記者日前在北京國土資源局獲悉的信息。這表示從年初開始醞釀的北京中低價位限制房經(jīng)過了半年的準(zhǔn)備后，下月即可完成“包裝”，成為北京第一塊上市的限價商品房用地。

　　豐臺區(qū)東鐵匠營地塊原為北京紅獅涂料公司用地，北京為增加低端供應(yīng)，特將該地納入此范圍，目前已基本完成土地平整等工作，靜待8月上市。該地塊規(guī)劃建筑面積184400平方米，如按建設(shè)部規(guī)定“90平方米定為建筑面積”和“中低價位、中小套型普通商品住房用地占主要”的估算，除去一些必要的共建，該項目可提供中低價位、中小套型商品房接近2000套。

　　今年5月末，北京首次公布了未來6塊中低價位、中小套型限價商品住房項目的用地，總土地面積約126公頃，包括豐臺區(qū)東鐵匠營地塊、朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)廣渠路地塊等。這些地塊將在限套型、限

房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、限房價的辦法，以招標(biāo)的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。

　　限價房用地尚未上市，不過不少開發(fā)商已經(jīng)對該項目表示出濃厚興趣。一位不愿表明身份的開發(fā)商說，開發(fā)政府推出的限價地，對未來開發(fā)、銷售有保障，開發(fā)風(fēng)險要小很多，在目前房地產(chǎn)調(diào)控的形勢下，這是保證開發(fā)企業(yè)利益的現(xiàn)實選擇。不過也有業(yè)內(nèi)人士分析，由于限價房的利潤有限，政府將保證房屋質(zhì)量、

戶型和限定售價，在這種開發(fā)體系下，北京的大型房地產(chǎn)國企具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢。

　　另一方面，北京的

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。北京市建委開發(fā)辦副主任魏成森日前表示，每年的200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房也在如火如荼地建設(shè)中，除了落實經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)外，新增體量也在建委的落實之中，例如回龍觀和朝陽新城兩個續(xù)建項目，各達(dá)40萬平方米，此外還有一些新項目，包括豐臺宋家莊約30萬平方米，海淀蘇家坨30萬平方米，朝陽區(qū)弘善家園亦達(dá)30萬平方米等，預(yù)計新開工總量達(dá)203萬平方米，這些項目將于未來2年陸續(xù)上市。

　　作為土地供應(yīng)配套，北京國土局副局長張維表示，化工三廠地塊、染料廠等地經(jīng)濟(jì)適用房地塊也將提前投入市場，原北京化工三廠地塊已確定提前至8月份推出。普通商品房用地放量

　　除了為中低價量身定做的限價房地塊、經(jīng)濟(jì)適用房地塊外，北京普通的商品房用地也開始逐步放開，7月推出的10塊地塊是繼日前北京緊急叫停南沙灘土地出讓后的首次放量，此后包括大興、亦莊等7塊地塊也將在三個月內(nèi)陸續(xù)上市，僅亦莊一地將新推50公頃土地，這也是亦莊在前年土地限量供應(yīng)后的首塊地塊。

　　據(jù)北京市土地整理儲備中心大興分中心工作人員透露，今年八九月份，大興亦莊、魏善莊將各有一塊土地上市，加上正在交易的大興黃村、采育等5項目用地，大興地區(qū)近期土地放量達(dá)到近百萬平方米。

　　亦莊地塊為3塊地捆綁出讓，總占地面積約100公頃，除去綠化帶等占地面積后，可上市交易土地面積約50公頃，規(guī)劃建筑面積約50萬平方米，用途包括低密度住宅、普通住宅、商業(yè)等。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來以周邊區(qū)域的大宗地塊的出讓將成為主旋律，這將對緩解中低價商品房壓力形成主要市場力量，而不僅僅依靠限價地塊和經(jīng)濟(jì)適用房地塊。出讓方式亟待變革

　　要解決中低價位商品房的本質(zhì)，競價式抬高土地價格的出讓方式成為關(guān)鍵的一環(huán)。北京市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人在日前召開的“首屆中國城市發(fā)展與規(guī)劃國際年會”上表示，北京將對目前的土地出讓的招拍掛制度進(jìn)行重大改革。

　　“由于現(xiàn)有的土地競價方式是出價最高的企業(yè)獲得土地開發(fā)權(quán)，這會造成開發(fā)商追求心態(tài)失衡，從而給市場帶來不穩(wěn)定因素，未來政府將更多考慮招標(biāo)方式來對出讓土地的戶型、價位等方面提出限制要求，綜合考量開發(fā)商的開發(fā)實力，以保證房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定。”

　　一位相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法是，變革新方法中將設(shè)置由政府對房屋事前預(yù)估的合理底價，而最終獲得土地的不是最高價者，而是與此底價接近的開發(fā)企業(yè)將獲得土地。

　　事實上，在7月北京市土地整理儲備中心推出的全部10塊土地中，其中招標(biāo)出讓的為6塊，其余地塊均采取掛牌方式交易，沒有一塊屬于競價拍賣出讓的。

　　而市場人士的解讀是，北京近兩年北京土地在拍賣過程中價格不斷高漲、“地王”頻現(xiàn)，是造成國土管理部門調(diào)整出讓方式，抑制地價的具體表現(xiàn)。此前，為了防止高價地在“國六條”后再現(xiàn)京城，北京市國土部門突然叫停了南沙灘東路3號地塊的拍賣，該地塊至今仍沒有出讓信息。

　　不過也有業(yè)內(nèi)人士對土地出讓方式的變革表示了擔(dān)憂，其他城市數(shù)年前就因出價高者出局，低價者反而得地的困擾引起開發(fā)商的抱怨，而這其中最大的問題在于監(jiān)控，招標(biāo)等內(nèi)部議定手段容易滋生暗箱操作等嫌疑，這同樣是擺在北京國土部門面前的課題。