本報記者 萬年青 發自上海

　　本周，上海康城再次“出人意料”地大幅降價，打出每平方米4826元~5290元的單價，較該樓盤兩個月前每平方米6705元~7325元的單價，下降幅度高達28%。這已是該盤在兩個月內的第二次降價，第一次的降價幅度已達20%。兩個月內兩次大幅降價，使得該樓盤成為上海房價下調的急先鋒。

　　上海康城，上海閔行區的超級住宅大盤，過去幾年，該盤曾以200萬平方米的超大總建筑規模、2萬平方米人造沙灘、10萬平方米海浪造波水景設計等“噱頭”，在上海逐漸打開局面。去年宏觀調控后，銷售最慘淡的時期，該盤又以送黃金、送鉆石等手段進行促銷，效果并不理想。此次再度大幅降價促銷，顯見開發商為了促進銷售，已無計可施。

    80套優惠單元的幌子

　　最近幾天，關于上海康城再度降價的促銷廣告頻繁出現在媒體上，其對外宣稱將“限量推出80個單元”、主要為2房和3房的房源，優惠單價每平方米4826元~5290元。

　　據了解，如果要購買此次“80個優惠單元”的房子,必須在該樓盤再次開盤之前進行認購登記，并交納預備登記金1萬元。28%的降幅的確吸引了不少意向購房者的注意。記者在銷售現場了解到，從7月15日開始，該樓盤在5天之內接受了300多個認購登記，認購時間為一周。

　　但是記者了解得知，事實上，此次“80個優惠單元”的降價與之前幾次上海康城的促銷活動一樣，必須要經歷一個“艱難過程”。

　　“80個優惠單元是位置相對較差的兩棟樓。”銷售人員對本報記者解釋說。如果四期銷售完畢，上海康城就可以暫時畫上一個圓滿的句號。在不斷的調整之后，此次已經是該盤四期的第二次開盤，價格也一路走低。

　　據了解，上海康城四期的第一次開盤在5月20日，當時的優惠是“七九折”或者“八折”。開發商曾表示：“當時購房者的認購十分踴躍。”

　　但記者在網上

房地產看到，上海康城5月份在開盤之后的簽約次數為156次，但緊接著6月份的銷售數字下降至85次。而截至昨天下午4點，7月份的簽約次數仍只有11次，其中包括3次合同撤銷。很顯然，第一次的降價并沒有給開發商帶來滿意的效果。

　　上海康城方面表示，目前他們正在籌備第二次開盤，所有的樓盤定價都要等待進一步確定。包括之前5月份開盤之后銷售的“尾盤”在內。

　　如果按照2個月前上海康城的降價幅度，每平方米6800元到7200元的價格在八折之后，價格約在5440元/平方米到5760元/平方米左右。所以，此次的80個優惠單元，每平方米4826元~5290元的優惠單價與2個月前相比，降價幅度為10%左右。

　　知情人士透露，此次開盤的價格要等到7月22日才最終確定。目前可以確定的是，80套以外的樓盤，肯定要高出“優惠價”。但他強調：“價格不會高出太多，應該在每平方米幾十元到200元左右，否則將影響此次開盤后的銷售速度。開發商希望借價格優勢盡快促進銷售。”

    宏觀調控背后的打折

　　除了降價還是降價，上海康城急切地需要更好的促銷手段來應付宏觀調控之后的銷售清淡。

　　記者在售樓現場了解到，只有拿到登記牌的購房者才可以參加7月22日的銷售活動，而其他的購房者要到第二天才能挑選前一天銷售剩下的房源。

　　“這也是上海康城慣用的銷售手法。”知情人士分析，按照這樣的銷售方式，所有登記過的客戶都將集中在開盤當天選房，如果看中的房源被前面的登記者挑走，那客戶只能選擇不甚優惠的房源，或者退掉登記金。但對于開發商而言，購房現場的緊張氣氛已經被制造出來了。

　　據透露，在登記排號的前一天晚上，很多購房者為了獲得挑選優惠房的機會，排隊等待售樓處開門。實際上，在100號之后，選擇到優惠房型的機會已微乎其微。由于此次開盤的2房所占比例只有30%左右，所以大多數瞄準低總價的購房者仍然很難有機會選取中意的房子。

　　從目前上海各主要區域的房地產市場來看，在經歷4、5月的短暫復蘇后，在新宏觀調控政策及傳統銷售淡季的雙重作用下，市場又重回冷淡。據美聯物業莘莊分行的店長介紹，3月份閔行區的主要成交集中在上海康城等樓盤，交易價格集中在每平方米6000元~8000元左右，面積則集中在80到100平方米。當時受到

二手房的影響，很多一手房樓盤的價格還有所上升。

　　但是從6月的最新成交數據看，成交下降明顯。中房指數上海研究院的統計顯示，伴隨著交易淡季的來臨，6月上海全市共成交公寓類住宅13098套，計143.78萬平方米，分別比5月份環比減少35.45%和35.20%。這正是上海康城在兩個月之內連續兩次打折的背景所在。

　　與此同時，以營銷手段大膽著稱的上海康城正在為此前的“大膽營銷”付出代價。記者從業主們在網上發布的公開信了解到，由于開發商在售房時給業主許下一些諾言沒有得到兌現，例如開設幼兒園、免費會所、游泳池等，業主們與開發商之間的糾紛至今沒有解決。這些，都成為上海康城懸而未決的問題。

　　相關鏈接

　　上海康城“大膽營銷”手段一覽：

　　2003年初，一期，買房送車，一舉打響“上海康城”的名聲。

　　2003年10月，二期，買房送黃金。買2房送700克，買3房送1公斤，且均為四個九的千足金。如果消費者選擇放棄所贈的黃金，

房價則可以打八五折。售樓人員當時表示，絕大多數購房者選擇的是打折，而非贈送的黃金。

　　2005年9月，三期，無條件退房及買房返還4萬~6萬元現金。購買3房和復式可以獲得6萬元現金返還,購買兩房可以獲得4萬元現金返還。此外，從9月10日起的一周內，購買建筑面積104~228平方米的28個單元中的任一套，在買房一年后，不滿意的業主可以獲得原房價再加5萬元的現金返還。

　　2006年5月，四期，“七九折”優惠。此次上海康城推出四期約100套優惠房源以原價的七九折進行銷售。打折之后，部分房型價格只有5200元/平方米左右。如此大幅度的公開打折創下上海樓盤之最。

　　2006年7月，四期，每平方米4826元~5290元，較5月份的價格再度折讓近10%。80個優惠單元，主要是2房和3房的房源。5天內共接受了300多個認購登記，認購時間為一周。