專家：個(gè)人炒房遇紅燈 機(jī)構(gòu)限制需細(xì)化

　　□本報(bào)記者 于兵兵

　　限制外資“炒房”的政策已現(xiàn)雛形。

　　雖然正式文件還有待國家有關(guān)部門核準(zhǔn)并且下發(fā)，九部委的細(xì)則也還有待時(shí)日，但這份名為《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（下稱《意見》）的文件已經(jīng)流傳。

　　昨天，上海證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉文件全文，并邀請(qǐng)多位專家對(duì)這5頁紙進(jìn)行權(quán)威解讀。專家解析，該政策涉及市場準(zhǔn)入、開發(fā)經(jīng)營、購房管理等幾方面，試圖 全面“卡位”原來基本上是對(duì)外資“自由開放”的房地產(chǎn)對(duì)外市場。但是在個(gè)人和機(jī)構(gòu)兩類投資外資主體的限制政策中，海外個(gè)人多套炒房將遭遇明令禁止，而對(duì)海外機(jī)構(gòu)的限制還有等完善。

　　“游戲規(guī)則已經(jīng)改變，一個(gè)外資投資中國樓市的新時(shí)代即將到來。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民感慨。

　　政策第一劍：外商須設(shè)境內(nèi)實(shí)體，資本金定格50%

　　《意見》“第一劍”直指“外商”，對(duì)大宗物業(yè)交易的重視可見一斑。此前專家關(guān)于“這次監(jiān)管的重頭不在個(gè)人在機(jī)構(gòu)”的說法得到證實(shí)。

　　根據(jù)新規(guī)，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循“商業(yè)存在”的原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理登記后，方可按核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　一句簡單的概括，打破了外資以往最核心的操作方式。

　　專家介紹，此前外資投資房地產(chǎn)，幾乎可以以任何形式和名義購買，政策沒有特別專門的限制性說法。公司類交易也根本不涉及境內(nèi)企業(yè)，主要通過離岸公司的方式運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易，以規(guī)避稅收和監(jiān)管。

　　比如，某外資駐華投資機(jī)構(gòu)看好一國內(nèi)整幢物業(yè)，可以先在境外（如百慕大群島）成立一家境外企業(yè)，實(shí)現(xiàn)外資收購，以此享受相應(yīng)優(yōu)惠。比如，內(nèi)資企業(yè)的樓市交易涉及33%企業(yè)所得稅，而外資投資項(xiàng)目只交營業(yè)額15%的留置稅。

　　甚至直接由國內(nèi)物業(yè)持有公司成立外資企業(yè)，以兩個(gè)境外公司的方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易。這樣一來，如果相關(guān)企業(yè)不披露信息，國內(nèi)各部門對(duì)物業(yè)的整體轉(zhuǎn)讓過程根本不得而知，交易環(huán)節(jié)的所有稅收也因此流失。

　　而根據(jù)新規(guī)，外資必須在國內(nèi)成立房地產(chǎn)企業(yè)，才能實(shí)現(xiàn)投資和交易。成立流程為，“商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立外資投資企業(yè)，辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，申辦《國有土地使用證》，換發(fā)《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》。到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。”

　　同時(shí)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。

　　“之前50%的限制是沒有的。”陳立民稱。

　　配套政策還涉及外資企業(yè)收購境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目后未來的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)收購。比如，“對(duì)于外商投資企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的，需要由商務(wù)部門嚴(yán)格審批，接手項(xiàng)目的投資者需要提交各種保證涵，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅證明。”“境外投資者收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或全資企業(yè)中方股權(quán)的，需以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。”

　　對(duì)于這一系列企業(yè)類投資的限制，專家表示，限制措施仍然是框架性政策，而沒有進(jìn)入可操作層面。相比之下，對(duì)個(gè)人炒房的限制說法則具體很多。

　　專家舉例，比如一個(gè)A-B的交易過程中，可能A背后涉及C、D等外資背景，B背后涉及E、F等外資背景。目前的政策考核僅限于A、B的資質(zhì)審查，對(duì)于C、D、E、F是否合規(guī)則沒有涉及。

　　“最終出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則還需要更深層的銀行、外匯、稅務(wù)等領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)，這是對(duì)政策制定者專業(yè)功底的極大考驗(yàn)。”上海一金融人士稱。

　　政策第二劍：三類企業(yè)不批外匯借款結(jié)匯

　　據(jù)新規(guī)，三類企業(yè)將不得辦理境內(nèi)境外貸款、不予批準(zhǔn)外匯借款結(jié)匯：即未全部繳清注冊(cè)資本金、未取得《國有土地使用證》和開發(fā)資本金未達(dá)到投資總額35%的三類企業(yè)。中外資合作過程中各方不得設(shè)固定回報(bào)承諾。

　　關(guān)于外匯結(jié)匯，專家表示，這是本次政策沒有明確界定的內(nèi)容之一，極有可能作為最重要的監(jiān)管手段，在此后推出。“如果此次政策的效果不明顯，后續(xù)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的政策，比如結(jié)匯，將陸續(xù)出臺(tái)。”中國社科院金融研究所易憲容表示。

　　據(jù)了解，此前，政策對(duì)外資投資房地產(chǎn)的結(jié)匯并不嚴(yán)格。其中100萬美金以下的額度可以憑借買賣合同在銀行直接結(jié)匯，如果超過100萬美金，則需要外匯管理局的審批。“之前接觸過的一個(gè)項(xiàng)目，涉及結(jié)匯金額2個(gè)億，也是通過了審批的。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　政策第三劍：實(shí)名制規(guī)避“一人購多套”

　　《意見》規(guī)定，沒有在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)，沒有在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的境外個(gè)人，不得購買商品房。已經(jīng)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)的個(gè)人，只允許購買自住型商品房。同時(shí)實(shí)行實(shí)名制，個(gè)人和機(jī)構(gòu)需要持有相關(guān)證明，以限制一人多套購房。

　　東亞銀行上海分行一位房產(chǎn)信貸部經(jīng)理介紹，根據(jù)這一規(guī)定，幾類炒房客將被拒之門外。一類是境內(nèi)樓盤在海外兜售房產(chǎn)的現(xiàn)象將從此杜絕，因?yàn)榛�本上身在境外的人士購房國�?nèi)房產(chǎn)主要是本著投資房產(chǎn)以圖升值的目的，而不是自住。

　　另一方面，以往外籍人士買房和國內(nèi)人士一樣，一人多套的現(xiàn)象很多。現(xiàn)在一個(gè)外籍人士或機(jī)構(gòu)的名字都只對(duì)應(yīng)一個(gè)身份證明，即相關(guān)政府認(rèn)可的機(jī)構(gòu)出具的證明，性質(zhì)等同于境內(nèi)人士的身份證。一個(gè)名字下面只能購一套自住房，一人多套的購房方式將由此避免，個(gè)人炒房情況將被大部分限制。“但是，如果海外個(gè)人本人不在國內(nèi)，通過借用他人的身份證明購多套房炒作，這樣的限制措施還需要一定的細(xì)則。”