二季度外資買樓34億 落閘前最后的俯沖入門

　　本報記者 王芳潔 發自北京

　　日前，高力國際發布北京房地產市場第二季度發展趨勢分析，投資與項目部助理董事黃卓偉稱，二季度北京市場外資買樓總額為34億元人民幣。

　　由于基金公司的投資計劃往往在年底制定，洽談投資的時間大多在幾個月到一年的時

間。如果排除政策因素，下半年活躍在北京樓市的境外資本將可能更多。

　　然而，有消息稱，限制外資進入內地房地產市場的政策有望于近期出臺，二季度的高額成交或將成為外資在北京樓市的最后狂歡。

　　外資買樓熱情高漲

　　在二季度成交的34億元中，有兩單格外引人關注：德意志銀行購買美林香檳小鎮以及凱德置地購買西環廣場。根據高力國際方面的介紹，德意志對美林香檳小鎮174棟別墅的估價約為4億元人民幣，而西環廣場9萬平方米商業及寫字樓的估價則高達18億元。

　　實際上，此前外界一直認為西環廣場的買家會是華聯集團，黃卓偉透露，這不過是買賣雙方放出的煙幕彈。作為華聯的長期合作伙伴，凱德置地此次并非“撬華聯的墻腳”，西環廣場交樓后，安貞華聯將入主其商業物業。

　　盡管德意志買了美林香檳小鎮，但并非表示外資今后將關注住宅市場，黃卓偉表示外資在物業選擇方面一直更青睞寫字樓和商業物業。這種偏好令宏觀調控對外資非但沒有負面影響，反而是利好。近期，北京市工商局出臺政策嚴禁住宅商用，寫字樓的市場價值將進一步攀升。

　　外資為何會如此熱衷于內地樓市？黃卓偉向記者作出解釋，首先土地屬于稀缺資源，尤其是一些地段非常好的寫字樓，本身物業的升值空間很大。第二，北京高端物業的租金回報率不斷提高。最后一個原因才是外資看好人民幣升值潛力。

　　但黃卓偉強調人民幣升值是最后一個原因，在貨幣制度改革過程中，人民幣一直保持穩步升值的態勢，平緩的上升曲線不足產生致命的吸引力。

　　雖然排除了因人民幣快速攀升而形成的拋盤潮，但黃卓偉表示外資不會一直持有出租，通常外資持有物業的時間為3~5年，之后即會出售。

　　由于近期進入的外資較多，3~5年后會否形成一輪拋盤？黃卓偉給出否定的答案，因為彼時相關物業已經帶租約，對市場形成有效供應，不會沖擊到供應量。另外，很多投資機構設有開發部和持有部，因此買賣可能在集團內部完成，甚至不為人知。當然，每個公司持有物業的周期并不相同，所以同時出售的可能性也很小。

　　限制外資途徑猜想

　　“對內地樓市，外資最擔心的不是市場風險，而是政策風險。”金地集團總裁張華綱對記者表示。

　　因此有理由相信，一旦限制外資進入內地

　　黃卓偉認為，政府之所以會采取措施限制外資，主要原因除了防止熱錢投機外，最主要的還是要防止邊際效應。由于外資買樓對于內地樓市來說還很新鮮，一旦成交大單便會引起強烈關注，其他投資者受輿論影響，會跟風進入。如此，投機規模不斷擴大，最終吹大泡沫。

　　而高力國際中國華北區常務董事高曉輝認為，政策最關鍵之處在于如何界定熱錢。《第一財經日報》此前曾報道，新政策將對真正的FDI(外商直接投資)和以投機為目的的熱錢進行詳細界定。

　　另外，由于目前中國對外資購買房地產項目并無限制，相關限制手段將從何著手？

　　高曉輝表示，就北京而言，外資與

　　黃卓偉則提供了另一條思路，幾乎所有的外資投資都會向銀行申請貸款，如果銀行緊把貸款關，審核外資貸款機構以前的業績，即能防止熱錢通過空殼公司進入。當然，這個方法僅能對國有