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房價飆升房子“賣”了再賣
利益驅使毀約案件日漸增多，律師建議提高違約成本有助減少此類糾紛
今年64歲的王大媽最近血壓急促升高，住進福田區香榭里花園紫苑1年多來，她從未有過如此心神不寧，如此沒有安全感：她擔心隨時有可能被別人掃地出門，陷入無家可歸之境
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原來，王大媽早在2004年年底就已與原業主李先生達成了購房協議，陸續交了34萬首期購房款，并入住該房。但是，今年李先生卻在拿到紅本后，將房產私下轉讓給了第三人。畢生積蓄買來一場空，王大媽安度晚年的愿望幾近破滅，為此，王大媽將李先生告上了法庭。有律師表示，在房價飆升的背景下，違約金的數額遠遠比不上房價的上漲額度，賣方有違約的動機，導致此類糾紛的發生愈發頻繁，上海就曾經發生很過多起類似糾紛。律師建議，買賣雙方約定高額違約金，提高違約成本，有助于減少此類糾紛。
交34萬首期還得租房
王大媽一直獨居，2004年年底她準備選個環境幽雅之處安度晚年，最終看上了福田區香榭里花園紫苑的一套住房。當時深圳的房價還未進入飆升階段，這套88.98平方米的房屋，要價68萬。“我左右比較了一番，價格屬市場價，環境也不錯。”為了湊足購房款，她賣掉了自己的舊房。“當時滿心歡喜，怎么也想不到會出現今天這樣的局面。” 王大媽很無奈。
由于該房產屬于深圳某銀行的福利房，房產證紅本尚在辦理之中，無法辦理過戶手續。2004年12月20日，王大媽與業主李先生簽訂了一份協議，約定：李先生將該房產以68萬的價格轉讓給王大媽，王大媽于當日先支付給李先生16萬元，等雙方于2005年1月20日進行房屋交接手續時，再支付李先生18萬元；并約定，房產證紅本出來后，雙方在一周內去房屋交易中心正式辦理過戶手續，手續完成之后再付清余款34萬元；同時約定在整個交易過程中不能違約，如一方違約，在取得對方諒解的基礎上還需要支付違約金(按照買方已支付金額的25%計算)。
“協議簽署當天我就交了16萬元。”王大媽說，到了約定交接時間，李先生表示搬出去有困難，要求再等等。“我同意了，不過2005年1月25日，我還是交了18萬元房款給他。”王大媽說，“自己買了房住不進去，原來的房子又賣掉了，只好在外邊租房住，租金由李先生支付。”
王大媽在外租住房的時間一直延續了4個月左右。幾經催促，2005年6月1日，她終于搬進香榭里花園紫苑的這套房子，“入住后，我還替他交清了其拖欠的物業管理費及本體基金。”
遲遲不過戶告上法庭
據王大媽表示，其間她曾多次詢問房產證紅本是否辦理下來，李先生都回答說沒有。“直至2005年10月，我從鄰居那聽說紅本已經下來了，于是催促李先生辦理過戶手續，但他說還欠單位六七萬元，暫時拿不出來紅本，要等年底發獎金再說。”王大媽再次同意了李先生的建議。
今年元旦，王大媽再次催促李先生辦理過戶手續時，李先生又搬出了其他各種理由推委。王大媽找到李先生單位，希望單位調解，但未果。無奈之下王大媽向福田區法院遞交了起訴狀。
房產被偷偷再轉讓
今年2月23日，令王大媽詫異萬分的情況出現了。當日，她去檔案大廈查詢房子的產權時，發現李先生已經將該房產轉讓給了第三人鄧先生，并且已經辦理了過戶手續。“價格是人民幣164524元，還不到我付的尾款的1/2。轉讓時間是2006年1月25日，就在我通知他我已經立案的第三天。”王大媽說。
“我當時最大的失誤就是起訴后沒有及時申請財產保全，讓別人有機可乘。”這令王大媽懊惱不已。后來，考慮到要準備更加齊全的資料，王大媽撤訴。
“奇怪的是，我在這住了1年多了，那個購房人買房前從未進來看過房。他購房后近半年來，也從未和我聯系。”即使這樣，王大媽還是心神不寧，日夜不安，擔心哪天鄧先生突然跑來，要求她搬出去。“我孤身一人，這套房花了我畢生積蓄，即使賠幾萬違約金，以目前的價格，我也再也不可能買到同品質的房子了，我也折騰不起了。”
今年6月1日，王大媽再次起訴，要求法院確認李先生與第三人簽訂的合同無效，并判令李先生限期辦理房產過戶手續，同時賠付違約金。
雖然簽訂了購房協議，但王大媽煮熟的鴨子還是飛了。
賣方回應
是否一房兩賣法院說了算
7月5日下午，記者設法聯系上了糾紛的另一方——李先生，當記者表明身份并詢問其對這一事情的看法時。李先生略帶激動地說：“她說一房幾賣都沒關系，法院會做出公正的判決。”隨后，李先生述說了糾紛的另一個版本。
據李先生介紹，在2004年年底，他的確是與王大媽簽訂了協議，協議內容也與王大媽所述無二：雙方約定先分兩次交一半房款34萬，在房產證紅本下來后再正式辦理過戶手續，手續完成之后付清余款34萬元。
“我收了錢，但是到了2005年四五月的時候，情況發生了變化。”李先生說，當時，樓下要開一家酒樓，開始裝修，煙囪正對著那套房產。“住戶個個都擔心這會影響房產價格，她(王大媽)也跑過來說不要(房子)了。”
李先生稱，為此，雙方于2005年5月底專門簽訂了一份補充協議，“協議規定，雙方如果找到合適的第三人，
可以將房產賣給第三人。”于是他開始四處尋找第三人，在這個過程中，深圳樓市價格開始急速地提升。“等我好不容易找到了買家，和她(王大媽)商量時，她又不肯了，但是別人的錢我已經收了。”
記者又向王大媽了解該份協議的內容，王大媽表示，協議只是規定房產證紅本下來后，她有半個月時間考慮要還是不要。如果她決定不要這套房了，李先生就把首期款34萬元退還給她。如果她找到買家，則由李先生開全權委托書給她，再由她將房子賣出，然后將34萬尾款結清。“協議規定買賣的決定權在我，而不是說他(李先生)也可以賣。”
律師說法
違約金應該包括市場評估與合同的差價
張晶 廣東廣和律師事務所律師
王大媽與李先生簽訂的房屋轉讓協議是有效的。如果法院在審理過程中查明李先生與鄧先生之間簽訂的房產轉讓合同屬于惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的行為，那么該合同就會被法院確認無效。李先生在王大媽催促辦理過戶手續時一直以各種理由拖延，而在王大媽于今年1月23日通知他已經向法院起訴時，他卻在1月25日就迅速與第三人簽訂了房屋買賣合同，而且房價只有164524元，該房價不僅與目前市場價相差過遠，也遠遠比不上王大媽支付的購買價。另外，從第三人購房前后的種種表現，包括第三人既未在購房前對所購房產進行實地查驗，在購房后至今也未向王大媽主張過權利等等情況看，都是不正常的。
退一步講，即使李先生與第三人簽訂的房產轉讓合同有效，那么李先生也應承擔違約責任并賠償因此給王大媽造成的損失。我國合同法規定，如果約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院增加。這一案例中，由于這兩年該區域房價上漲很快，王大媽客觀上的損失還應該包括按目前市場評估價與合同價的差價。在上海前幾年由于房價飆升，出現過不少類似案例，法院在實踐中有過這樣的判決。
張律師還建議，在房價飆升的背景下，違約金的數額遠遠比不上房價的上漲額度，所以賣方有違約的動機，最近一年深圳發生的此類糾紛也非常多。因此，在買賣雙方簽訂合同時，可以增加違約金的額度，提高違約成本，以減少此類糾紛。(文/陶文杰)
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