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上海聯業律師事務所 馬永健
案情簡介
2006年3月3日，趙先生與某房產公司就某商鋪簽訂了一份《認購書》，約定2006年3月20日之前簽訂《商鋪買賣合同》；同日，趙先生向房產公司支付了定金人民幣10萬元。由于
購房人數眾多，簽訂認購書時房產公司并沒有向趙先生提供該房屋平面圖及房型圖等相關資料，也沒有提供《商鋪買賣合同》示范文本，僅僅口頭描述了該商鋪的狀況，趙先生對該商鋪的房型和交房期限都很滿意。
但當趙先生依約前往訂立《商鋪買賣合同》時，卻發現該房屋的房型與先前房產公司描述的情況相差太遠。商鋪的房型不符合趙先生的要求，更重要的是交房期限的推遲將導致趙先生的公司不能正常開業。趙先生不能接受合同上的條款，開發商也拒絕更改合同，合同最終沒有簽成。趙先生要求返還10萬元定金，但房產公司以趙先生違約為由，拒絕返還。不得已，趙先生訴至法院。
各執一詞
房產公司認為，售樓人員已將商鋪的房型和交房期限等情況向趙先生作了詳細介紹，已盡到了告知義務，趙先生在簽訂認購書時明確知道商鋪買賣合同的示范文本。故趙先生拒絕簽訂預售合同違反了認購書約定，房產公司有權沒收定金。
趙先生代理律師認為，合同是民事主體雙方平等協商的結果。若當事人協商的主合同條款在認購書中沒有約定，且事后就主合同條款不能達成一致的，不適用定金罰則。依據相關法律規定，房產公司應退還已收定金。
辦案札記
本案的關鍵是明確認購書的性質。認購書是買賣雙方在簽訂買賣合同之前所簽訂的一種文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。房產公司應不應該返還定金？這要視認購書的具體約定。若該買賣房屋主合同的條款在認購書中已經有了約定，則雙方當事人應當接受，否則即屬于拒絕訂立主合同，是對認購書的違反，房產公司可以適用定金罰則；若當事人協商的主合同條款在認購書中無約定，則當事人協商不成的，不能認為是任何一方當事人違反認購書的約定，不能適用定金罰則。
趙先生簽訂認購書時，并沒有看到商鋪買賣合同示范文本上的內容，認購書上也沒有關于其內容的規定，這種情形不適用定金罰則。
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