中原地產
上周,美聯儲一如外界所料加息25個基點,香港銀行未跟隨加息。但若以此斷定樓市會變得明朗,還為時過早。
香港銀行未跟隨加息反映資金并未因美國加息而流出香港,個中原因實在是內地經
濟持續向好所致。全球投資者皆普遍看好內地經濟,人民幣將會有限度地逐步升值,這些因素皆有利資金流入香港金融市場。
然而,在聯系匯率制度下,美元與港幣的關系實際上是決定利率走勢的大基調,如果外資突然撤走,那么,為了維持匯率的穩定,香港息率終究會追加,所以目前的利率走勢仍然是不明朗。地產人士當然更明白這個道理,所以,地產商若堅持以“求價不求量”的策略推盤,一手成交必然會持續淡靜。
上周的西鐵補地價一事可給予地產商在樓價上一個新啟示。地政總署批出西鐵屯門站上蓋項目的補地價為39億港元,平均每平方英尺2510港元,較去年11月所批的補地價下調達三成,其中住宅補地價下調16%至2100港元。去年底,地政總署批出該項目的一期補地價,平均每平方英尺3564港元,因補地價過高,只有一家地產商參與競投,最后只有收回。
香港政府見地皮缺乏承接力,于是面對現實減補地價三成,近年地產商以進取價推賣一手樓,原因之一是地皮成本高昂。在一手樓價較二手樓價高三成的情況下,必然會影響交投。現在政府調低勾地門坎,地產商自然會有減價空間,而調低一手樓價往往能帶動交投。據統計,上周六、日一手樓成交約為120宗,一手成交仍然由減價盤所支撐。
至于二手樓市場方面,交投持續淡靜。上周十大二手屋苑的成交為26宗,其中嘉湖山莊有9宗成交,太古城則有4宗成交,康怡花園、西九龍分別僅有2宗成交。二手市場的表現持續在低位徘徊,相信二手樓市的走勢會較為被動,表現要視乎樓市未來整體銷情而定。
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